Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Синчиковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-182/2021 по административному иску Комаровой Екатерины Александровны к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и нежилого помещения в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Комарова Е.А. в лице представителя Осипова А.В. в электронном виде обратилась в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области) об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости:

нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 3700000 рублей,

нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 7060000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежат на праве собственности указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых, установленная по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 10114837рублей 67 копеек и 22607544 рубля 75 копеек соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке рыночной стоимости имущества, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением суда от 2 июля 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска.

Определением суда от 5 октября 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Комаровой Е.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Томской области, представителей заинтересованных лиц муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено об уточнении административных исковых требований в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК») в судебном заседании полагали, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют в связи с нарушениями, допущенными экспертом при производстве судебной оценочной экспертизы.

В письменных отзывах на административное исковое заявление административный ответчик Управление Росреестра по Томской области, заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области оставили решение вопроса об удовлетворении требований административного истца на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска письменный отзыв на административное исковое заявление не представило.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, суд приходит к следующим выводам.

Административному истцу на праве собственности со 2 июня 2004 г. принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/.м., расположенное по адресу: /__/; с 20 апреля 2009 г. принадлежит нежилое здание с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенное по адресу: /__/.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере 10114837 рублей 67 копеек и 22607544 рубля 75 копеек по состоянию на 1 января 2019 г. определена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» (пункты 99041, 101947 Приложения). Определение указанной кадастровой стоимости также подтверждается данными выписок из ЕГРН (т. 1 л.д. 8, 9).

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ внесены в ЕГРН 24 января 2020 г., о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ – 23 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных указанной статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Вышеуказанные положения Налогового кодекса, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019 г. (статья 3 указанного Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости, полученные в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для определения такой кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 указанного Федерального закона (часть 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлены отчеты об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства № 1-04-21-10 и № 1-06-21-12 от 21 мая 2021 г., подготовленные оценщиком индивидуальным предпринимателем С., согласно которым по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 3700000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером /__/ – 7060000 рублей.

В связи с наличием возражений административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в указанных отчетах, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой определением суда от 30 июля 2021 г. поручено обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Бизнес-Оценка».

По результатам проведения экспертизы составлено заключение эксперта № 117-С от27 сентября 2021 г., в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 3964900 рублей, нежилого здания с кадастровым номером /__/ – 6885200 рублей.

В судебное заседание экспертом О. представлены дополнительные расчеты к заключению, по результатам проведения которых экспертом уточнена стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ – 4511100 рублей.

Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчеты об определении рыночной стоимости объектов капитального строительства № 1-04-21-10 и № 1-06-21-12 от 21 мая 2021 г. и возражения административного ответчика и заинтересованного лица относительно данных отчетов, суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперт при оценке спорных объектов недвижимости использовал сравнительный и доходный подходы. Отказ от применения затратного подхода экспертом мотивирован.

При проведении исследования экспертом проведена выборка объектов-аналогов и определены по три аналога для определения стоимости объектов сравнительным и доходным подходами. В ходе анализа к ценам аналогов экспертом применены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки, по всем значимым группам элементов сравнения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

В результате проведенного исследования экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с учетом преимуществ и недостатков использованных подходов, особенностей оцениваемых объектов и текущего состояния рынка недвижимости, кроме того, стоимость объектов оценки «очищена» от стоимости земельного участка.

Приложением к экспертному заключению являются скриншоты, содержащие информацию о фактических данных о ценах предложений с объектами из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены исследуемые объекты, а также информацию об объектах-аналогах, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Таким образом, у суда нет оснований сомневаться в размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, а также заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» о недостоверности заключения судебной оценочной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так, в обоснование своей позиции административный ответчик Департамент по управлению государственной собственности в письменных замечаниях на заключение эксперта пояснил, что эксперт в рамках сравнительного подхода применил к стоимости аналогов корректировки на местоположение объектов в пределах города. Объект исследования и подобранные аналоги экспертом отнесены к одной категории «Центры административных районов города». При этом к стоимости аналогов № 1 и № 2 применена понижающая корректировка в размере 0,94, что обосновано экспертом следующим образом. Объект исследования и аналог № 3 эксперт относит к нижней границе расширенного интервала с величиной корректировки 0,83 по отношению к базовому району, так как данные объекты расположены внутри квартала. А аналоги № 1 и № 2 отнесены к среднему значению с величиной корректировки 0,88 по отношению к базовому району. Величина корректировки, учитывающая, по мнению эксперта, внутриквартальное расположение объекта, получена следующим образом – 0,83/0,88 = 0,94.

При этом, как указывает административный ответчик, данные корректировки отражают разницу в стоимости объектов недвижимости, расположенных в соответствующих районах города и не учитывают расположение объекта на квартальной территории. Расположение объекта на квартальной территории является отдельным ценообразующим фактором – «расположение относительно красной линии», который учтен экспертом в расчетах дополнительно.

Суд, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом показаний эксперта, данных в судебном заседании, приходит к выводу о необоснованности указанного довода. Так, в судебном заседании эксперт О., будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заведомо ложных показаний, пояснила, что при применении указанной корректировки она сопоставила объект исследования и объекты-аналоги в зависимости от их местоположения, учитывая при этом такой дополнительный показатель как локальное местоположение, что предусмотрено на странице 132 справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., ссылка на который имеется в экспертном заключении. Эксперт в данном случае исходила из удаленности объекта оценки, расположенного по адресу: /__/, от основных транспортных магистралей города и необеспеченности его объектами транспортной инфраструктуры. В то же время объект-аналог № 2 расположен в непосредственной близости от /__/ как основной транспортной магистрали и административного центра города.

В соответствии с положениями подпунктов «б» и «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, указано, что объект-аналог – это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу положений подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 одним из элементов сравнения является, в том числе местоположение объекта.

Отобранный экспертом объект аналог № 2 расположен на определённом удалении от объекта оценки и в непосредственной близости от административного центра города и основной транспортной магистрали, что с учетом приведённых выше положений закона объективно увеличивает его стоимость, в связи с чем применение экспертом указанной выше корректировки является обоснованным. Кроме того, оспариваемая корректировка применена фактически в минимально возможном размере.

Административный ответчик, кроме того, полагает, что эксперт необоснованно применил корректировку на площадь в размере 0,91 (или -9%) к стоимости аналога №2, руководствуясь таблицей с корректирующими коэффициентами, определенными в зависимости от диапазона площади объекта. При этом, как следует из характеристик сравниваемых объектов, объект исследования и аналог № 2 полностью сопоставимы по такому ценообразующему параметру как площадь (фактор масштаба). Таким образом, вышеуказанная корректировка к аналогу № 2 применена экспертом неверно, что привело к занижению стоимости объекта исследования.

Как следует из пояснений эксперта в судебном заседании, при применении корректировки на площадь экспертом допущена техническая ошибка, которая устранена путем проведения дополнительных расчетов, представленных суду и принятых им в качестве дополнения к проведенной судебной оценочной экспертизе.

Одним из замечаний к заключению эксперта, выраженным административным ответчиком Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованным лицом ОГБУ «ТОЦИК», является необоснованность применения к стоимости аналога № 2 корректировки на наличие остановки общественного транспорта в размере 0,92 (или -8%). При этом эксперт приводит градацию расстояний от объекта до остановки общественного транспорта: до 100 м. и до 300 м., что, по мнению административного ответчика и заинтересованного лица, экспертом не обосновано. Экспертом не указано, при каком расстоянии от объекта до остановки данный ценообразующий фактор должен быть учтен в расчетах. Расстояние от остановки общественного транспорта до аналога № 2 по адресу: /__/ составляет более 100 м. В то же время в соответствии с требованиями пункта 11.24 СП 42.13330.2016 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» дальность пешеходных подходов до ближайшей остановки общественного пассажирского транспорта не должна превышать 500 м. Таким образом, расстояние до 500 м. является нормативным значением и характеризует обеспеченность объекта общественным пассажирским транспортом.

Как пояснила в судебном заседании эксперт, близость к остановке общественного транспорта характеризует объект коммерческой недвижимости с точки зрения удобства его посещения, что учитывалось при принятии экспертом использованной при расчетах градации расстояний. Кроме того, оцениваемый объект недвижимости расположен в здании торгового назначения, транспортная доступность которого является одним из основополагающих факторов при оценке его рыночной привлекательности. Нормативы, приведенные в тексте замечаний к заключению эксперта, в данном случае не могут быть, по мнению эксперта, применимы и приняты во внимание, поскольку они регламентируют дальность пешеходных подходов до ближайшей остановки общественного пассажирского транспорта при планировке территорий в процессе городской и сельской застройки.

Ссылка административного ответчика на положения СП 42.13330.2016 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» в данном случае основана на неверном толковании положений указанного нормативного акта, поскольку нормы указанных строительных правил распространяются на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений, включают основные требования к их планировке и застройке и не регламентируют требования к определению экономических характеристик объектов недвижимости. Кроме того в силу положений пункта 6.29 СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в общегородском центре дальность пешеходных подходов до ближайшей остановки общественного пассажирского транспорта от объектов массового посещения должна быть не более 250 м.

С учетом показаний эксперта суд находит необоснованными доводы административного ответчика и заинтересованного лица о нарушении экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы требований Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 марта 2015 г. № 299, в части несоблюдения экспертом принципов, устанавливающих, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, а содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что определенная заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости (1января 2019 г.) может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы с учетом дополнительных расчетов эксперта.

Согласно статье 248, части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления в суд или соответствующую комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области в отношении спорного нежилого здания административный истец не обращалась; административное исковое заявление подано в суд 30 июня 2021 г.

В соответствии с требованиями пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанные сведения об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления, подлежат внесению в кадастр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Комаровой Екатерины Александровны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и нежилого помещения в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере равном его рыночной стоимости – 6885200 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере равном его рыночной стоимости – 4511100 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 июня 2021 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.

Председательствующий