Гражданский кодекс часть 1

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Кравченко Е.Г., при секретаре Тарарухиной И.Л., с участием административного истца Колесова О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-8/2018 по административному исковому заявлению Колесова О.В. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Колесов О.В. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, предоставленного ему на праве собственности, указывая, что установленная кадастровая стоимость нарушает его права на уплату налога в обоснованном размере, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Иркутского областного суда от 16 октября 2017 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 225-229 т. 1). Производство по делу приостановлено.

Определением Иркутского областного суда от 14 ноября 2017 года производство по административному делу возобновлено.

Определением Иркутского областного суда от 14 ноября 2017 года по делу назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 45-46 т. 2). Производство по делу приостановлено.

Определением Иркутского областного суда от 1 февраля 2018 года производство по административному делу возобновлено.

1 февраля 2018 года административный истец уточнил заявленные административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, в размере его рыночной стоимости равной 820 194 рубля по состоянию на 01 января 2012 года.

В судебном заседании Колесов О.В. поддержал административный иск с учетом уточнений исковых требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, в размере его рыночной стоимости равной 820 194 руб. по состоянию на 01 января 2012 года.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) Полозова В.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменных возражениях, указала, что административный иск не признает, земельный участок с кадастровым номером № с местоположением: <...>, поставлен на кадастровый учет <...>. <...> в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности Колесова О.В. на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от <...> за №, распоряжения территориального управления по Иркутской области Министерства имущественных отношений Российской Федерации от <...> за №. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области». 18 июля 2014 года на основании постановления № 517-пп (в редакции постановления № 239-пп) филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № внесены сведения об удельном показателе кадастровой стоимости в размере <...> рублей за 1 кв.м. и кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 140 263,46 рублей.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») Буяльская О.Г., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ «ФКП Росреестра» и административным истцом отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с требованиями ст.24.20 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № рассчитана по приложению № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года №517-пп в редакции постановления Правительства Иркутской области от 11 января 2016 года №4-пп. Данный земельный участок отнесен к 3 группе видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Согласно приложению №1 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет <...> руб., таким образом, стоимость земельного участка составляет 7 140 263,46 руб.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Ступин К.М., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, просит рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на исковое заявление представитель Правительства Иркутской области исковые требования не признал. Указал, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования города <...> Баранова Е.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просит рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на исковое заявление представитель администрации муниципального образования возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что доходная часть бюджета города сформирована с учетом действующих кадастровых стоимостей земельных участков, установленных Правительством Иркутской области, поэтому уменьшение кадастровой стоимости земельных участков, уменьшит доходную часть бюджета.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, в соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав пояснения административного истца Колесова О.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок, местоположение: <...>.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ, от 03 июля 2016 года №№ 360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании государственного контракта от <...>, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью <...> по результатам открытого аукциона в электронной форме от <...>№, обществом с ограниченной ответственностью <...> проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от <...> заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от <...>№.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации <...> подготовлено положительное экспертное заключение от <...>№ о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Данный отчет составлялся в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действовавшем на момент его составления.

В соответствии с актом сдачи-приема от <...> отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка № от <...> земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, местоположение: <...>, передан в собственность Колесову О.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> произведена регистрационная запись №.

Таким образом, Колесов О.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

Земельный участок отнесен к третьей группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере <...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет 7 140 263,46 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <...>№ (л.д. 95 т.1).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 16 октября 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Вопрос о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <...>№, выполненного индивидуальным предпринимателем Г. О.Р., представленного административным истцом, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, судом не исследовался, поскольку указанный отчет составлен по состоянию на <...>, тогда как датой по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка является 1 января 2012 года.

Судом установлено, что в заключении эксперта № от 25 октября 2017 года (проведена экспертиза по определению суда от 16 октября 2017 года) в нарушение положений Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» №7 неверно указан вид разрешенного использования земельного участка: при составлении заключения № земельный участок с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого определена постановлением Правительства Иркутской области по 3 виду разрешенного использования, отнесен к 9 виду разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммерческого хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, что привело к неправильному подбору объектов-аналогов по виду разрешенного использования.

С учетом указанных обстоятельств, в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 14 ноября 2017 года была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Заключение судебного эксперта от 12 января 2018 года № содержит выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 820 194 рубля.

Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России С. Н.А. имеет высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2006 года.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 06 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (на 01 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта № от 12 января 2018 года соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером № в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что земельный участок имеет прямоугольную форму, расположен по адресу: <...>. До объекта можно добраться как на общественном, так и на личном транспорте. В непосредственной близости расположена остановка общественного транспорта, железнодорожный вокзал.

Земельный участок относится к 3-му виду разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. В соответствии с требованиями п.20 ФСО №7 оценка рыночной стоимости земельного участка произведена исходя из вида разрешенного использовании объекта оценки.

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области, городов <...> и <...> предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

Поскольку на дату оценки выбор объектов, аналогичных оцениваемому, в <...> оказался невозможным, в соответствии с п. 11 ФСО №7, судебным экспертом принято решение о расширении географии анализа рынка земельных участков соответствующего вида использования и проанализирован рынок земельных участков того же вида разрешенного использования, в городе <...>, поскольку оба этих города являются районными центрами, характеризуются наличием развитых зон застройки. В результате проведенного исследования предложений к продаже земельных участков с видом разрешенного использования - 3 на рынке г. <...> не было выявлено. В связи с этим экспертом было принято решение проанализировать рынок земельных участков в производственном сегменте рынка, так как, по мнению эксперта, земельные участки производственного назначения, то есть с видом разрешенного использования -9, наиболее сопоставимы с разрешенным и фактическим использованием объекта оценки – для размещения гаражей и автостоянок, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт также обосновала невозможность корректировки на категорию земельного участка, поскольку все объекты-аналоги, как и объект экспертизы, имеют одинаковую категорию земельного участка – земли населенных пунктов.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, обоснованно применена корректировка на торг, на изменение цены во времени, корректировка на местоположение, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается доказательствами.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере 820 194 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 1 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта № от 12 января 2018 года рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости. Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.

Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на 1 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок, местоположение: <...>, определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебного эксперта № от <...> в размере 820 194 рублей.

В силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.

Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Колесова О.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок, местоположение: <...>, определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 820 194 (восемьсот двадцать тысяч сто девяносто четыре) рубля, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 8 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Е.Г. Кравченко

Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2018 года.