Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Холоденкова С. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Холоденков С. А. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 35709 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: культурное развитие, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просил установить ее в размере равном рыночной на дату определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца с заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, просила о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, также просил о рассмотрении дела в его отсутствие, со стоимостью, указанной в экспертном заключении согласился.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Кудрявцева А.Г., оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 35709 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: культурное развитие, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости Московской области оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 22 марта 2019 года и утверждена Актом ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» № 057 от 25.03.2019 года в размере <данные изъяты> рубля.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком Кошелевым В.Ю., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, определена в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административных ответчиков, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз и оценки» Кудрявцеву А.Г.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № Э-11937/21 от 19 февраля 2021 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кудрявцева А.Г., согласились представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и не согласился представитель административного истца, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Суд в соответствии со статьей 84 КАС РФ дает оценку заключению судебной оценочной экспертизы и доказательствам, представленным сторонами.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 15-19 экспертного заключения).

Представителем административного истца были представлены письменные возражения относительно выявленных экспертом нарушений в отчете об оценке.

В судебном заседании эксперт Кудрявцев А.Г., поддержал данное заключение, пояснив, что при изучении отчета им было установлено, что оценщиком представлена нерепрезентативная выборка объектов, часть которых не сопоставима с объектом оценки по основному ценообразующему фактору, в частности местоположение, удаленность от МКАД: в выборке присутствуют объекты, расположенные в Московской и Тульской областях, удаленность от МКАД составляет от 14 до 110 км, что не является схожими зонами по экономическим характеристикам; в выборке присутствуют объекты, предназначенные для общественно-деловой застройки, жилищного строительства, ведения сельскохозяйственного производства. Таким образом, определение вероятного ценового коридора объекта исследования на основании выборки, включающей несопоставимые объекты, некорректно и искажает представление пользователя отчета о реальных границах рыночного интервала стоимости.

Обращение к ресурсу СтатРиелт в описание нарушения № 2 приведено в части обоснования среднего рыночного срока экспозиции в анализируемом сегменте рынка (8-18 мес. в расширенном диапазоне значений). Из заключения эксперта следует, что при реализации сравнительного подхода к оценке оценщик использовал объекты-аналоги период от даты предложения которых до даты оценки значительно превышает средний срок экспозиции. В частности, период от даты предложения аналога № 2 до даты оценки составляет более 2,5 лет (или 30 мес). Кроме того, применяя корректировку на дату предложения, оценщик допустил ошибку в учете величины среднегодового темпа снижения стоимости земельных участков в анализируемом периоде: в разделе 2.4.4 отчета оценщиком определено значение среднего снижения стоимости на земельном рынке в размере -2,2% (среднее значение показателей 2017 и 2018 гг), однако период от даты предложения аналога № 3 до даты оценки не включает 2017 год (дата предложения аналога 25.03.2018 г.), учет темпа снижения стоимости земельных участков в 2017 году при этом не требуется. В информации используемых оценщиком источников учета темпа снижения стоимости земли имеются данные об изменении показателя в районе расположения объекта оценки, существенно отличающиеся от средних показателей по земельному рынку Московской области. В частности в направлении Симферопольского шоссе (направление расположения объекта оценки) в 2017 году отмечен рост стоимости на 3,4% (https://realty.rbc.ru/news/5a21302d9a79473ed200e11f), однако данные показатели во внимание оценщиком не приняты и в расчетах не участвуют.

Учитывая изложенное суд полагает вывод эксперта о допущении оценщиком нарушений требования п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначности полученных результатов, а также в части введения в заблуждение правильным.

Кроме того, в нарушение п. 22б ФСО № 7 при реализации сравнительного подхода оценщик использовал разные корректирующие коэффициенты на торг к объектам-аналогам. В частности, к аналогам №№ 1,2 применяется корректировка на торг в размере -6%, к аналогу № 3 корректировка -12% (стр. 75). Т.е. к аналогам №№ 1,2 оценщик применяет корректировку для земельных участков коммерческой застройки: для аналога № 3 – для земельных участков с/х назначения, что соответствует разным сегментам рынка. При этом, в соответствии с п. 22 б ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд соглашается с мнением эксперта, что оценщик использует корректирующие значения для разных сегментов рынка (участки коммерческого назначения и для ведения сельского хозяйства), является нарушением п. 22 ФСО № 7.

При реализации сравнительного подхода корректировку на направление оценщик принимает согласно ценовой информации по итогам 2017 года, что не является актуальным по состоянию на дату оценки (22.03.2019 г.). Принимая также во внимание неравномерный темп роста/снижения цен земельных участков различного направления Московской области в 2017-2019 год, использование устаревшей ценовой информации в абсолютных показателях ценовой информации для определения корректирующих коэффициентов не корректно и не приводит к получению недостоверного результата стоимости.

Также, согласно сведениям эксперта, при реализации сравнительного подхода корректировку на удаленность от МКАД оценщик рассчитывает с использованием формулы зависимости для максимального значения доверительного интервала, сопоставив при этом две представленные зависимости, справочную (с применением справочника) и расчетную (с использованием не сопоставимых объектов).

В разделе 2.4.4. отчета оценщик делает вывод о возможности использования максимального значения зависимости параметра на основании выборки ряда объектов, не являющихся сопоставимыми по основным ценообразующим факторам (объекты расположены в разных направлениях Московской области, имеют разное назначение). Таким образом, полученная оценщиком зависимость влияния фактора удаленности от МКАД на основании выборки несопоставимых объектов не корректна. Для выявления зависимости по 1 ценообразующему параметру, по остальным факторам объекты в выборке должны быть сопоставимы, в противном случае уравнение зависимости получено искаженно.

Согласно используемому оценщиком источнику корректировок, выбор значения показателя зависимости в рамках интервала должен основываться на анализе следующих факторов: близость к левой или правой границе диапазона расстояния земельного участка до кольцевой автомобильной дороги; назначение земельного участка; значимость расстояния объекта до кольцевой автомобильной дороги для эффективного использования по назначению; расстояние до прочих автомобильных дорог в области; наличие удобного подъезда. Факторы, обуславливающие выбор значения согласно используемому источнику корректировок, во внимание оценщиком не принимаются, следовательно, процедура отделения корректировки, отраженная в используемом источнике, оценщиком не соблюдается.

Кроме того, допущена ошибка при корректировке на назначение земельных участков в рамках сравнительного подхода. Оценщик отказывается от внесения корректировки по данному параметру для аналога № 1, имеющего иное назначение, по сравнению с оцениваемым объектом (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), аргументируя возможностью смены вида разрешенного использования. Однако рыночная ценовая информация, подтверждающая сопоставимость объектов с назначением «культурное развитие» и «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» не анализируется.

Для аналога № 3 (дачное строительство) вводится корректировка в размере стоимости затрат на смену вида разрешенного использования по данным уровня цен 1 квартала 2018 года, что не является актуальным по состоянию на дату оценки (1 кв. 2019 года).

Необоснованно также вводится понижающая корректировка к цене предложения аналога № 3 на близость к объектам, повышающим стоимость земельного участка – водоем, лес (в частности близость аналога № 3 к курорту «Сорочаны»). Данный аналог расположен в удалении ~ 5 км от курорта «Сорочаны», что не характеризует его к близко расположенный к объекту, повышающим стоимость земельного участка. Кроме того, оцениваемый земельный участок расположен на удалении ~ 650 м от реки Нара, данный фактор во внимание оценщиком не принимается.

При реализации сравнительного подхода корректировку на имеющиеся ограничения в использовании (стр. 74) оценщик рассчитывает с применение бальной оценки ряда факторов, при этом обоснование соответствия количества баллов по существенным параметрам (в частности утрата (уменьшение) полезных свойств недвижимости в результате установления ограничения, невозможность некоторых видов пользования собственником, интенсивность использования) при расчете значения показателя как для оцениваемого объекта, так и объектов-аналогов не приводится. В возражениях представитель административного истца ссылается на список литературы, что, по мнению эксперта, является не достаточным; значения, используемые в расчетах, не обоснованы.

При реализации доходного подхода оценщик использует данные о предполагаемой застройке территории общественного культурно-развлекательного центра «Берендеево царство. Заповедник сказок» площадью 26,82 га, частью которого является оцениваемый участок площадью 3,57 га. Производственный учет предполагаемого строительства является не корректным, поскольку не отражает допустимые параметры застройки оцениваемого земельного участка. Объект оценки расположен в территориальной зоне Р-1. Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Серпухов Московской области, утв. решением Совета депутатов городского округа Серпухов МО от 20.12.2017 № 243/28 (с изм. от 30.04.2019) в зоне Р-1 ВРИ 3.6. «Культурное развитие» максимальное допустимая величина % застройки составляет 50%, т.е. допустимая площадь застройки оцениваемого объекта составляет 17 855 кв.м. Данные параметры при оценке земельного участка не учитываются. Кроме того, часть площади земельного участка входит в зону с особыми условиями использования территорий, имеется запрет на строительства, что не учитывается оценщиком в приведенных расчетах в рамках доходного подхода.

Принимая во внимание, что экспертом установлены в ходе поведения исследования значительные нарушения требования п. 5 ФСО № 3 в том числе в части неоднозначности полученных результатов суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,HYPERLINK "consultan??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3, 4,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B79858E5783F56F61AA941DB03C3F4CDF3048C60D2DE257BB46S5N"6 - 8,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DD16 и 17, части второй статьи 18,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B79858E5783F56F61AA941DB03C3F4CDF3048C60D2DE256BD46S6N"статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Представителем административного истца были представлены письменные возражения относительно выводов эксперта.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с представленными возражениями согласиться не может, исходя из следующего.

Согласно экспертного заключения и пояснений, данных экспертом Кудрявцевым А.Г. в судебном заседании, параметры застройки земельного участка определялись при реализации доходного подхода в рамках метода предполагаемого использования. Как указано в описании методологии проведённого расчёта, в рамках метода определяется сумма и структура расходов на создание прогнозируемых улучшение земельного участка для использования его в соответствии с фактическим назначением. В соответствии с градостроительным регламентом территории (сведения приведены на стр. 94) максимальный % застройки участка составляет 50% (или 17 855 кв. м. площади застройки, что соответствует 62 493 куб. м. строительного объёма). При этом, застройка возможна как одним, так и нескольким объектами соответствующего назначения. В качестве аналога для расчёта суммы затрат методом сравнительной единицы экспертом использовано здание, назначение: театр, дом культуры; этажность от 1 этажа; объём до 13875 м.куб. Поскольку параметры застройки оцениваемого земельного участка допускают размещение нескольких объектов недвижимости, корректировка на несоответствие выбранного аналога общим параметрам застройки (как по общей площади, так и по строительному объёму) в данном случае не требуется; расчёт произведён по совокупным параметрам застройки.

Корректировка (индекс) на изменение цен после издания справочникам на дату определения стоимости определена в соответствии с методическими указаниями используемого справочника (Ко-Инвест «Общественные здания», Москва,2016г.). Индекс составил 1,193(=9,974/8,358), где:9,974-индекс 1 квартал 2019 г., соответствующий дате определения стоимости (22.03.2019г.); 8,358-индекс 2016 года, соответствующий уровню цен в используемом справочнике (для Московской области). Индексы получены из ежеквартального информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» №108, Москва, июль 2019 г., раздел «Строительно-монтажные работы в региональном разрезе» (приведено на стр. 102 заключения), что соответствует методологии определения коэффициента согласно используемому справочнику. Информация, которую предлагает использовать представитель административного истца, по мнению эксперта, не допустима к применению, поскольку отражает изменение цен до 01.01.2019 г., что не является актуальным по состоянию на дату определения стоимости. Приведенная на стр. 102 заключения выдержка стр. 50 бюллетеня № 108 (с отражением индексов для Московской области) соответствует действительному содержанию бюллетеня. В заключении экспертом приведена часть необходимой для расчета информации стр. 51 (индексы, соответствующие Центральному району, в частности Московской области), искажение показателей отсутствует.

Приведенная информация по аналогу не вводит в заблуждение и не приводит к неоднозначному толкованию; сведения о качестве прав приведены в соответствии с информацией предложения.

В заключении приводится вся информация по объекту-аналогу, необходимая для определения его основных количественных и качественных характеристик. Анализ текста предложения позволяет сделать вывод, что реализуемый участок является частью дачного поселка, предназначен для жилищного строительства.Сведения о кадастровом номере объекта в объявлении отсутствуют.

Представителем административного истца найдены предлагаемые земельные участки на публичной кадастровой карте. Исходя из приведенных сведений кадастровой карты, объект разделен на несколько смежных земельных участков с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, объекты расположены в границах населенного пункта (д. Нововолково Рузский район). Однако эксперт отметил, что приведенная информация ресурса кадастровые карты может не соответствовать фактическим данным аналога по состоянию на дату публикации объявления. На земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном в границах населенного пункта, допускается строительство жилых домов, гаражей и вспомогательных сооружений.

Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования. При сравнении объектов по фактору назначения (использования), проведен анализ расположения участков на предмет соответствия территориальным зонам согласно правилам землепользования и застройки (информация отражена на стр. 82 заключения).

Земельные участки аналогов, в т.ч. аналога № 2, расположены в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), что обуславливает возможность использования объектов для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, приведенные в таблице сравнительных характеристик объектов сведения о назначении аналога № 2 соответствует назначению объекта согласно правилам землепользования и застройки района расположения.

Корректировка на назначение определена экспертом корректно (рассчитан корректирующий коэффициент путем соотношения ВРИ 3.6. к ВРИ 2.1. в соответствии с данными ресурса СтатРиелт). Введение дополнительной корректировки, учитывающей разделение реализуемого массива на несколько земельных участков, не требуется, поскольку участок предлагается на продажу совокупной площадью объектов, представляющих собой (если принять во внимание сведения публичной кадастровой карты) смежные участки. Влияния на ценообразование объектов данный фактор не оказывает.

Фактор наличия ограничений в использовании объектов анализировался экспертом на предмет наличия таких ограничений, которые оказывают наиболее существенное влияние на возможность использования участков в соответствии с назначением, в частности запрет на строительство на значительной площади объекта.

Аналог № 2 расположен в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе.

В соответствии с ч. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Таким образом, прямой запрет на строительство в данной зоне отсутствует (в отличии от зоны расположения части (3052 кв.м) оцениваемого земельного участка в охранной зоне электросетевого хозяйства, согласно положениям Постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 в которой запрещается размещение любых объектов (приведено на стр. 88 заключения).

В силу отсутствия существенных ограничений в использовании аналога № 2 введение дополнительной корректировки по данному фактору как правильно указал эксперт в заключении не требуется.

Все количественные и качественные характеристики аналогов в полной степени учтены при сравнительной характеристике с оцениваемым объектом, введение дополнительных корректировок не требуется.

Кроме того, на стр. 42 заключения в рамках анализа экспертом отмечено, что «Поскольку предложений на рынке земельных участков в Московской области в зоне расположения оцениваемого объекта с назначением: размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры (ВРИ 3.6.Культурное развитие) по состоянию на дату определения стоимости не выявлено, в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, с имеющейся потенциальной возможностью использования в соответствии с указанным назначением».

На стр. 86 заключения приводится информация, что согласно анализу сравнения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования (согласно данным ресурса СтатРиелт по состоянию на 2019 г.) земельные участки с назначением ВРИ 3.1. – 3.10 (соответствующие ВРИ оцениваемого объекта (3.6.Культурное развитие) – наиболее сопоставимы с участками назначения 2.1 – 2.3 (жилая застройка). Корректировка по данному параметру для аналогов из сегмента жилой застройки не значительна, составляет 14,29%. Согласно пояснений эксперта, при использовании аналогов другого сегмента рынка корректировка на назначение была более существенна (в частности для объектов общественной застройки корректировка составила бы 116,3% (=1,06/0,49-1).

Текущий вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка «культурное развитие» код ВРИ 3.6 входит в установленный перечень основных видов разрешенного использования территориальной зоны Р-1 Правил землепользования и застройки территории (зона расположения объекта). Для расчета в рамках сравнительного подхода экспертом выбраны объекты аналоги наиболее сопоставимой площади с оцениваемым объектом (7500-10000 кв.м), предназначенные для жилой застройки, расположенные в зоне Ж-2. Вид разрешенного использования, соответствующий категории 3.6 (3.6.1.Объекты культурно-досуговой деятельности) входит в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны в перечень условно-разрешенных видов разрешенного использования.

Таким образом, при реализации сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов экспертом использованы наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом земельные участки по основным ценообразующим параметрам в соответствии с 22 (б) ФСО № 7.

В результате выборки объектов в рамках анализа фактических данных о ценах предложений из сегмента рынка оцениваемого объекта (стр. 41-42 заключения) экспертом отобраны несколько предложений, анализируя ценовую информацию по которым возможно сделать вывод о рыночном интервале цен на рынке земельных участков из сегмента рынка оцениваемого объекта.

Вся необходимая информация о количественных и качественных характеристиках объекта приведена экспертом в таблице на стр. 43-46 заключения. Информация получена из различных источников: архивной базы Реалто, Руадс и прочих ресурсов. Экспертом также приводятся полные ссылки на источники информации, ID лота, а также контактные данные продавцов по каждому объекту, позволяющие выполнить проверку предоставленных сведений. Из пояснений эксперта следует, что при определении рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода им использовались предложения аналогов №№ 1,2,7, объекты №№ 3-6, 8-10 не использовались ввиду отсутствия части информации по основным ценообразующим факторам, а также наименьшей сопоставимости с оцениваемым земельным участком по основным ценообразующим параметрам (критерии отбора аналогов приведены в части описания сравнительного подхода).

Информация по объектам-аналогам, в т.ч. копии интернет-страниц приведены на стр. 62-70 заключения.

По фактору «Обременение прав» экспертом произведен анализ наличия определенных ограничений, которые препятствуют совершению сделок. Ограничения накладываются вследствие объективных условий, связанных с действиями владельцев (залог, аренда, арест, ипотека, сервитут). По данному фактору различия отсутствуют, введение корректировок не требуется.

Наличие ограничений в использовании объекта (зон с особыми условиями территории) анализировалось при сравнении объектов по фактору «наличия ограничения в использовании» (стр. 89).

Фактор наличия ограничений в использовании объектов анализировался на предмет наличия таких ограничений, которые оказывают наиболее существенное влияние на возможность использования участков в соответствии с назначением, в частности запрет на строительство на значительной площади объекта.

Обоснование скидки на торг приведено экспертом на стр. 78: Использование корректировки на торг в соответствии со значением для земель селькохозяйственого назначения как то предлагает сторона не допустимо, поскольку оцениваемый объект не предназначен для производства сельскохозяйственной продукции (с/х использования).

Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области экспертом использованы Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Ценовые индексы приведены с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).

Поскольку ценовые индексы в справочнике получены на основании анализа рыночных цен объектов недвижимости Московской области, проведения дополнительной проверки полученной информации на соответствие рыночным условиям не требуется.

Также не требуется ведение дополнительной корректировки, учитывающей разделение реализуемого массива аналогов на несколько земельных участков, поскольку участки предлагаются на продажу совокупной площадью объектов (размежеванные смежные земельные участки). Влияния на ценообразование объектов данный фактор не оказывает.

Анализ текста предложения аналога № 2 (стр. 64-65 заключения) позволяет сделать вывод, что реализуемый участок является частью дачного поселка, предназначен для жилищного строительства. Сведения о кадастровом номере объекта в объявлении отсутствуют.

Следует отметить, что приведенная информация ресурса кадастровые карты может не соответствовать фактическим данным аналога по состоянию на дату публикации объявления.

На земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном в границах населенного пункта, допускается строительство жилых домов, гаражей и вспомогательных сооружений.

Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования. При сравнении объектов по фактору назначения (использования) проведен анализ расположения участков на предмет соответствия территориальным зонам согласно правилам землепользования и застройки.

Земельные участки аналогов, в т.ч. аналога № 2, расположены в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), что обуславливает возможность использования объектов для индивидуального жилищного строительства (ВРИ 2.1.«Для индивидуального жилищного строительства» входит в состав основных видов разрешенного использования земельных участков данной территориальной зоны; ВРИ 3.6 «Культурное развитие» входит в перечень условно-разрешенных видов разрешенного использования).

Таким образом, приведенные в таблице сравнительных характеристик объектов сведения о назначении аналога № 2 (2.1. ИЖС (смена вида разрешенного использования на 3.6. в соответствии с ПЗЗ района возможна) соответствует назначению объекта согласно правилам землепользования и застройки района расположения.

Корректировка на назначение экспертом также определена корректно (рассчитан корректирующий коэффициент путем соотношения коэффициентов ВРИ 3.6 к ВРИ 2.1 в соответствии с данными ресурса СтатРиелт).

По фактору «конфигурация, форма, рельеф» экспертом проводился анализ на выявление особенностей объектов, оказывающих существенное влияние на возможность использования участков по назначению. По результатам анализа информации открытых источников, существенных ограничений по параметрам конфигурации, формы и рельефа объектов не выявлено. Из пояснений эксперта следует, что информации материалов дела ему было достаточно для определения всех существенных количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта.

Согласно пояснениям эксперта, по состоянию на дату определения стоимости объекта используемый Сборник корректировок по фактору наличия ограничений в использовании является наиболее информативным и достоверным. Согласно используемому источнику – все полученные значения исследуемых показателей прошли двухэтапную проверку на соответствие рыночным условиям путем коллегиального когнитивного анализа, а также внедрением в практические расчеты в рамках применения метода корректировок и обеспечили высокую достоверность итоговых результатов. Поскольку при определении корректировки участвуют показатели, выраженные в относительном выражении, использование данных значений при корректировке цен недвижимости Московской области, а также на более поздний период (от даты исследования в справочнике) – является допустимым и не приводит к искажению полученного результата.

Обоснование расчета строительного объема объектов недвижимости предлагаемой застройки земельного участка приведено экспертом на стр. 96. Этажность строительства принимается равным 1 этаж, высотой до 3,5 м. Коэффициент, учитывающий толщину ограждающих конструкций, принимается равным для объектов торговли, как наиболее сопоставимых с назначением «3.6. культурное развитие» (ввиду отсутствия уточняющих сведений по данному параметру для соответствующего назначения).

В соответствии с градостроительным регламентом территории (сведения приведены на стр. 95) максимальный % застройки участка составляет 50% (или 17 855 кв.м площади застройки, что соответствует 62 493 куб.м строительного объема). При этом, застройка возможна как одним, так и несколькими объектами соответствующего назначения. Поскольку параметры застройки оцениваемого земельного участка допускают размещение нескольких объектов недвижимости, расчет затрат на проектные и изыскательские работы произведен по части проекта застройки. Экспертом было отмечено, что величина данных затрат, полученных на основании калькуляции расчета одной из проектных организаций носит информативный характер и не является окончательной. Учитывая данное допущение, а также ряд допущений по прочим параметрам, учитываемых в рамках доходного подхода, а также недостаточность рыночных данных для его реализации – в соответствии с п. 29 ФСО № 7 результат доходного подхода использован экспертом только в качестве проверочного.

Согласно пояснениям эксперта, затраты на инженерное обеспечение приняты равными в %-ом выражении от сметной стоимости строительства, определенной по состоянию на дату определения стоимости. По состоянию на ретроспективную дату используемый экспертом источник является наиболее информативным и достоверным, поскольку в данном случае использованы не абсолютные, а относительные показатели, базой для расчета которых выступает показатель стоимости, определенный на дату оценки – использование данного источника является допустимым и не приводит к искажению полученного результата.

Продолжительность строительства определялась экспертом на основании данных реализации проектов в Московской области (обоснование приведено на стр. 106). Срок реализации проекта определен продолжительностью в 3 года, в том числе: 1 год – проектирование; 2-3 год – строительство. Распределение затрат инвестора (фазы жизненного цикла проекта) получены по результатам анализа типичных сценариев реализаций проектов коммерческой застройки в Московской области. Календарный график реализации инвестиционного проекта построен с учетом анализа ряда нормативных документов (СНиП 1.04.03-85, МГСН, ФЗ №214-ФЗ и пр.).

Для определения стоимости реализации проекта экспертом принимались сведения о средней цене предложения помещений свободного назначения в Московской области в зоне «за пределами МКБ (А-108)», направление – «юг», в 4 кв. 2018 г. (предшествующему дате оценки), как наиболее сопоставимых с назначением предполагаемой застройки оцениваемого объекта. При этом фактор наличия или отсутствия НДС в ценах предложений, как и форма налогооблажения участников рынка, не является ценообразующим параметром и не требует дополнительного учета.

Расчет ставки дисконтирования, с пояснением расчета показателей, приведен экспертом на стр. 116 заключения. Премия за риск рынка недвижимости рассчитана как средневзвешенное значение по факторам систематических и не систематических рисков. Премия за риск инвестиционного менеджмента в размере 7% принята как «выше среднего» согласно шкале (стр. 115).

Также, вопреки мнению представителя административного истца, форма заключения соответствует требованиям Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (далее ФЗ-№73).

Согласно ст. 25 ФЗ № 73 а основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

Подпись генерального директора экспертного учреждения с оттиском печати удостоверяет подлинность документа. В строке «заказчик» титульного листа отражены сведения об органе, назначившим судебную экспертизу (ст. 25 ФЗ № 73). Ст. 82 КАС РФ допускает также отражение в заключении иных необходимых сведений.

Заключение содержит сведения о «предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения».

П. 1.8. (стр. 3) заключения содержит сведения о лицах, причастных к производству судебной экспертизы (сведения об участниках процесса).

Все документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приведены в соответствующих разделах. Копии всех объявлений из архивной базы Реалто, используемых при проведении расчетов, приведены на стр. 61-69 заключения.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя административного истца сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе приналичии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 01 декабря 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Холоденкова С. А., поданное в Московский областной суд 01декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 35709 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: культурное развитие, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 22 марта 2019 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова