Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил :

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 года № 4243 в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …., …., …. в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии от 25 ноября 2019 года № 4243 рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере 25333102,30 рублей, 20203473,81 рублей, 81221540,40 рублей, определенной на 01 января 2015 года.

В обоснование административного иска истец указал на несоответствие отчета ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» об оценке земельных участков от 15 ноября 2019 года № 65/2019, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на некорректный подбор оценщиком объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельных участков несопоставимых с объектами оценки, в результате чего, рыночная стоимость объектов оценки существенно занижена.

Занижение размера рыночной стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам.

В судебное заседание представитель административного истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо М.А.Г., извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судполагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

В письменных возражениях на иск административные ответчики – Управление Росреестра по Ставропольскому краю и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю указали, что оспариваемое решение Комиссии № 4243 от 25 ноября 2019 года принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета ООО «Центр Экспертиза и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, соответствующего требованиям действующего законодательства, согласно которому значение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. (13417 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (25333102.30 рублей) более чем на 30 %,а именно - на 47 %; значение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. (13885 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (20203473.81 рублей) более чем на 30 %,а именно - на 31.2 %; значение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. (44563 000 рублей) отличается от его кадастровой стоимости (81221540.40 рублей) более чем на 30 %,а именно - на 45.1 %. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости, сомнений о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Само по себе установление рыночной стоимости земельных участков в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности не является основанием для признания решения Комиссии незаконным.

Административный истец указывает о незаконном применении оценщиком объекта-аналога № 2. Вместе с тем, согласно п. 22 ФСО № 7: б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемых в расчете, соответствуют результатам этого анализа.

Данные, содержащиеся в объявлениях о предложении к продаже объектов- аналогов, проверены оценщиком лично в период их публикации, по телефонам, указанным в тексте первоисточников. При этом, явно не указанные в тексте объявления характеристики, такие, как разрешенное использование, местоположение в границах населенного пункта (центр или окраина), возможность подведения коммуникаций и т.п., уточнены по результатам переговоров с продавцами.

На момент проведения оценки на вторичном рынке продаж аналогичных объектов удалось выявить несколько объектов, максимально сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. В основу анализа стоимости объекта оценки легли данные предложений о продажах (сдаче в аренду) аналогичных объектов, расположенных вблизи г.Минеральные Воды.

Выбор аналогов обусловлен их схожестью по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки.

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ….., поставлен на кадастровый учет 29.06.2006 года, имеет статус «актуальные, ранее учтенный», площадь уточненная 9 130 кв.м, с видом разрешенного использования «Под строительство выставочного комплекса», категория «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу: ….. Таким образом, объекты оценки и объект-аналог № 2 имеют одинаковый вид разрешенного использования, следовательно, объект-аналог № 2 применен обоснованно

Довод административного истца о том, что место расположения земельного участка с кадастровым номером ….. и аналога № 2 существенно отличаются друг от друга, что говорит о неверном применении аналога № 2, является несостоятельным.

На стр. 56 Отчета применена корректировка на «красную линию». В таблице №15 указано, что земельный участок с кадастровым номером …… расположен на второй линии, а все аналоги на «красной линии» и применена корректировка в размере -26,47%.

Таким образом, административные ответчики полагают, что данный довод администрации Минераловодского городского округа подлежит отклонению. Отчет об оценке объекта недвижимости соответствует требованиям действующего законодательства, а именно Закона об оценке и установленным федеральным стандартам.

Таким образом, решение Комиссии об определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости законно и обоснованно.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, просят суд отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчиков Д.О.И. в судебном заседании поддержала доводы возражений и просила отказать в удовлетворении административного иска.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав представителя административных ответчиков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263.

Статья 24.18 указанного Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 названного Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования Минераловодский городской округ Ставропольского края.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П по делу о проверке конституционности положения части 1 статьи 24.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования г. Братска, в системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, представляющему собой один из доходов муниципальных образований, зачисляемый по нормативу 100 процентов в местные бюджеты, средства которого служат для решения вопросов местного значения как конституционно установленной функции местного самоуправления. Соответственно, существенное, многократное снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, может уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а, следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих земельных участков, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 2 апреля 2002 года № 7-П). Поэтому муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, М.А.Г. на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером ….., площадью 9130 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования «под строительство выставочного комплекса», адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом № 5. Участок находится примерно в 118 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: ….;

с кадастровым номером …., площадью 6947+/-29 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования «строительство развлекательного центра», адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ….. Участок находится примерно в 205 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: ….;

с кадастровым номером ….., площадью 27720+/-58 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования «строительство торгово-гостиничного комплекса», адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ….. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …...

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 25333102.30 рублей, 20203473.81 рублей и 81221540.40 рублей соответственно.

В соответствии с отчетом ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составила 13417 000 рублей, 13885000 рублей, 44563000 рублей.

На заседании, проведенном 25 ноября 2019 года, рассмотрено поступившее в комиссию 18 ноября 2019 года № 10-51665 от М.А.Г. заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …., …., …., поданное на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 25 333 102.30 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете №26-ГКОЗНП-2015 от 20.11.2015 года об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, более чем на 30 %, а именно 47 %;

с кадастровым номером …. от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 20 203 473.81 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете №26-ГКОЗНП-2015 от 20.11.2015 года об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, более чем на 30 %, а именно 31,2 %;

с кадастровым номером …… от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 81 221 540.40 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, указанной в отчете №26-ГКОЗНП-2015 от 20.11.2015 года об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 года и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, более чем на 30 %, а именно 45,1 %.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление (решение комиссии № 4243 от 25 ноября 2019 года).

Из представленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом М.А.Г. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 вышеуказанного Порядка заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 следует, что численный состав комиссии установлен из 4 человек.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления М.А.Г. принимали участие: председатель комиссии К.С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), заместитель председателя комиссии Т.Ж.В. (заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Ставропольскому краю), секретарь комиссии ФИО1 (специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю. Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято единогласно.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный иск, заявленный в порядке главы 22 данного Кодекса, может быть подан в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела видно, что оспариваемое решение № 4243 принято комиссией 25 ноября 2019 года.

29 ноября 2019 года в адрес администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Настоящий административный иск направлен администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края посредством услуг почтовой связи согласно почтовому штампу на конверте 25 февраля 2020 года и поступил в краевой суд 28 февраля 2020 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском такой категории споров.

Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 №611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № 4243 от 25 ноября 2019 года об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года.

По мнению административного истца, представленный в комиссию отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Административный истец ссылается на то, что при проведении анализа оценщиком были использованы объявления из архива https://ruads.org, проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение (районы города близкие по экономическим характеристикам), период размещения объявления - с 01.01.2014 по 01.01.2015 г.г., земли под коммерческую застройку (стр. 45 отчета).

Как указано на странице 47 отчета, приведенный в строке 7 таблицы «13» аналог имеет аналогичный вид разрешенного использования, в связи с чем данный аналог был использован для сравнения. Указанный аналог находится на трассе Кавказ, имеет ВРИ - для коммерческого строительства.

В соответствии с информацией публичной кадастровой карты, принадлежащий заинтересованному лицу земельный участок с кадастровым номером ….. расположен в существующей застройке города Минеральные Воды в относительной удаленности от трассы, и имеет ВРИ - для объектов общественно-делового значения.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540) не содержит такого вида разрешенного использования - «для коммерческого строительства». Таким образом, фактически применительно к указанному в строке 7 таблицы «13» отчета аналогу оценщиком вид его разрешенного использования установлен не был.

Кроме того, места расположения земельного участка с кадастровым номером ….. и аналога, указанного в строке 7 таблицы «13» отчета, существенно отличаются, поскольку объект оценки расположен в существующей застройке в относительной удаленности от трассы, а использованный аналог расположен вдоль трассы.

Отсюда следует, что объект оценки и использованный в отчете аналог, указанный в строке 7 таблицы 13, в значительной степени различаются по своему назначению и месту расположения, поэтому приведенный аналог применен необоснованно.

С учетом изложенного и того, что объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №), аналог, указанный в строке 7 таблицы «13» отчета, не является сходным с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а отчет, на основании которого было принято оспариваемое решение комиссии, не является достоверным и проверяемым, из чего следует необоснованность и оспариваемого решения комиссии.

Администрация Минераловодского городского округа является органом местного самоуправления муниципального образования «Минераловодский городской округ», в бюджет которого поступают соответствующие налоговые платежи по земельному налогу, и снижение кадастровой стоимости объекта, указанного в настоящем иске, влечет уменьшение налоговых поступлений в местный бюджет, из чего следует нарушение прав, свобод и законных интересов муниципального образования «Минераловодский городской округ» в сфере установленной статьей 8 НК РФ гарантии финансового обеспечения деятельности муниципальных образований за счет налоговых поступлений.

Поскольку вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года об определении рыночной стоимости земельных участков требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, суд пришел к выводу о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 28 мая 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» № 77/20-С от 06 июля 2020 года Л.А.Р. при составлении отчета об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» № 65/2019 от 15 ноября 2019 года об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …., …, …. отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 77/20-С от 06 июля 2020 года Л.А.Р. подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта ООО «Центр судебных экспертиз» №77/20-С от 06 июля 2020 года Л.А.Р. составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 77/20-С от 06 июля 2020 года Л.А.Р. сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке ООО «Центр Экспертиза и Оценки «ТРАЙКО» от 15 ноября 2019 года № 65/2019 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, а также отсутствия по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз» № 77/20-С от 06 июля 2020 года Л.А.Р., суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю незаконным и об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований.

Одновременно с экспертным заключением в суд от ООО «Центр судебных экспертиз» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 47000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1), расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).

Как отмечалось выше, по рассматриваемой категории споров в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается бремя доказывания нарушения его прав, свобод и законных интересов.

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы

С учетом изложенного, исходя из системного толкования указанных процессуальных норм, а также учитывая, что судебная оценочная экспертиза по настоящему административному делу назначена и проведена по ходатайству представителя административного истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, которому отказано в удовлетворении заявленных требований, то расходы за ее проведение подлежат взысканию с административного истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

в удовлетворении административных исковых требований администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 ноября 2019 года № 4243 в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …., …., …. в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии от 25 ноября 2019 года № 4243 рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере 25333102,30 рублей, 20203473,81 рублей, 81221540,40 рублей, определенной на 01 января 2015 года - отказать.

Взыскать с администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 47000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз», ООО «ЦСЭ»

356242 <...>

ИНН <***> КПП 262301001

ОГРН <***>

р/счет № <***> Ставропольское отделение № 5230 ПАО «Сбербанк России» г. Ставрополь

кор./счет 30101810907020000615

БИК 040702615

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.07.2020 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко