Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску < Ф.И.О. >1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

< Ф.И.О. >1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№..>, площадью 651,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.71 в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 6 апреля 2018 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№..>, площадью 290 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.72 в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 6 апреля 2018 года.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

В ходе подготовки по административному делу от представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края, Пашниной С.Г., действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, согласно которому у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверных сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства. При этом представитель просит вынести законное и обоснованное решение.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, Юртаева С.А. указывает, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, а также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании представитель административного истца Гриценко А.В., действующая на основании доверенности, просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере, определенном по результатам судебной экспертизы – согласно заключению эксперта № 3а-382/2020 от 05 марта 2020 г.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – Пашнина С.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила назначить по делу дополнительную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, полагая, что при производстве судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «Эксперт Оценка Юг» Корневой Ю.А. были нарушены требования Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ (далее – Закон № 73-ФЗ)

Представители административного ответчика и заинтересованного лица – филиала ФГБУ «ФКП» по Краснодарскому краю, администрации МО г.Новороссийск, в судебное заседание не явились, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№..> (1 января 2018 года) и дату внесения (1 января 2019 года) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит:

- нежилое помещение с кадастровым номером <№..>, площадью 651,2 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.71, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости;

- нежилое помещение с кадастровым номером <№..>, площадью 290 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.72, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки нежилых помещений с кадастровыми номерами <№..>, их кадастровая стоимость по состоянию на 6 апреля 2018 года определена уполномоченным органом в размере 28065482,72 рубля и 12498449 рублей, соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 6 апреля 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных помещений, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства №1234-1/О, №1234-2/О от 09 ноября 2019 года, выполненного оценщиком ООО «Синтез», рыночная стоимость по состоянию на 06 апреля 2018 года нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- <№..> составляет 2100 000 рублей;

- <№..> составляет 940000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. Оценивая его, как доказательство о делу, у суда возникли сомнения в достоверности выводов, изложенных в нем, поскольку данный документ подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. С учетом данных обстоятельств, а также с целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, судом назначена по административному делу судебная экспертиза, о чем вынесено определение от 28 января 2020 года. Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 06 апреля 2018 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3а-382/2020 от 05 марта 2020 года, выполненного экспертом ООО «Эксперт Оценка Юг», рыночная стоимость помещений с кадастровыми номерами <№..> по состоянию на 06 апреля 2018 года установлена в размере 5266023 рубля и 2345127 рублей, соответственно.

В ходе рассмотрения дела представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Пашнина С.Г. указала на то, что, по мнению департамента, сделанные экспертом выводы необоснованны. Так, оцениваемые объекты экспертизы представляют собой эксплуатируемую кровлю многоквартирного жилого дома, в качестве объекта-аналога эксперт применил расценку на устройство перекрытия – отдельного конструктивного элемента в многоквартирном жилом доме, однако построение расчета подобным образом методологически неверно – перекрытие не является эксплуатируемой кровлей, стоимость устройства перекрытия не отражает затрат на устройство эксплуатируемой кровли (нарушение п.5 ФСО №3). В расчете эксперт применил коэффициент на различие в климатическом районе в размере 0,94, что не предполагает внесение данного коэффициента сборником, используемым экспертом (нарушение п.5 ФСО №3). В расчете корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве с даты издания справочника – 01.01.2016г., используемого экспертом, на дату оценки – 06.04.2018г. не указаны реквизиты писем Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, являющихся источниками информации для определения индексов на 01.01.2016г. и на 06.04.2018г., ввиду чего проверить достоверность индексов, используемых экспертом, не представляется возможным (нарушение п.5 ФСО №3).

Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ООО «Эксперт Оценка Юг» - Корнева Ю.А. дополнительно пояснила, что объекты экспертизы представляют собой эксплуатируемую кровлю, которая представляет собой горизонтальную поверхность плиты перекрытия и в данном случае ею было принято решение использовать расценку именно за перекрытие, так как кровля – это верхний элемент покрытия здания, его устройство значительно дешевле строительства перекрытия. Использование в качестве базовой расценки на устройство кровли, а не перекрытия привело бы к значительному занижению рыночной стоимости – более чем в 7 раз. Так же эксперт пояснила, что в заключении имеется неточность в части применения коэффициента на различие в климатическом районе 0,94: в данном случае, должен был быть применен коэффициент 0,924. При этом, при расчете объектов исследования с применением правильного коэффициента, стоимость оцениваемых объектов изменилась незначительно в сторону уменьшения на 1,7 %.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.

Проанализировав представленное экспертное заключение с позиции его полноты, достаточности, обоснованности и достоверности, принимая во внимание пояснение эксперта Корневой Ю.А., суд приходит к выводу об обоснованности и достоверности заключения эксперта. Экспертом в полной мере произведены исследования по поставленному вопросу, использованы объективные сведения для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральным стандартам оценки.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт Корнева Ю.А. предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. У нее имеется длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации Ассоциация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости спорных помещений проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен затратный подход и метод сравнительной единицы. Такой выбор эксперта является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения доходного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование и соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели, задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

При расчете замещения оцениваемых помещений применены: коэффициент на сейсмичность, регионально-климатический коэффициент, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве, произведен расчет прибыли предпринимателя.

Также определены накопленный и физический износы спорных помещений.

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами <№..> по состоянию на 6 апреля 2018 года составляет 5266 023 рублей и 2345127 рублей, соответственно.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Положения части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами <№..> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 августа 2019 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 25 декабря 2019 года. Сведений об обращении < Ф.И.О. >1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 декабря 2019 года.

Следовательно, с учетом приведенных выше обстоятельств, а также принимая во внимание пункт 15 статьи 378.2, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 15 апреля 2019 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами <№..> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований, а также их уточнение, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск < Ф.И.О. >1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№..> площадью 651,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.71, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 30 августа 2019 года в размере 5266 023 (пять миллионов двести шестьдесят шесть тысяч двадцать три) рубля.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <№..>, площадью 290 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пом.72, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 30 августа 2019 года в размере 2345 127 (два миллиона триста сорок пять тысяч сто двадцать семь) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№..> считать 25 декабря 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами <№..>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья