Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Красавина Е.К. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Красавин Е.К. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – торгового центра «Красавин», площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №, в размере его рыночной стоимости № рублей без НДС по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Красавин Е.К. является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей (с очисткой от НДС).

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Доянов В.А. административные исковые требования поддержал и просил установить рыночную стоимость объекта согласно представленному отчету, а не по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Просил установить рыночную стоимость согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого здания не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января2019 года.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Администрация Некрасовского муниципального района просила рассмотреть дело в отсутствии их представителя, возражала против требований об установлении рыночной стоимости объекта оценки по отчету.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Красавин Е.К. является собственником объекта недвижимости – торгового центра «Красавин», площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Законом Ярославской области от 15.10.2003 N 46-з "О налоге на имущество организаций в Ярославской области" для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка устанавливается в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью от 1000 квадратных метров включительно и помещений в них.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество гражданина, являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество граждан, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Судом установлено, что объект недвижимости вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости №, выполненный ООО «Ярэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому определена рыночная стоимость нежилого здания в размере № рублей (без очистки от НДС).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выводы оценщика в представленном отчете потребовали проверки у суда на предмет их достоверности.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Назначая судебную оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости проверки отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях установления объективной стоимости нежилого здания.

Анализируя представленное заключение эксперта ООО «АйБи-Консалт» Крайнюченко В.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, и приведены выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что отчет, выполненный ООО «Ярэксперт», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости является недостоверной. В заключении эксперта определена рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей без очистки от НДС.

В частности, экспертом установлено, что оценщиком необоснованно использован при расчетах аналог № по ценообразующим факторам, поскольку данный объект капитального строительства и земельный участок при нем имеют иное функциональное разрешение с объектом оценки.

Указанный вывод эксперта подтвержден сведениями из Росреестра, опровергает данные из отчета оценщика об аналоге №1.

Согласно пункту 5 ФСО №3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Суд отмечает, что информация об аналоге №1, которая легла в основу расчетов в отчете оценщика, объективными доказательствами не подтверждена, данные из Росреестра ничем не опровергнуты.

В соответствии с пунктом 22е ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе следующие элементы сравнения - физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Экспертом установлено, что в нарушении указанных положений аналоги №№2 и 3 оценщиком достаточным образом не идентифицированы по таким факторам как: площадь земельного участка под объектами, назначение земельного участка, состав передаваемых прав.

Ссылка представителя административного истца на телефонные переговоры с продавцом, ничем не подтверждена.

Таким образом, данные указанные в отчете об аналогах №№2 и 3 проверить невозможно, что не соответствует принципу проверяемости отчета.

Кроме того, из заключения эксперта следует, что оценщиком при доходном подходе к аналогу №2 не применяется корректировка на этаж.

Суд отмечает, что вышеприведенные выводы эксперта в своей совокупности ставят под сомнение достоверность установленной в отчете рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Данные выводы эксперта достаточно обоснованны, мотивированны и не опровергнуты участниками процесса.

Замечания представителя административного истца, критикующего методологические выводы эксперта, удовлетворению не подлежат, поскольку являются не доказанными, представитель не является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности.

Тот факт, что эксперт принял описание объекта оценки из представленного на исследование ему отчета оценщика, не является нарушением законодательства об экспертной деятельности, не противоречит процессуальному законодательству по делам административного судопроизводства.

Замечание о неправильном определении экспертом местоположения объекта оценки опровергнуты заключением эксперта и письменными пояснениями эксперта.

Так, объект оценки находится в р/п Некрасовское, который является районным центром в Ярославской области. Данный статус населенного пункта принят экспертом как определяющий фактор, что не противоречит «Справочнику оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1».

Ссылка представителя заявителя на неправильное применение корректировки на красную линию к аналогам №№1 и 3 подлежит отклонению, поскольку экспертом использовались иные данные, чем указано в замечаниях. Эксперт использовал сведения из таблицы 91, т.е. не усредненные данные, а интервал корректирующих коэффициентов. Данный подход соответствует рекомендациям, содержащимся в «Справочнике оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1».

Кроме того, суд констатирует, что стоимость земельного участка под объектом оценки определена экспертом рыночным способом, тогда как оценщиком с применением усредненных данных.

Так, согласно отчета об оценке стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 3 746,11 руб./кв.м., в рамках доходного подхода – 3 580,44 руб./кв.м. При этом экспертом с учетом анализа рынка установлено, что в месте расположения объекта оценки на дату оценки диапазон цен земельных участков составлял от 100 до 1974 руб./кв.м.

Суд отмечает, что рыночный подход при определении стоимости земельного участка под объектом оценки, используемый экспертом, является более достоверным по сравнению с методом, примененным оценщиком в отчете.

Замечание об отсутствии учета стоимости благоустройства земельного участка подлежит отклонению, т.к. данный фактор не является ценообразующим.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не проводит процедуру отбора аналогов при сравнительном подходе, вводит участников процесса в заблуждение, применяя аналог по адресу: р/п <адрес>, подлежат отклонению, поскольку сравнительный подход с использованием данного аналога применялся экспертом индикативно, что соответствует пункту 29 ФСО№7, и не влияет на определение рыночной стоимости объекта экспертизы.

Анализ рынка исследуемого объекта подробно изложен в заключении на страницах 25-37, процедура отбора аналогов приведена в таблице 9.

С учетом представленных доказательств суд не усматривает нарушений со стороны эксперта положений пунктов 11 и 22 ФСО №7.

Замечание об отсутствии информации о физическом состоянии аналогов №№1 и 2 в заключении является неподтвержденным. Экспертом на страницах 66-77 приведена вся существенная с точки зрения эксперта информация о данных объектах – аналогах, которая позволила ему сделать обоснованные выводы на поставленные вопросы.

Довод о необоснованном применении экспертом аналога №3 при доходном подходе опровергнуты содержанием заключения эксперта, объявлением и фотографией к нему, из которых следует, что данный объект представляет собой только чистую основную площадь, не включающую вспомогательные площади.

Замечание о неправильном применении корректировки на тип парковки является несостоятельным и опровергается данными, приведенными экспертом из «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (таблица 88).

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Убедительные доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция представителя административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости суд исходит из результатов заключения судебной оценочной экспертизы.

Суд отмечает, что для целей законодательства об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом Российской Федерации возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения, в том числе НДС, определяется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Между тем, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.

С учетом приведенных положений закона суд считает правильной установленной рыночную стоимость объекта экспертизы в размере № рублей, т.е. без очистки предполагаемого экспертом НДС.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – ДД.ММ.ГГГГ.

Требования ООО «АйБи-Консалт» о взыскании расходов за проведенную судебную экспертизу в размере № рублей подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В силу части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном части 3 статьи 108 КАС РФ следует учитывать и положения статьи 111 КАС РФ.

Таким образом, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате эксперту, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 109 КАС РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда экспертизу, следует взыскивать с проигравшей административное дело стороны.

Материалами дела установлено, что назначенная судом экспертиза ООО «АйБи-Консалт» была проведена в полном объеме, заключение эксперта об оценке отчетов поступили в суд в надлежащий срок.

Стоимость проведенной судебной экспертизы составляет № рублей, что подтверждено счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная стоимость доказана допустимым доказательством и ничем не опровергнута. Экспертом представлено заключение по исследованию отчета оценщика, а также определена рыночная стоимость нежилого здания.

Проигравшей стороной, за счет которой подлежат взысканию судебные расходы на проведение судебной экспертизы, является Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, поскольку данный орган власти утвердил оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная судом, превышает рыночную более чем на 50%, является существенной, что не освобождает данного административного ответчика от несения судебных расходов.

При указанных обстоятельствах сумма в размере 80 000 рублей подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового центра «Красавин», площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АйБи-Консалт» судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере № рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.