Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – жилого дома общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 191 000 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года. Также заявитель просит восстановить пропущенный срок для обращения с административным иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости, считая его пропущенным по уважительным причинам.

Заявление обосновано следующим: ФИО1, а также члены ее семьи являются собственниками указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость жилого дома утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 №1404-п и по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 760 440, 47 рублей и является завышенной, что отражается на справедливом начислении налога на имущество.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» от 20 августа 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года установлена в размере 191 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости жилого дома не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвердили размер кадастровой стоимости жилого дома на 12 июля 2012 года в размере 760 440,47 рублей.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявление подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФИО1 является долевым собственником объекта недвижимости – жилого дома общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельством о государственной регистрации права.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленные решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц, являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество физических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости жилого дома внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 4 января 2013 года, что подтверждается кадастровой справкой. ФИО1 обратилась с заявлением в суд об оспаривании результатов кадастровой стоимости 31 августа 2018 года, т.е. за пределами пяти лет с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Очередная государственная кадастровая оценка в отношении объекта недвижимости административного истца не определялась.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Анализируя причины пропуска срока, указанных в ходатайстве, а также материалы административного дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления пропущенного срока.

Принимая во внимание, что отсутствует очередная (новая) кадастровая оценка принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, а также реализацию права заявителя на оспаривание результатов актуальной (действующей) кадастровой стоимости объекта недвижимости для установления его объективной стоимости, пропущенный срок подлежит восстановлению.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 1 июля 2012 года. Он вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 12 июля 2012 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 N 1404-п.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – жилого дома по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 760 440, 47 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» №12038/18 от 20 августа 2018 года оценки рыночной стоимости жилого дома, согласно которого рыночная стоимость на 12 июля 2012 года определена в размере 191 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о не соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности, не могут быть приняты судом ввиду следующего.

Замечание о необоснованном неприменении нормативного метода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуто пояснениями допрошенного в суде в качестве свидетеля оценщика ФИО 1

Из пояснений оценщика и представленного отчета следует, что в отчете о рыночной стоимости жилого дома оценщиком определено, каким методом рассчитан износ жилого дома, обоснована причина не применения нормативного метода.

По признакам, указанным в таблице 33 - Определение физического износа здания на стр. 77 отчета, по состоянию на 2018 г. жилой дом находится в негодном состоянии с износом от 81%-100%. По указанной причине оценщик определил на дату оценки состояние дома как ветхое, с износом 80%.

Таким образом, неустранимый физический износ стен, перегородок и перекрытий, принятый оценщиком на уровне 80% полностью обоснован.

Согласно пункту 25 ФСО №7 «Оценка недвижимости» оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки», что и было сделано оценщиком.

ФИО4 отметила, что существуют ограничения по использованию нормативного (хронологического) метода. Такой метод дает достаточно точные результаты в первые годы эксплуатации объекта оценки. С увеличением срока эксплуатации точность расчетов резко падает. При хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять нежелательно, т.к. он не учитывает того, что в процессе эксплуатации жилого дома отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться, либо здание заброшено, и нормативные ремонтные работы не проведены.

Расчет износа жилого дома, выполненный Департаментом имущественных и земельных отношений по Ярославской области, не может быть принят, т.к. осмотр объекта оценки учреждение самостоятельно не проводило.

Оценщиком в суде также опровергнуты замечания по корректировке на физическое состояние здания.

Так, на странице 108 отчета приведены объяснения корректировок при применении сравнительного подхода. Оценщик в связи со спецификой объекта оценки, при определении рыночной стоимости сравнительный подход не применял, т.к. на рынке отсутствует информация о продаже аналогичных объектов капитального строительства. Объект оценки находится в аварийном состоянии, для дальнейшей эксплуатации требуется капитальный ремонт.

При указанных обстоятельствах невозможно определить является ли жилой дом улучшением земельного участка, либо потребует дополнительных затрат на его снос и является ли капитальный ремонт целесообразным.

В связи с этим оценщиком принято решение рассматривать метод сравнения продаж - индикативно.

В соответствии с пунктом 29 ФСО № 7 при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО М 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Таким образом, сумма рыночной стоимости жилого дома, полученная в рамках сравнительного подхода, в расчетах рыночной стоимости оценщиком не применялась и не могла повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Замечания заинтересованного лица относительно прибыли предпринимателя являются несостоятельными.

На странице 71 отчета оценщиком обоснован выбор прибыли предпринимателя на уровне 7% и использованы исследования, приведенные в «Справочнике оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», выпущенного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2011 г. под научным руководством ФИО5

Оценщиком приведены факторы, влияющие на выбор конкретного значения величины прибыли предпринимателя: внешние, по отношению к объекту факторы, и факторы, относящиеся непосредственно к объекту.

Внешние факторы: насыщенность и прозрачность рынка; фаза развития рынка инвестирования. Факторы, относящиеся непосредственно к объекту: местоположение объекта; комплексность освоения.

Учитывая внешние и внутренние факторы: неразвитость рынка, местоположение объекта оценки, отсутствие инфраструктуры, а также физическое состояние жилого дома, его конструктивные особенности, прибыль предпринимателя и определена на минимальном уровне 7%.

Местоположение и описание объекта оценки приведены в отчете на страницах 21-32.

Таким образом, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 191 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в суд, т.е. – 31 августа 2018 года.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 31 августа 2018 года. Отсюда, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить ФИО1 срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – жилого дома общей площадью 45,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 191 000 (сто девяносто одна тысяча) рублей по состоянию на 12 июля 2012 года на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 191 000 (сто девяносто одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 31 августа 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.