Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости нежилого здания под торгово-офисный центр с кадастровым номером 50:29:0030201:1475, площадью 1487 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>А и просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке. Выводы экспертизы подверг сомнению, ходатайствовал о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал, удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца, эксперта, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание под торгово-офисный центр с кадастровым номером 50:29:0030201:1475, площадью 1487 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>А.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 в размере 66 164 013,89 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 31 813 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика и заинтересованного лица, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты>N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость определена в размере 52 515 563,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, не согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-11 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением у представителя административного истца возникли вопросы, на основании которых в судебное заседание был вызван эксперт ФИО2

Эксперт ФИО2 полностью поддержал данное им заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.

В частности эксперт на возникшие вопросы представителя административного истца пояснил, что учитывая ретроспективный характер оценки, осмотр объектов недвижимости не проводился. Материалов дела было достаточно для идентификации объекта исследования и факторов, влияющих на стоимость объекта исследования. В материалах дела присутствует вся необходимая информация для проведения исследования: фотоматериалы, техническая документация.

На вопрос представителя административного истца на основании чего экспертом в заключении был определен материал стен эксперт пояснил, что в заключении на стр. 14 в таблице описания объекта исследования указан материал стен – капитальные. Кирпич и мелкоштучные пеноблоки относятся к капитальным строительным материалам, сопоставимым при расчете рыночной стоимости объектов капитального строительства. В качестве объектов-аналогов так же подобраны сопоставимые объекты, имеющие капитальный материал стен (пеноблоки/бетонные блоки/кирпич).

На стр. 77-80 заключения приведены скриншоты объекта-аналога <данные изъяты>. По фотоматериалам снаружи и внутри видно, что объект новый, не эксплуатируется (на фасаде висит баннер о продаже/аренде помещений). Ни каких иных рекламных вывесок нет (в отличие от настоящего времени: в здании размещен магазин одежды, Модный базар и т.д.) Как пояснил эксперт, фото внутри здания, специально приведенное экспертом на стр. 79 экспертного заключения, как раз указывает на отсутствие отделки на момент продажи.

Кроме того, на стр.54 заключения указано, что существует возможность аренды помещений в одном здании исследуемого объекта несколькими арендаторами, а также аренды нескольких помещений одним арендатором, т.е. в рыночных реалиях крупный торговый объект (аналогичный объекту оценки) сдается не целиком, а блоками/помещениями, что мы и наблюдаем в любом торговом центре. Следовательно, при расчете арендной ставки, учитываются такие ценообразующие параметры, как назначение, этаж расположения, состояние и тип населенного пункта, в котором расположен торговый объект. Все вышеуказанные факторы экспертом анализировались и вводились соответствующие корректировки. Кроме того, возможность сдачи нескольким арендаторам учтена экспертом путем введения понижающей корректировки на коэффициент арендопригодной площади (стр. 59 заключения).

Таким образом, суд считает, что экспертом надлежащим образом изложена методология расчетов, описаны ценообразующие факторы и внесены соответствующие корректировки.

Кроме того, довод стороны о наличии газоснабжения у объекта-аналога <данные изъяты> является не состоятельным поскольку в представленном скриншоте объекта аналога указано – современные коммуникации. При этом упоминание о наличии газа имеется у объекта-аналога <данные изъяты> в контексте – газовая котельная, что лишь говорит о том, что данный объект является отапливаемым. Объект исследования так же имеет отопление, т.е. данный факт лишь подтверждает сопоставимость объекта-аналога <данные изъяты> с объектом оценки. Введение понижающей корректировки не требуется.

Вопреки мнения представителя административного истца, на стр. 54 заключения экспертом приведен и проанализирован такой ценообразующий параметр, как расположение объекта на первой линии, согласно которому и объект оценки и все объекты-аналоги расположены на первых линиях улиц, следовательно, к их стоимости введение корректировки не требуется. На той же странице, экспертом проанализирован фактор расположения объекта относительно типа населенного пункта, где как раз и учитывается расположение объекта в деревне или в городе. А приведенный представителем истца источник, по мнению эксперта, не может быть применен в рамках расчета исследуемого объекта, поскольку данная поправка отражает отношение удельных ставок аренды объектов в <данные изъяты>, которая является отдельным субъектом РФ с отличительными ценообразующими параметрами.

Экспертом обращено внимание на то, что на стр. 23-25 приведен анализ рынка торговой недвижимости с указанием как минимальных, так и максимальных, а так же и средних удельных стоимостей аналогичных объектов.На стр. 38-39 используются средние рыночные показатели для расчета корректировки на местоположение объектов-аналогов.

Согласно пояснениям эксперта, расчет рыночной стоимости в рамках данной экспертизы выполнен безотносительно НДС, т.е. без анализа, НДС не вычитается и не начисляется на стоимость объектов-аналогов, как того требует позиция Верховного Суда (определение <данные изъяты>-КГ18-274) и разъяснением Минэкономразвития России (письмо <данные изъяты>-и-1031 от 12.10.2017г.) величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогооблажения НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС.

Суд также отмечает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт, вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты>N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания под торгово-офисный центр с кадастровым номером 50:29:0030201:1475, площадью 1487 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>А равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 52 515 563.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова