Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-867/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты>» обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объектов недвижимости- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует их рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>г. в Отчете специалиста ООО «Центр экспертизы «Столица» <данные изъяты>/Н-19

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности уточнила первоначально заявленные исковые требования, согласно заявлению, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости, в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Содружество судебных экспертов».

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты>ФИО2 по доверенности возражала относительно выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>а-867/20 от <данные изъяты>г. ООО «Содружество судебных экспертов», просила признать его недопустимым доказательством по делу и назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

От представителя соответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, поступили письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, в которых ответчик указывает на то, что заключение содержит ряд методологических и расчетных ошибок, и как недопустимое доказательство не может быть положено в основу решения суда.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месту судебного разбирательства были извещены.

Суд, изучив материалы дела, заслушав мнения участников процесса, допросив эксперта ФИО3, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований с учетом уточнений по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Гарант- Логистик» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 7 717 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>.

Судом также установлено, что Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей; актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником земельных участков и плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, ООО «Гарант-Логистик» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, к которому приложило Отчет оценщика ООО «Центр экспертизы «Столица» <данные изъяты>/н-19, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на <данные изъяты>г. составила <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на <данные изъяты>г. составила <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Содружество судебных экспертов» ФИО4, определением суда от <данные изъяты>г. произведена замена эксперта ФИО4 на ФИО3, заключением которого было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также согласно заключению эксперта ООО «Содружество судебных экспертов» <данные изъяты>а-867/20 от <данные изъяты>г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере <данные изъяты> рубля.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Содружество судебных экспертов» у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Содружество судебных экспертов» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой вышеуказанные объекты недвижимости могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>г. и <данные изъяты>г. соответственно, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Гарант-Логистик» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по следующим основаниям.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил выводы, изложенные в экспертом заключении, дополнив, что представленные ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» и Министерством имущественных отношений <данные изъяты> замечания на судебную экспертизу являются необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с положениями Закона Об оценочной деятельности при определении рыночной стоимости для использования ее в качестве кадастровой, оценка производится исходя из фактического использования земельного участка. Исходя из того, что использования земельного участка с кадастровым номером 50616:0702001:601- для размещения производственных объектов, введение корректировки для объектов придорожного сервиса не потребовалось. Корректировка на сложную форму объектов-аналогов не вводилась исходя из того, что на потенциально доступной для застройки площади объектов аналогов возможно строительство зданий общей площадью соответствующей средней плотностью застройки для производственно-складских объектов. Исходя из того, что в расчете арендной ставки использовались аналоги, предлагающиеся в аренду целиком, понижающая корректировка на площадь в рамках доходного подхода применена обоснованно. Некорректным находит также замечание ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о нарушении экспертом требований п. 20 ФСО <данные изъяты> «Оценка недвижимости» о занижении в рамках доходного подхода при определении планируемой застроенной площади земельных участков на 6 533 кв.м. и представленную в замечаниях соответчика таблицу занижения итогового значения стоимости, указывая на то, что ГБУ МО «ЦКО» в указанной таблице допускает учет доходов от зданий, которые в предлагаемой модели оценки должны быть снесены, а расходы на увеличение объемов нового строительства не учитываются. В результате грубого искажения методики оценки, двойного учета доходов и отказа от учета затрат на новое строительство, получен результат, в три раза превышающий результат сравнительного подхода и в 1,9 раза результаты кадастровой оценки, которую проводило само учреждение.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты> от <данные изъяты>г. и <данные изъяты> от <данные изъяты>г. по состоянию на <данные изъяты>г. и <данные изъяты>г. соответственно, надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, не осуществлявших государственную кадастровую оценку и не утверждавших оспариваемый результат кадастровой стоимости земельных участков, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Логистик» к Государственному учреждению <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости-

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>) рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- под производственную зону, расположенных по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>;

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Логистик» к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>г.