Гражданский кодекс часть 1

Судья Калининградского областного суда Шкуратова А.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, с участием заинтересованных лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, администрации МО «Гвардейский городской округ», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ :

ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» обратилось в суд с вышеназванным административным иском, в котором после уточнения административных требований просило установить по состоянию на 01 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 2 840 000 рублей кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что установленная постановлением Правительства Калининградской области от 22.11.2018 №704 кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 963 544,9 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости и влечет необоснованное завышение размера уплачиваемых арендных платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, направив в суд письменное согласие о рассмотрении административного дела в их отсутствие.

Определением судьи от 26 марта 2020 года суд перешел к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд пришел к следующему.

Материалами дела подтверждено, что на основании заключенного 21 марта 2008 года с Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области договора № ФС-2007/12-113 ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» является арендатором на срок с 01 июля 2007 года по 30 июня 2022 года земельного участка, площадью 23846 кв. м, с кадастровым номером №, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием под производственную базу, находящегося примерно в трех километрах по направлению на северо-восток от ориентира населенный пункт - поселок Солдатово Гвардейского района Калининградской области.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 г. № 704 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калининградской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в размере 4 963 544,9 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, обязанного уплачивать за период владения земельным участком арендные платежи, исчисляемые из его кадастровой стоимости, ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» представлен суду выполненный оценщиком ООО «Независимое агентство оценки» ФИО1 отчет об оценке №118-11-19, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 900 000 рублей.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.

Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.

Не представлено ими и доказательств в подтверждение того, что спорный земельный участок по состоянию на 01 января 2018 года имел другую рыночную стоимость.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке, при ее проведении оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.

Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области представлены письменные возражения относительно названного отчета, в которых выражено несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка по мотиву ее занижения оценщиком, который при выборе объектов-аналогов не учел нахождение на оцениваемом объекте месторождения нефти, улучшений в связи с разработкой данного месторождения и не применил доходный подход при оценке земельного участка (т.1 л.д. 185).

По инициативе административного истца оценщиком ФИО1 относительно изложенных выше возражений представлены письменные пояснения, в которых указано на соответствие объектов-аналогов по категории и виду разрешенного использования объекту – оценки; на учет им в рамках расчета сравнительным подходом различий в характеристиках ценообразующих факторов данных объектов; приведены доводы о том, что месторождение нефти расположено в недрах земли и не является частью земельного участка, а потому не учитываются при оценке его стоимости для предполагаемого использования результатов оценки; для целей данной оценки не имеют значения произведенные в целях разработки месторождения улучшения, поскольку предполагается, что земельный участок свободен от улучшений (л.д. 224).

Указанные пояснения оценщика являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По ходатайству представителя административного истца ФИО2 суд назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой поручил эксперту ООО «Профессиональная Компания Оценки Собственности «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» ФИО3

11 марта 2020 года в Калининградский областной суд поступило экспертное заключение от 10.03.2020 №09/03-1-2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 2840000 рублей.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, определил наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов соответствуют рыночным ценам.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО3 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности: диплом о высшем образовании, выданный 18.06.1997 г. Калининградским государственным техническим университетом, по специальности «Бухгалтерский учет и аудит»; диплом о высшем образовании, выданный 28.11.2014 года Российским экономическим университетом имени Г.В. Плеханова, по направлению подготовки «Экономика» по специализации «Экспертиза отчетов об оценке»; дипломы о профессиональной подготовке в различных высших учебных заведениях по программам: «Оценка стоимости предприятия», «Государственная кадастровая оценка», «Судебная финансово- экономическая экспертиза» (присвоена квалификация судебный эксперт), «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (присвоена квалификация судебный эксперт), эксперт регулярно повышал квалификацию в области оценочной деятельности; имеет большой, с 2003 года, стаж работы в оценочной и экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 308 УК РФ.

Оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Выраженная Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в письменных возражениях позиция о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в представленном административном истцом отчете основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Разница между рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, определенной оценщиком в отчете об оценке №118-11-19, и рыночной стоимостью этого же земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, составляет 60 000 рублей или 2%.

Таким образом, проведенная по делу судебная экспертиза рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подтвердила достоверность представленных административным истцом доказательств и обоснованность заявленных им требований.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 963 544,9 рублей превышает его рыночную стоимость на 43 процента, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Оценив представленные доказательства по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд с соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении экспертом ФИО3 на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Суд отмечает, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере 2 840 000 рублей.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 16 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ЛУКОЙЛ-Калининградморнефть» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 2 840 000 рублей кадастровую стоимость земельного участка, площадью 23846 кв. м, с кадастровым номером №, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием под производственную базу, находящегося примерно в трех километрах по направлению на северо-восток от ориентира населенный пункт - <адрес>.

Дата подачи административного иска 16 декабря 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова