Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тверьстеклопластик» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

АО «Тверьстеклопластик» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и законные интересы, поскольку приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого земельного налога.

В процессе рассмотрения дела представитель административного истца – ФИО3, действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнила заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04 июня 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО4 не возражала против заявленных требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Представители заинтересованного лица Администрации города Твери – ФИО5 и ФИО6 возражали против удовлетворения заявленных требований и выводов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Ранее в письменных возражениях Управление Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области, Администрация города Твери указали на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что АО «Тверьстеклопластик» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под завод, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь налогоплательщиком, общество вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № не был включен в перечень объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки, поскольку был образован в период ее проведения.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена 04 июня 2014 года органом кадастрового учета в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222.

Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ и акта органа кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 02 декабря 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление АО «Тверьстеклопластик» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 4 ФСО № 3.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком <данные изъяты>ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17 марта 2015 года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ№, составленному экспертом <данные изъяты>ФИО1 в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости признана обоснованной.

Принимая во внимание, что отчет составлен на дату, отличную от даты определения кадастровой стоимости, по ходатайству представителей административного истца и Администрации города Твери определением суда от 19 февраля 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04 июня 2014 года составила <данные изъяты> рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики; анализ рынка земельных участков города Твери и Тверской области, в том числе земельных участков, к сегменту которых относится объект оценки; представлена информация об основных ценообразующих факторах.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж, который опирается на рыночную информацию, отличается относительно хорошей достоверностью получаемых результатов, так как подтвержден открытыми публичными ссылками на источники рыночной информации.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

При применении сравнительного подхода экспертом были подобраны 4 объекта-аналога по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки.

С учетом требований подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 экспертом произведено сравнение каждого аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам, и по выявленным различиям цена аналога скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Не соглашаясь с выводами эксперта, Администрация г.Твери указала на отсутствие корректировок на местоположение объектов-аналогов, которые в отличие от объекта оценки, расположенного в <адрес>, находятся в <адрес>.

Согласно таблице корректировок 5.8 местоположение объекта оценки определено экспертом как окраина города, что не соответствует действительности, поскольку <адрес> нельзя отнести к окраине.

Подобранные объекты-аналоги различаются по наличию коммуникаций, однако экспертом не применялась корректировка ни по одному из аналогов.

Представленную экспертом дополнительную информацию в отношении объекта-аналога № 4 о дате публикации объявления из архива оценщика проверить невозможно.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик и заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылались как на основания своих возражений.

Между тем, приведенные выше возражения не опровергают выводы, содержащиеся в экспертном заключении, а также сведения, используемые при производстве экспертизы, достоверность которых эксперт ФИО2 полностью подтвердил в ходе допроса в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение показания эксперта, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вопреки возражениям заинтересованного лица, неприменение корректировки на местоположение объектов-аналогов, находящихся в отличие от объекта оценки в другом районе города обосновано на страницах 29-30 экспертного заключения и заключается в том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют схожее местоположение, располагаясь в зонах производственно-складской застройки, удаленных от центров деловой активности города.

Такой выбор объектов сравнения эксперт ФИО2 в судебном заседании объяснил отсутствием возможности выбрать другие аналоги, сопоставимые с объектом оценки с учетом его назначения и ретроспективной даты оценки.

Эксперт пояснил, что объект оценки, как и аналоги, расположен в промышленной зоне города Твери, имеет сопоставимую с аналогами развитую инженерно-транспортную инфраструктуру, свободные выходы для большегрузного транспорта как на городские магистрали, так и на федеральные трассы, что является значимым для земельных участков производственно-складского назначения и свидетельствует об одинаковой экономической привлекательности и сопоставимости объекта оценки и аналогов по указанному элементу сравнения.

Вывод о том, что для участков производственного назначения наиболее значимым является наличие выхода на основные магистрали, предназначенные для большегрузного транспорта, оценщик подтвердил со ссылкой на источник - «Справочник недвижимости» под редакцией ФИО7 2014 года.

Обоснование того, что объект оценки расположен на окраине города, приведено на страницах 17-18, 30 экспертного заключения. В судебном заседании эксперт подтвердил свой вывод, указав, что объект оценки расположен на <адрес> в зоне производственно-складской застройки, значительно удален от центра города. Помимо изучения географического расположения и различных параметров земельного участка, эксперт лично выезжал на осмотр объекта оценки и убедился в его нахождении на окраине города в непосредственной близости к границе, что свидетельствует об его одинаковой экономической привлекательности и сопоставимости по указанному элементу сравнения с объектами-аналогами.

Неприменение корректировки на наличие у объектов-аналогов коммуникаций обосновано на страницах 31-32 экспертного заключения и заключается в том, что наличие инженерных сетей не оказывает влияние на стоимость земельных участков городского коммерческого назначения.

Из показаний эксперта в судебном заседании следует, что вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями им рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты инженерной инфраструктуры предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости. В связи с этим при проведении оценки экспертом учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения. Поскольку такая возможность в отношении всех участков-аналогов имелась, эксперт пришел к выводу об их сопоставимости с объектом оценки по данному элементу сравнения, что исключает необходимость корректировки стоимости.

Ссылка заинтересованного лица на невозможность проверки представленной экспертом информации о дате публикации объекта-аналога № 4 опровергается имеющимися на страницах 29, 44 экспертного заключения ссылки на источник информации – сайт с приложением соответствующего принт-скрина объявления.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 254, установлено требование к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, в силу которого в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Данное требование экспертом было выполнено, с учетом даты оценки и отсутствием свободного доступа к информация, опубликованной на сайте в сети Интернет, к экспертному заключению приложена копия соответствующего принт-скрина объявления аналога №4.

В судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил, что имеющуюся в принт-скрине объявления аналога №4 информацию о дате публикации, которая представлена без указания года публикации, можно проверить по индивидуальному номеру, который присваивается объявлению на момент публикации и является сквозным. Указанный аналог им отобран с использованием базы архива оценщиков <данные изъяты>

С учетом ретроспективной даты оценки, возможность использования в процессе оценки аналогов, отобранных и зафиксированных ранее в других отчетах об оценке, составленных <данные изъяты> в том числе в связи с участием в проведении кадастровой оценки, действующее законодательство об оценочной деятельности не исключает.

Кроме того, актуальность предложения о продаже объекта-аналога № 4 на дату оценки, эксперт ФИО2 подтвердил в судебном заседании, указав дату публикации - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает. Несогласие представителей Администрации г.Твери ничем не подтверждено, сводится к критике использованных при проведении оценки аналогов без указания на то, каким образом вышеприведенные обстоятельства могли повлиять на итоговый результат оценки. Каких-либо противоречий, ставящих под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, судом не установлено.

В связи с этим, принимая во внимание, что доказательств существенных нарушений законодательства, допущенных экспертом, и повлиявших на определение размера рыночной стоимости, суду не представлено, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом было отказано в удовлетворении ходатайства заинтересованного лица – Администрации города Твери о назначении повторной экспертизы как необоснованного.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательством, удовлетворяющим критериям относимости и допустимости, требования акционерного общества «Тверьстеклопластик» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Заявленные требования акционерного общества «Тверьстеклопластик» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04 июня 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 02 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2016 года.

Председательствующий С.А.Гришина