Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ООО «Гарантия» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 246,6 кв.м. с кадастровым номером *** в равном его рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанным выше нежилым помещением административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 33 472 730,85 руб., является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью объекта, что подтверждается отчетом об оценке. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем ООО «Гарантия» просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости 25 146 000 руб.

С учетом положений ст.41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ*** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом при принятии административного иска к производству суда к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».

В судебном заседании представитель административного истца Моор О.Н. просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, Правительство Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Овичинникова А.Л., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в том числе, административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу п.3 ст.402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз.2 п.10 ст.378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно п.7 ст.378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «Гарантия» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 1 246,6 кв.м. с кадастровым номером *** (л.д.12-14 т.1)

Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ***/Пр/83 указанное нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год соответственно (***).

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 33 472 730,85 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д.11 т.1).

В подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ***.21, составленный оценщиком ООО «Агентство Оценки» Овчинниковым А.Л., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 25 146 000 руб. (л.д.15-130 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, впоследствии сопоставил их результаты. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного нежилого помещения в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».

Отчет об оценке подготовлен оценщиками ООО «Агентство Оценки» Овчинниковым А.Л., являющимся членом СРО «СОЮЗ», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщиков, страхование их ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании оценщик Овчинников А.Л. подтвердил достоверность своего исследования, на замечания Управления имущественных отношений алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности дал мотивированные возражения, о чем представил письменные пояснения. Оценщик отметил, что на страницах 74 и 93 отчета содержится описка в указании года постройки здания, в котором находится объект оценки – 1985, фактически год постройки - 1989, данная описка не повлияла на результат исследования.

Использование в качестве аналога *** в сравнительном подходе – помещения не нарушает требования подп.«б» п.22 ФСО ***, поскольку данное помещение соответствует объекту оценки, состоящему из первого и подвального этажей, при этом подвал имеет кабинетную систему, используется как подсобные помещения для магазина. Аналог *** несмотря на кабинетную планировку может использоваться под торговлю, что также указано в объявлении (страница 165-166 отчета).

При оценке физического состоянии объекта оценки и аналогов *** и *** оценщик учитывал не только год постройки зданий, но и их фактическое состояние, так как установлен факт капитального ремонта зданий, что подтверждается фотографиями объекта оценки (страницы 17-19 отчета) и аналогов (страницы 169-174 отчета).

Суд соглашается с данным мнением, поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости за 2018 под редакцией Лейфера Л.А. при оценке объектов недвижимости сравнению подлежит состояние объекта капитального строительства. Критерием состояния здания является его физический износ, который отражает потерю элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств; основными факторами, влияющими на физический износ, являются качество применяемых строительных материалов, периодичность и качество проводимых ремонтных работ, качество технической эксплуатации, качество конструктивных решений при капитальном ремонте, период неиспользования зданий.

Вычитание стоимости права на земельный участок из полученной стоимости нежилого помещения обусловлено тем, что при переходе прав на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание. Оцениваемое помещение фактически расположено на земельном участке, в связи с чем право пользования им должно быть учтено.

Не доверять данным пояснениям оснований у суда нет, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений.

Таким образом, поскольку административными ответчиками, заинтересованными лицами доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости нежилого помещения, не представлено, основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, у суда отсутствуют.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Гарантия».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гарантия» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 1 246,6 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 25 146 000 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.