Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Л.А.Е. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Л.А.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – Журков Н.В. заявленные требования, поддержал.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица - Администрации города Кувшиново», заинтересованное лицо В.Е.И., судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – обеспечение дорожного отдыха, площадью 6071 кв.м, расположенный по указанному адресу, принадлежит административному истцу и В.Е.И. на праве равнодолевой собственности. Государственная регистрация права произведена 22 января 2021 года.

Являясь собственником земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп по состоянию на 01 января 2013 года.

По данным Тверского филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в связи с изменением его вида разрешенного использования определена в соответствии со статьей 24.19 данного Федерального закона, Порядком определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года № 514 по состоянию на 12 апреля 2021 года в размере 13069 830,93 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 26 октября 2021 года № 18С/2021, составленный оценщиком ООО «Оценочно-экспертная компания Аналитик Бизнес Групп» Соколовой М.С.

В данном отчете рыночная стоимость определена по состоянию на 12 апреля 2021 года в размере 2583 000 рублей методом количественных корректировок в рамках сравнительного подхода путем сравнения объекта оценки и 3-х аналогичных земельных участков, расположенных в городах Кимры и Бологое, селе Куженкино Бологовского района Тверской области, предназначенных для общественно-деловой и торгово-офисной застройки, предложенных к продаже в период с 26 декабря 2017 года по 12 февраля 2020 года.

В связи с возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области относительно данного отчета об оценке, определением суда от 10 декабря 2021 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно содержащемуся в заключении эксперта ФБУ Северо-Западного РЦСЭ Минюста России Артоновой О.В. от 02 марта 2022 года № 3521/12-4 ответу на первый поставленный судом вопрос рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 апреля 2021 года составила 6120 000 рублей.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от 26 октября 2021 года № 18С/2021 и при расчете рыночной стоимости допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3, пунктов 11, 16, 20, подпунктов «б» и «е» пункта 22 ФСО № 7, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (т. 1, л.д. 178-235).

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области за период с ноября 2020 года по апрель 2021 года, в том числе в городе Кувшиново, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков, предназначенных для объектов придорожного сервиса, к сегменту которых относится оцениваемый земельный участок.

Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода, метода сравнения продаж, применение которого экспертом обосновано. В связи с отсутствием в указанный период объявлений о продаже земельных участков категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «обеспечение дорожного отдыха» в городе Кувшиново экспертом были отобраны 4 объявления, опубликованные в период с 15 декабря 2020 года по 20 марта 2021 года, о продаже земельных участков, расположенных в городах Зубцов и Осташков, поселке Редкино и в Никулинском сельском поселении Калининского района Тверской области, предназначенных для придорожного сервиса или сходных по своему назначению с исследуемым земельным участком. В качестве источника информации экспертом использован сайт «Архив объявлений» https://ruads.net, а также приведены данные интернет сайтов, указанных в объявлениях.

Сравнив земельные участки-аналоги и скорректировав их цены по итогам сравнения с объектом оценки по ценообразующим факторам, эксперт пришел к выводу о том, что высокие значения общих сумм корректировок для объектов сравнения № 3 и № 4 свидетельствуют об их значительных отличиях от исследуемого объекта, в связи с чем данные объекты были исключены из расчета, а рыночная стоимость определена на основании ценовых предложений аналогов № 1 и № 2.

В части обоснованности критики результатов досудебной оценки, содержащейся в экспертном заключении, с выводами эксперта также следует согласиться.

Так, в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 ФСО № 3, согласно которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также должен содержать точное описание объекта оценки, в отчете об оценке от 26 октября 2021 года № 18С/2021 на листе 11 указана неверная информация о правах на объект исследования (аренда вместо права собственности) и неоднозначные данные об инженерных коммуникациях, перечень которых - электроснабжение, водоснабжение, канализация не соответствуют перечню, приведенному на листах 5, 45 отчета - электроснабжение, водоснабжение; на листе 34 содержатся неверные сведения о местоположении оцениваемого земельного участка в Максатихинском, Рамешковском и Калининском районах Тверской области и категории земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ рынка объекта оценки на листах 14-33 отчета не соответствует пункту 11 ФСО № 7, так как выполнен за период первого полугодия 2020 года и не отражает сложившихся к дате оценки тенденций на рынке, не содержит основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для определения стоимости объекта, предметом анализа являлись предложения о продаже земельных участков в Конаковском, а не Кувшиновском районе Тверской области.

Определенный на листе 33 отчета перечень ценообразующих факторов для земельных участков под офисно-торговую застройку не соответствует пункту 5 ФСО № 3, поскольку не учитывает вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка - «обеспечение дорожного отдыха», описание которого согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, предусматривает размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса. Согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2020 под ред. Лейфера. Земельные участки. Часть 1» земельные участки с таким видом разрешенного использования относятся к классу земельных участков под придорожный сервис.

Данная характеристика земельного участка вопреки п.п. «б», «е» п. 22 ФСО № 7 не учтена и в таблице на листах 45-47 отчета при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами № 1 и № 2, относящимися к другому классу земельных участков – под торгово-офисную застройку.

Анализ наиболее эффективного использования исследуемого земельного участка, необходимость проведения которого предусмотрена пунктами 16, 20 ФСО № 7, в отчете отсутствует.

Ссылки в отчете на используемый справочник оценщика под ред. Лейфера Л.А., изданный в 2018 году, не соответствует списку используемой литературы, в который включен иной справочник, изданный в 2012 году, что нарушает пункт 5 ФСО № 3.

Не соглашаясь с заключением эксперта, представитель административного истца 24 марта 2022 года и в настоящее судебное заседания представил письменные возражения, дополнительные возражения и рецензию оценщика Морозовой Е.В. на экспертное заключение, которые выводы эксперта не опровергают.

В частности, в данных возражениях и рецензии указано, что в экспертном заключении приведена только ссылка на источник информации об объектах сравнения – сайт https://ruads.org/ и описание объектов сравнения, в то время как соответствующие материалы свободным доступом не обеспечены и к заключению не приложены, информация, идентифицирующая объекты-аналоги, не приведена, правила их отбора не обоснованы.

Между тем, экспертное заключение содержит ссылки на источники информации об объектах аналогах – интернет-сайт «Архив объявлений» https://ruads.net и интернет-сайты, указанные в объявлениях, что соответствует пункту 11 ФСО № 3. Достоверность и достаточность этой информации, возможность доступа к ней подтверждается приведенными в возражениях и рецензии копиями соответствующих объявлений и фрагментами публичной кадастровой карты в отношении участков-аналогов (т. 2, л.д. 12-30, 93-101).

Критикуя экспертное заключение в части произведенных расчетов, представитель истца и рецензент указали следующее.

1. Эксперт необоснованно применил разную корректировку на торг для участков-аналогов: для участков под объекты придорожного сервиса – 17,7%, под торгово-офисную застройку – 15,4%, при этом информация о численности населения и уровне доходов населения ниже среднего не подтверждена.

Вместе с тем, применение данной корректировки в указанном размере в отношении земельных участков учитывает различное назначение земельных участков и вклад этого элемента сравнения в стоимость объекта, что соответствует подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 и предусмотрено «Справочником оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 2. под ред. Лейфера Л.А.».

В данном справочнике значения скидки на цены предложения дифференцированы по категориям городов: 1. Москва, Санкт-Петербург; 2. города с численностью населения более 1 млн. человек; 3. города с численностью населения 500-1000 тыс. человек и уровнем дохода выше среднего; 4. города с численностью населения 500-1000 тыс. человек и уровнем доходов ниже среднего; 5. города с численностью населения до 500 тыс. человек и уровнем дохода выше среднего; 6. города с численностью населения до 500 тыс. человек и уровнем дохода ниже среднего (т. 2, л.д. 207-208).

Согласно законам Тверской области от 17 апреля 2017 года № 27-ЗО «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области «Осташковский район путем объединения поселений и создании вновь образованного городского поселения с наделением его статусом городского округа и внесении изменений в отдельные законы Тверской области», от 28 февраля 2005 года № 25-ЗО «Об установлении границ муниципальных образований, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области «Зубцовский район», и наделении их статусом городского, сельского поселения», от 28 февраля 2005 года № 31-ЗО «Об установлении границ муниципальных образований, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области «Конаковский район», и наделении их статусом городского, сельского поселения», от 28 февраля 2005 года № 26-ЗО «Об установлении границ муниципальных образований, входящих в состав территории муниципального образования Тверской области «Калининский район», и наделении их статусом городского, сельского поселения» в редакции, действовавшей на дату оценки, численность населения Осташковского городского округа, включая город Осташков, составляет 22343 человек, численность Зубцовского городского поселения включая город Зубцов - 7500 человек, численность городского поселения поселок Редкино, включая поселок Редкино - 12191 человек, численность Никулинского сельского поселения - 4146 человек, то есть значительно менее 500 тыс. человек.

Сведения о том, что уровень доходов населения в указанных поселениях и населенных пунктах превышал средний уровень, в возражениях не приведены. В то же время по данным, содержащимся в разделе 2 Региональной программы «Снижение доли населения с доходами ниже величины прожиточного минимума в Тверской области», утвержденной постановлением Правительства Тверской области от 30 июня 2021 года № 380-пп, на территории тверского региона около четверти доходов населения складывается за счет социальных выплат, более 75% которых приходится на выплату пенсий, доля населения Тверской области с доходами ниже величины прожиточного минимума в 2020 году составила 10,9%.

При таких обстоятельствах, характеризующих численность населения и уровень доходов населения в целом по области, категория населенных пунктов и размер корректировки экспертом определены правильно.

2. В возражениях и рецензии указано, что корректировка на вид использования применена неверно, поскольку с оцениваемым земельным участком более сопоставимы отобранные экспертом аналоги № 3 и № 4, относящиеся к классу офисно-торговой недвижимости, а не аналоги № 1 и № 2, относящиеся к классу придорожного сервиса.

В данной части возражения не соответствуют подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям объектов-аналогов и объекта оценки по ценообразующим факторам.

Отсутствие таких различий между оцениваемым земельным участком и аналогами № 1 и № 2 обусловлено видом разрешенного использования объекта исследования - «обеспечение дорожного отдыха» и его описанием согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412. Вывод эксперта в этой части основан на «Справочнике оценщика недвижимости – 2020 под ред. Лейфера. Земельные участки. Часть 1», который земельные участки с таким видом разрешенного использования относит к классу земельных участков под придорожный сервис. В связи с этим соответствующая корректировка применена экспертом только в отношении аналогов № 2 и № 3, отличающихся по виду использования от оцениваемого земельного участка и относящихся к другому сегменту рынка - офисно-торговой недвижимости.

3. Критикуя выполненный экспертом на страницах 35, 40, 42-43 заключения расчет корректировок на вид использования, площадь, благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков, представитель административного истца ссылается не необоснованное использование экспертом данных сайта НО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» за истекший квартал по состоянию на 01 июля 2021 года, то есть после даты оценки.

Между тем, из содержания указанных публикаций следует, что в них приведены сведения по итогам 2 квартала 2021 года, включая дату оценки.

4. Утверждение в возражениях и в рецензии о наличии противоречия в выводах на страницах 35 и 36 экспертного заключения в отношении местоположения аналога № 2 относительно крупных автодорог не соответствует содержанию данного заключения. Так, на его странице 35 информация об аналоге № 2 отсутствует, а на странице 36 указано, что участок находится в непосредственной близости от крупных автодорог. Противоречий в приведенной информации не имеется.

5. Представитель истца и рецензент полагают, что корректировка на интенсивность транспортного потока в отношении аналога № 1 основана на предположениях, проверка информации об объекте сравнения экспертом не проводилась.

В то же время обоснование данной корректировки в отношении аналога № 1 приведено на странице 37 экспертного заключения и заключается в том, что в отсутствие в объявлении о продаже информации о категории автодороги, вблизи которой находится данный участок, с учетом его нахождения на территории сельского поселения, где имеются автодороги местного значения, для последующих расчетов экспертом принято, что земельный участок расположен вблизи автомобильной дороги местного значения, а величина корректировки определена в размере 1.

6. Несогласие с выводом эксперта о сопоставимости оцениваемого земельного участка и аналога № 1 по критерию отсутствия асфальтированных подъездных путей и о неприменении соответствующей корректировки также безосновательно, так как данный вывод следует из содержания объявления о продаже земельного участка-аналога № 1, в котором сведения о наличии приведенной характеристики, повышающей экономическую привлекательность земельного участка, продавцом не приведены.

7. Согласно возражениям и рецензии корректировка на площадь земельных участков экспертом выполнена исходя из неверных данных о площади объектов аналогов: № 1 – 2300 кв.м вместо 2373 кв.м, № 2 – 39 000 кв.м вместо 38550 кв.м, № 3 – 1800 кв.м вместо 1816 кв.м, № 4 – 2800 кв.м вместо 2820 кв.м.

Возражения в этой части обоснованы фрагментами публичной кадастровой карты с информацией о характеристиках земельных участков, существование которых на дату оценки не подтверждено. Достоверность информации о площади земельных участков, указанной продавцами в объявлениях и используемой в расчетах эксперта, не опровергнута.

8. Не соглашаясь с выводом эксперта относительно применения корректировки на наличие инженерных коммуникаций в размере 32%, представитель административного истца и рецензент указывают, что наличие на земельном участке канализации в виде выгребной ямы и отопительного котла не свидетельствует о его обеспеченности соответствующими коммуникациями, а также полагают, что таблица корректировок в справочнике, на который ссылается эксперт, отсутствует.

Между тем, наличие названных коммуникаций на размер примененной экспертом корректировки, составившей 32% для всех объектов сравнения, не повлияло, поскольку, как следует из приведенной на странице 41 экспертного заключения таблицы 64²¹, значения корректировок предусмотрены для трех групп коммуникаций: 1 - электроэнергия, 2 – газоснабжение, 3 – остальные коммуникации, включая водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, коммуникационные связи. Так, при наличии на земельном участке только электричества коэффициент корректировки составит 19%; только остальных коммуникаций - 11%; а в случае сочетания электричества и остальных коммуникаций – 32%. Данная таблица, а также таблица 58, в которой все коммуникации объединены в указанные три группы, приведены на страницах 158, 163 «Справочника оценщика недвижимости-2020 под ред.Л.А.Лейфера. Земельные участки. Часть 2. Полная версия». Таким образом, не оспариваемое истцом наличие на земельном участке электроснабжения и водоснабжения дает основание для применения указанной корректировки в размере 32%.

Также следует отметить, что вывод эксперта об имеющихся на земельном участке коммуникациях основан на информации представителя административного истца от 18 января 2022 года, предоставленной в ответ на запрос экспертом сведений о подключении земельного участка к инженерным сетям, в которой указано, что находящийся на земельном участке объект недвижимости подключен к коммуникациям: электричество центральное, водоснабжение центральное, канализация – выгребная яма, отопление через котел дровами, газоснабжение отсутствует (т. 1, л.д. 157, 135).

9. Несогласие с корректировкой на благоустройство и дорожную инфраструктуру (1,05 в отношении аналога № 1, 0,89 – в отношении аналогов № 2 и № 3, 0,94 – в отношении аналога № 4) в рецензии мотивировано тем, что элементы благоустройства относятся к улучшениям земельного участка, и их стоимость не должна учитываться при определении рыночной стоимости земельного участка, а также тем, что данная корректировка дублирует корректировку на асфальтирование подъездного пути к участку.

Между тем, обоснование данной корректировки приведено на странице 42 экспертного заключения, основано на данных сайта НО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт» за истекший квартал по состоянию на 01 июля 2021 года и предусматривает учет благоустройства и дорожной инфраструктуры в качестве характеристики, повышающей экономическую привлекательность земельного участка, а не включение стоимости элементов благоустройства в рыночную стоимость земельного участка.

10. В возражениях и рецензии утверждается, что при согласовании скорректированных цен аналогов экспертом допущена математическая ошибка в расчете весовых коэффициентов цен аналогов, в результате рыночная стоимость определена неверно – 6120000 руб., тогда как правильно – 6150000 руб. или 6095000 руб. Кроме того, в расчетной формуле, источник которой в заключении не приведен, экспертом применен удельный показатель цены, а не ее полное значение, вместо первоначальной цены предложения применена скорректированная цена, вместо суммы корректировок по модулю используется разность по модулю между первоначальной и скорректированной ценой предложения. При правильном применении формулы стоимость объекта оценки составит 3813 000 руб.

Приведенные возражения, а также выполненные представителем административного истца и рецензентом собственные расчеты не являются верными и выводы эксперта не опровергают.

Как следует из экспертного заключения, согласование скорректированных цен аналогов № 1 и № 2 произведено путем определения средневзвешенного значения цены. Расчет весовых коэффициентов производился по приведенной на странице 43 экспертного заключения формуле, где в числителе дроби указан результат деления первоначальной цены предложения i-го объекта-аналога на общую сумму корректировок его стоимости по модулю, а в знаменателе – множество всех результатов такого деления в отношении всех объектов-аналогов.

Данный подход обусловлен тем, что объекты-аналоги имеют различную степень схожести с объектом оценки и подвергаются как положительным так и отрицательным корректировкам. Степень схожести объекта-аналога и объекта оценки и степень доверия эксперта к скорректированной цене такого объекта-аналога тем больше, чем меньше размер отношения величины суммы корректировок его цены (по модулю) к первоначальной цене.

На страницах 45, 47 экспертного заключения указана первоначальная стоимость объектов-аналогов: № 1 - 1261 руб./кв.м, № 2 - 764 руб./кв.м, модуль общей суммы корректировок объектов аналогов: № 1- 110 руб./кв.м, № 2 – 212 руб./кв.м.

Таким образом, отношение величин модуля суммы корректировок цены аналога к первоначальной цене объектов-аналогов составляет: № 1 – 1 261/110=11,4636; № 2- 764/212=3,6038.

Весовые коэффициенты цен аналогов по приведенной на странице 43 формуле равны: № 1 - 11,4636/(11,4636+3,6038)=11,4636/15,0674=0,7608 (округленно 0,76); № 2 - 3,6038/(11,4636+3,6038)=3,6038/15,0674=0,2392 (округленно 0,24). Именно в таком размере определены весовые коэффициенты экспертом на странице 47 экспертного заключения.

В то же время представитель административного истца и рецензент, ссылаясь на ошибку эксперта и воспроизводя выполненные им математические вычисления, в таблицах на страницах 27, 28 возражений и на странице 28 рецензии применяют в расчетах величину, характеризующую отношение суммарной корректировки стоимости аналогов по модулю к их скорректированной, а не к первоначальной, как у эксперта, стоимости.

Кроме того, в таблицах на странице 28 возражений и на странице 28 рецензии результат вычислений получен с использованием аналогов № 3 и № 4, которые экспертом исключены из расчета рыночной стоимости по причине их значительных отличий от исследуемого объекта.

Кроме того, на странице 29 возражений, на странице 27 рецензии, на страницах 5, 6 дополнительных возражений в формуле, приведенной на странице 43 экспертного заключения, вместо подлежащего применению значения модуля общей суммы положительных и отрицательных корректировок цен аналога применена сумма модулей каждой корректировки. Такое сопоставление первоначальной стоимости аналога с суммой модулей корректировок указанной формуле не соответствует, не отражает ни изменение первоначальной стоимости аналога в процессе его сравнения с объектом оценки, ни вклад корректировок стоимости отдельного аналога в общее количество корректировок всех аналогов и вопреки пункту 25 ФСО № 7 не позволяет понять логику процесса определения стоимости, приведенной в возражениях представителя и рецензии.

Применение в расчетах эксперта удельного показателя первоначальной цены предложения и удельного показателя модуля суммы корректировок этой стоимости в рублях за 1 кв.м, а не полной стоимости, с чем не согласен представитель, на итоговый результат расчета не влияет.

Обязанности эксперта приводить источники формул, применяемых в процессе судебной экспертизы, действующие нормативные правовые акты в сфере оценочной и государственно-экспертной деятельности не устанавливают. При этом перечень используемой экспертом нормативной, справочной, учебно-методической литературы приведен на страницах 3, 4 экспертного заключения.

С утверждением представителя административного истца о том, что при проверке отчета об оценке от 26 октября 2021 года № 18С/2021 на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, эксперт выявил не нарушения нормативных требований, а технические ошибки оценщика, нельзя согласиться, поскольку из содержания отчета об оценке такой вывод не следует. В то же время наличие таких недостатков отчета об оценке не исключает его неоднозначное толкование или введение в заблуждение пользователей отчета, не обеспечивает полное и недвусмысленное толкование результатов проведения оценки, что свидетельствует о несоответствии отчета статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Возражая против вывода эксперта о неправильном определении в отчете об оценке сегмента рынка – под торговую, офисно-торговую застройку, представитель и рецензент ссылаются на то, что при определении кадастровой стоимости оцениваемый земельный участок отнесен к 5 группе видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Данное возражение не учитывает, что кадастровая стоимость земельных участков определяется методом массовой оценки, в рамках которого в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности. Такой учет должен осуществляться при определении рыночной стоимости земельных участков. В связи с этим эксперт, определяя рыночную стоимость конкретного земельного участка, правильно исходил из вида разрешенного использования земельного участка и его описания, содержащегося в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного на основании части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Л.А.Е. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 апреля 2021 года в размере 6120 000 рубля.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 28 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 13 апреля 2022 года.

Председательствующий подпись Т.В. Парфенова