Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-185/2017 по административному исковому заявлению ООО «Виктория» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Виктория» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства утверждена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» № 118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 01.02.2016г. в размере 60 871 567,21 рублей.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного объекта завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, обратился в ООО «<данные изъяты>». Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 01.02.2016г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 15 829 451 рубль.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Виктория» просило суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости – 15 829 451 рубль, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке, а также обязать ответчика внести в ГКН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Самарской области, в качестве заинтересованных лиц - ФФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области», Администрация муниципального района Безенчукский Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области.

Представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании протокола собрания учредителей № от ДД.ММ.ГГ., исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, а также представители заинтересованных лиц: Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «Виктория» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ООО «Виктория» на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГ., договора № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГ., договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГ., акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ., является собственником помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. /л.д.11/.

Указанное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 01.02.2016 г. и составляет 60 871 567,21 рублей.

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца, принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

ООО «Виктория» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГ. ООО «РЕГИОН», по состоянию на 01.02.2016г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС составляет 15 829 451 рубль.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>», подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 28.10.2016 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Решением Комиссии заявление ООО «Виктория» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствие информации по балансовой стоимости объекта оценки. Ссылка на не предоставление информации заказчиком оценки не является основанием для нарушения ст. 11 135-ФЗ; отсутствует описание сегмента рынка объекта оценки (территориальное ограничение – пгт. ФИО3), не обосновано расширение рынка до территории п.г.т. Береза – нарушен п.11 ФСО №7; отсутствует обоснование экспертного мнения оценщика по расширению сегмента рынка – п.13 ФСО № 3, отсутствует описание всего объема доступной оценщику информации по объектам-аналогам – п.22 ФСО № 7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. Согласно статьи 12, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 01.02.2016 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка объектов торгово-офисного назначения в Самарской области, что отражено на стр. 18-27 отчета и пришел к выводу, что рынок нежилых помещений в пгт. ФИО3 практически отсутствует, в связи с чем, для расчета стоимости использовал аналоги нежилых помещений по всей Самарской области.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал интернет-ресурсы: http://samara.cian.ru, http://www.domofond.ru, официальный сайт пгт. ФИО3, Бюллетени объектов недвижимости «Новости рынка недвижимости» с приложением «Зеленая площадь», «Недвижимость Поволжья. Волга-Инфо». Копии источников информации приложены к отчету на страницах 44-47.

На странице 18 отчета оценщиком сделан вывод о том, что в качестве наиболее эффективного вида использования принимается тот вид разрешенного использования, который был установлен для оцениваемого нежилого помещения на дату оценки, исходя из его фактического (текущего) использования.

Отчет содержит обоснование выбранных оценщиком методов, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

Оценщик отказался от применения доходного подхода при проведении исследования, обосновав причины отказа от указанного подхода, что отражено на странице 28 отчета.

Из содержания отчета усматривается, что при расчете стоимости спорного нежилого помещения оценщиком использовались два подхода - сравнительный и затратный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж. Оценщиком в качестве аналогов были приняты нежилые помещения под размещение коммерческих (торговля, свободное назначение) объектов. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного нежилого помещения, рассматривались цены предложений о продаже аналогичных помещений в пгт. ФИО3 и Самарской области в целом. Из массы предложений о продаже нежилых помещений оценщиком было выбрано 3 объекта-аналога, расположенные в пгт. ФИО3 и пгт. Береза. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: расположение относительно красной линии, наличие отдельного входа. При оценке нежилого помещения введены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, этаж расположения, на физическое состояние здания, состояние отделки. В итоге рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:12:1402039:627 в рамках метода сравнения продаж составила 15 829 451 рубль.

В соответствии с пунктами 18,19 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход рекомендуется применять в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Проводя исследование в рамках затратного подхода, оценщик привел расчет на странице 29-31, в результате которого рыночная стоимость объекта оценки составила 13 514 000 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составляет 15 829 451 рубль, что отражено на страницах 42-43 отчета.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 выводы о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения, изложенные в отчете об оценке, подтвердил в полном объеме и пояснил, что объект оценки был им осмотрен, произведена фотосъемка. В результате осмотра установлено, что объект оценки – помещение 1986 года постройки, используется частично как торговое помещение, частично пустует, подвал используется как склад, имеет неудобный вход с улицы. Помещение находится в удовлетворительном состоянии, желателен косметический ремонт. На замечание Комиссии о том, что отсутствует информация по балансовой стоимости объекта оценки. Ссылка на не предоставление информации заказчиком оценки не является основанием для нарушения ст. 11 135 ФЗ, оценщик пояснил, что на дату оценки информация о балансовой стоимости заказчиком представлена не была, поэтому в отчете была указана кадастровая стоимость земельного участка, наличие или отсутствие балансовой стоимости не влияет на рыночную стоимость объекта. Балансовая справка может предоставляться, а, может и, нет.

Со вторым замечанием оценщик не согласился и пояснил, что рынок коммерческой недвижимости в пгт. ФИО3 ограничен и слаборазвит, поскольку он имеет ту же структуру, что и рынок коммерческой недвижимости Самарской области, он посчитал, что подробное описание территориального ограничения пгт. ФИО3 не требуется. Обоснование расширения рынка до территории пгт. Береза приведено на стр. 27 отчета (в качестве аналогов приняты наиболее похожие по характеристикам на объект оценки расположенные в Самарской области). Объектом оценки является полупустое помещение, собственник его не может сдать в аренду. Им был рассмотрен рынок коммерческой недвижимости г. Тольятти, но он специфический и имеет другую структуру. Поселок Береза удален от центра, но по ценовой категории относится к Самарской области.

На замечание комиссии, о том, что отсутствует обоснование экспертного мнения оценщика по расширению сегмента рынка – п.13 ФСО № 3, оценщик пояснил, что обоснование расширения рынка приведено на стр. 27 отчета (в качестве аналогов приняты наиболее похожие по характеристикам на объект оценки, расположенные в Самарской области, поскольку ценообразующие факторы схожи). Основными ценообразующими факторами при оценке нежилых помещений являлись местоположение, общая площадь, физическое состояние здания, состояние отделки. Остальные факторы при расчете не учитывались, потому что они идентичные. Применялась корректировка на торг, на местоположение. При анализе рынка можно было бы взять рынок г. Самара, но Самара имеет другую рентабельность.

По 4 замечанию Комиссии оценщик пояснил, что в качестве аналогов им были приняты все имеющиеся предложения на рынке, со схожими характеристиками (стр. 27 отчета).

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, является членом СРО Ассоциации «<данные изъяты>», предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. ООО «<данные изъяты>», а требование ООО «Виктория» в этой части подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО «Виктория» с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28.10.2016 года, что следует указать в резолютивной части решения суда.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части обязания ФФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области» внести изменения в государственный кадастр недвижимости, поскольку согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности данная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Виктория» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2016 года в размере 15 829 451 рубль.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Датой обращения ООО «Виктория» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 28.10.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.