Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-181/2021 по административному исковому заявлению административного истца <...> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

Административный истец <...> обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 233 333 рубля.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что <дата><...> заключил договор купли-продажи недвижимого имущества: здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №...; земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №..., согласно которому <...> произвел отчуждение вышеуказанного имущества <...> за цену равную 4 000 000 рублей, из которых 3 734 000 цена участка и 266 000 рублей - цена здания. Спорным имуществом <...> владел с <дата> по <дата>. Спорные объекты были приобретены <...> за цену равную 3 500 000 рублей, из которых 3 266 666 рублей - цена участка и 233 333 рублей - цена здания. Здание находится в аварийном состоянии. Согласно справочной информации содержащейся в Росреестре, кадастровая стоимость здания на <дата> составляла 2 421 595,47 руб., а <дата> - 7 606 316 руб. 34 коп., при этом за период с <дата> по <дата><...> не осуществлял каких либо ремонтных работ для повышения стоимости здания. Здание находилось в неизмененном состоянии со дня приобретения. Как и не производились изменения в части технических характеристик здания продавцом - Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Уточнив заявленные требования, административный истец просил установить кадастровую стоимость здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 309 000 рублей. Согласно отчёту об оценке №... от <дата>, составленному по заявлению административного истца ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ГАРАНТ», рыночная стоимость объекта составляет 309 000 рублей по состоянию на <дата>.

<дата> уточнив заявленные требования, административный истец просит установить кадастровую стоимость здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 1 480 000 рублей. Согласно отчёту об оценке №... от <дата>, составленному по заявлению административного истца ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», рыночная стоимость объекта составляет 1 480 000 рублей по состоянию на <дата>.

Исходя из содержащихся в ЕГРН сведений, на административного истца, как налогоплательщика земельного налога, возлагается обязанность по уплате данного налога в большем размере, поскольку установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость (л.д.4-5, 60-61, 162-163 том 1).

Представитель административного истца <...> действующая на основании доверенности №... от <дата> и ордера №... от <дата>, в судебное заседание явилась, на удовлетворении административного искового заявления настаивает.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, в телефонограмме от <дата> просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №..., общей площадью 61,9 кв.м, в размере, определённом в заключении отчёта об оценке №... от <дата>, составленном по заявлению административного истца ООО ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» в размере 1 480 000 рублей.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, административный ответчик Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо <...> в судебное заседание своих представителей не направили, извещены судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы административного иска, приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела, <дата><...> заключил договор купли-продажи недвижимого имущества: здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №...; земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №... согласно которому <...> произвел отчуждение вышеуказанного имущества <...> за цену равную 4 000 000 рублей. Спорным имуществом <...> владел с <дата> по <дата>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу от <дата>, кадастровая стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №... площадью 61,9 кв.м., наименование: водонап.башня, по состоянию на <дата> составляет 2 421 595 рублей 47 копеек (том 1, л.д. 14).

Полагая установленную по состоянию на <дата> кадастровую стоимость необоснованно завышенной, административный истец представил отчёт об оценке №..., выполненный <дата> оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Гильдия экспертов Северо-Запада» <...> (том 2 л.д.24-114).

Согласно данному отчёту рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на <дата> составляет 1 480 000 рублей (том 2, л.д. 76).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» - далее Закон об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 10 данного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., общей площадью 61,9 кв.м, в размере, определённом в заключении отчёта об оценке №... от <дата>, составленном по заявлению административного истца ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», пояснив, что данный отчет Комитетом проверен и не оспаривается (л.д.126 том 2).

По результатам исследования оценщиком <...> сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого здания, с кадастровым номером №..., площадью 61,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> (НДС не облагается) составляет 1480 000 рублей (том 2, л.д. 76).

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

У суда не имеется оснований не доверять отчёту об оценке №..., выполненном <дата> оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Гильдия экспертов Северо-Запада» <...> поскольку по форме и содержанию отчёт об оценке соответствует положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

С учётом изложенного, и принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы отчёта об оценке не опровергаются; суд приходит к выводу о возможности принятия отчёта об оценке в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки; при этом выводы и расчёты оценщика мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности.

Суд учитывает, что при проведении оценки оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Гильдия экспертов Северо-Запада» <...> произведён осмотр объекта оценки.

Составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка. Выбор оценщика подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, пункта 22а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Учитывая изложенное, а также то, что административные ответчики не представили доказательств несоответствия отчёта об оценке № №... от <дата>, составленном по заявлению административного истца ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада», действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания надлежит установить в размере, определённом в данном отчёте, составляющем 1480 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца в суд является <дата> (том 1, л.д.42).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28, ввиду того, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), подлежит указанию дата обращения административного истца с настоящим административным исковым заявлением – <дата>.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером №..., площадью 61,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на <дата>, равной рыночной стоимости в размере 1 480 000 рублей (один миллион четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Датой обращения <...> в суд с административным исковым заявлением считать <дата>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: С.И.Сухарева