Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-186/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и установлении равной рыночной стоимости в размере 3 095 750 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 10 июня 2019 года, составляет 9 425 049 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель административного истца ФИО2 просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал.

На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела административный истец индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса (далее - земельный участок).

По условиям договора аренды земельного участка от 04 сентября 2018 года, со сроком аренды по 16 июля 2067 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой. ( л.д 14-25)

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года № 3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 9 425 049 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 9).

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 799-12.2020, выполненный 17 декабря 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 3 095 750 на 01 января 2019 года (л.д. 27-93).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 13 апреля 2021 года № 21032400, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 442 000 рублей.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен 1 подход к оценке - доходный, что не противоречит требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации земельной ренты. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).

Как следует из заключения эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 13 апреля 2021 года № 21032400, применение к оценке доходного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации по расчётным моделям. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы об аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).

Заключение ФИО3 позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся доходный и сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта ФИО3 не содержат каких-либо противоречий.

Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.

Вопреки доводам, указанным в возражениях на экспертизу административного ответчика, аналоги рынка недвижимости, используемые в заключении эксперта, соответствуют требованиям закона. Коэффициент капитализации применен верно; метод капитализации арендных платежей применен верно, расчет корректировки на дату предложения, расчет корректировки на вид разрешенного использования, расчет корректировки на площадь применены в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки.

При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 от 13 апреля 2021 года № 21032400 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка», не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 3 442 000 рублей.

Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Административное исковое заявление направлено в суд 28 декабря 2020 года (л.д. 97-98), поэтому датой подачи искового заявления следует считать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.

От директора ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО3 поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 39 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере является существенной, что свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки недвижимости.

Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

При таких данных прихожу к выводу, что заявление директора ООО НЭУ «ЭСКОНС» ФИО3 подлежит удовлетворению, а судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 39 000 рублей следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 3 442 000 (три миллиона четыреста сорок две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 28 декабря 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ООО «НЭУ ЭСКОНС» расходы по производству экспертизы в размере 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.

судья /подпись/ С.А. Семейкина