Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-317/2021 по административному исковому заявлению ООО «МО ЭСТЕЙТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МО ЭСТЕЙТ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее не согласился с результатами экспертизы, представил письменные замечания.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 61986 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства среднеэтажных и многоэтажных зданий и сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки 01 января 2018 года составляет 350 100 027,3 руб.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №13/20, составленный оценщиком ООО «ЭКСПЕРТ». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 175 444 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 11 января 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» Белову И.В.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 307 289 793 руб.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом Беловым И.В. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении не согласился представитель административного истца, представил письменные замечания. Для дачи пояснений в судебное заседание был вызван эксперт Белов И.В.

Эксперт в зал судебного заседания не явился по причине болезни, направил по электронной почте письменные ответы по письменным замечаниям представителя административного истца.

Так, в своих письменных замечаниях эксперт указал, что для сравнения объектов №1 и № 2 была применена положительная корректировка в размере 34,48% на вид разрешенного использования, ввиду их отличия разрешенного использования от объекта исследования. Разрешённое использование объекта исследования «для строительства среднеэтажных и многоэтажных зданий и сооружений, аналогов №1 и №2 - «малоэтажное жилое строительство».

Эксперт не отрицает, что в зоне расположения объекта для сравнения №1 возможно строительство жилых домов такой же этажности, что и в градостроительной зоне исследуемого объекта Соответственно, с градостроительными регламентами зоны расположения объекта-аналога №2 также возможно использовать в качестве среднеэтажной застройки.

Однако, в качестве ценообразующего фактора было принято именно фактическое разрешенное использование аналогов на дату продажи, так как оно показывает действительное, а не предполагаемое (более наилучшее или наихудшее в соответствии с градостроительной зоной) использование участка. Хотя, согласно данным портала «СтатРиелт», как отметил рецензент, объект исследования и аналоги № 1, № 2 относятся к одному параметру «размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры (многоквартирных), каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома», но у аналогов №1 и №2 в соответствии с ВРИ разрешено строительство жилых домов меньшей этажности, чем у исследуемого объекта, соответственно эксперт вводил корректировку на данное отличие.

Таким образом, по мнению эксперта, корректировка в размере 34,48% на вид разрешенного использования для сравнения объектов №1 и №2 является обоснованной.

Экспертом также указано, что объект-аналог №1 состоит из группы участков и продается единым массивом. Зарегистрированные права на один из множества земельных участков <данные изъяты> - право собственности.

В объявлении о продаже объекта-аналога №1 не указано о различных правах на составные земельные участки. Кроме того, массив предполагается к застройке без привязки к конкретному кадастровому номеру, что видно из проекта планировки территории, и что данная территория еще будет межеваться и приводиться в соответствие с проектом, поэтому объект-аналог №1 является единым массивом с учетом передаваемых прав - права собственности.

При ответе на замечания стороны административного истца эксперт, основываясь на анализе рынка земельных участков сопоставимого назначения, выявил, что стоимость участков под жилищное строительство в Московской области зависит от расстояния до МКАД. Соответственно, при выявленном различии в данном ценообразующем факторе исследуемого объекта и аналогов эксперт пришел к выводу о необходимости введения корректировки.

Согласно п.22д ФСО № 7 методы оценки могут использоваться в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации. Из возможных методов для расчета и внесения поправок эксперту не удалось использовать методы, основанные на анализе парных продаж ввиду отсутствия достаточных данных на ретроспективную дату оценки, а также ограниченностью применения данного метода из-за сложности подбора объектов парной продажи.

Статистический метод расчета поправок также не использовался, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных развитого рынка недвижимости. На дату оценки возможность получения таких данных у эксперта отсутствует.

Таким образом, единственным возможным методом внесения поправок на дату оценки являются экспертные методы расчета. Эксперт применил данные для проведения корректирования на расстояние до МКАД из источника, указанного в замечаниях и экспертизе, ввиду отсутствия других источников применительно к участкам под среднеэтажное жилищное строительство на дату оценки. Несмотря на дату проведения исследований, эксперт считает, что данная корректировка обоснована и отражает тенденции изменения стоимости цены участка от расстояния до МКАД на дату оценки.

Кроме того, эксперт обратил внимание, что он не учитывает тот факт, что у объекта исследования на дату оценки имеется ИРД (Разрешение на строительство № RU 50332000-039 от 11.07.2008 года; Положительное заключение Государственной Экспертизы № 50-1-4-0351-08 от 25.06.2008 года), так как согласно Определению Московского областного суда эксперту был поставлен вопрос определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный вопрос не содержит требований об определении стоимости каких-либо дополнительных улучшений участка, в том числе наличие ИРД на его улучшения. Согласно федеральному законодательству эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Эксперт считает, что корректировка на начине ИРД для объектов-аналогов №1 и № 3 из таблицы № 24, стр. 49, 50 Сборника рыночных корректировок СРК-2017 г. под ред. Яскевича Е.Е., 2017 г., обоснована, так как разрешенное использование под многоэтажное жилое строительство также относится к земельным участкам городского коммерческого назначения. Многоквартирная жилая застройка расположена в структуре населенного пункта и используется как в качестве прямой жилищной функции, так и в дополнительной - торговой, офисной, сервисно-бытовой (первые, подвальные этажи жилых домов, микрорайонные офисно-торговые центры и магазины).

Также стоит отметить, что перечисление возможных видов коммерческих земельных участков в таблице «торговля, офисы, сервис» является дополнительной уточняющей информацией для понимания термина «городские коммерческие участки» и не обозначает единственные разрешенные виды коммерческого назначения.

Экспертом письменно разъяснено, что в объявлении о продаже объекта-аналога №1 неоднократно указывается тот факт, что участок продается единым лотом. Так, в заголовке объявления указано «Участок 1,87 га под жилищное строительство, Голицыно, Одинцовский район», далее в объявлении указана общая площадь и общая цена за весь предлагаемый участок. В тексте объявления о продаже также повторяются данные сведения. Кроме того, в объявлении указано, что участок продается вместе с проектной документацией на предполагаемые улучшения всего застроенного комплекса. При продаже участков отдельно ИРД на общий комплекс улучшений не будет требоваться, соответственно это невыгодно продавцу участка, поэтому продажа по частям маловероятна. Также в тексте объявления отсутствуют данные даже предполагающие продажу данного участка «в нарезку». Таким образом, использование корректировки на площадь аналога № 1 обосновано и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из письменных пояснений эксперта, согласно п.20 ФСО №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно Грибовскому С.В. «Оценка стоимости недвижимости» (стр. 284), под условно свободным земельным участком подразумевается, что земельный участок признается свободным от каких-либо его улучшений, в том числе инженерных сетей и коммуникаций.

У исследуемого участка выявлены недостроенные объекты капитального строительства, в целях данного исследования оценка проводилась без учета улучшений, в том числе документации на эти улучшения.

Помимо изложенного, эксперт пояснил, что на замечание рецензента: «Таким образом, на основании таблиц № 8 и №10 заключения общая площадь первого этажа проектируемых жилых домов составляет: 13 925 (площадь первого этажа проектируемых жилых домов, табл. № 8) * 14 домов (общее количество жилых домов табл. № 10) = 194 950 кв.м., а не 97 4 72 кв.м., как ошибочно утверждает эксперт».

13 925 кв.м., как отмечено рецензентом и в таблице №8 заключения, - это общая площадь первого этажа проектируемых жилых домов (всех вместе, а не одного из 14 планируемых). Соответственно, умножать еще раз на 14 домов неверно.

97 472 кв. м. - общая площадь проектируемых жилых домов с учетом этажности (13 925 кв.м. * 7 этажей = 97 475 кв.м.).

На замечание рецензента: «При этом площадь застройки в размере 194 950 кв. м. превышает общую площадь земельного участка больше чем в три раза».

194 950 кв.м. - показатель рассчитанный рецензентом на основе ошибочных выводов, площадь застройки улучшений в таблице № 8 заключения составила 17 852 кв.м., что не превышает площади участка (61 986 кв.м.).

Таким образом, математические ошибки экспертом не выявлены. Стоимость участка, определенная доходным подходом обоснована.

Из письменных пояснений эксперта следует, что при расчете стоимости объекта экспертизы доходным подходом, он пришёл к выводу о том, что строительство объектов ДОУ в многоэтажном жилом комплексе нетипичен для рынка Подмосковной жилой недвижимости. Обязанность застройщика возводить социальные объекты, с учетом законов Российской Федерации не урегулирована. Кроме того, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ.

Также экспертом письменно указано, что согласно данным Государственной статистики средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные) в Московской области в I квартале 2019 года (ближайший известный год к дате оценки) составляет 43 046 руб./кв.м.

На стр. 51 заключения стоимость 7-этажного жилого дома без учета коммуникаций составила 228 983 760 руб. кв. или 32 889 руб./кв.м. С учетом стоимости коммуникаций (20% от себестоимости проекта, стр. 55 Заключения) стоимость 1 кв.м. составляет 32 889руб./кв.м. * 1,20 = 39 466,8руб./кв.м.

Соответственно, при выборе аналога из сборника издательства КО-Ивест «Жилые дома 2016 г.» эксперт сравнивал полученные показатели себестоимости данного источника со средними значениями статистических данных. При выборе аналога класса «минимум» полученные результаты стоимости строительства наиболее сопоставимы со статистическими, чем при выборе аналога класса «Эконом».

Таким образом, экспертом были выбраны данные наиболее сопоставимые со средними показателями каждого параметра, что не привело к увеличению стоимости объекта экспертизы.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 7 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МО ЭСТЕЙТ»» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 7 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 61986 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства среднеэтажных и многоэтажных зданий и сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 307 289 793 (трехсот семи миллионов двухсот восьмидесяти девяти тысяч семисот девяноста трех) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина