Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дронова А. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Дронов А.В. обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

Определением судьи от 07 сентября 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца Ганин А.А. административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Дронов А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 11493654 рубля 30 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 02 декабря 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №17-21-02-28 от 10 августа 2021 года, составленный оценщиком Яковенко Е.С., согласно которому по состоянию на 101 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 4860360 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Яковенко Е.С. выводы отчета подтвердила, указав, что в отчете говорится о недостаточном количестве данных, а не о их отсутствии. Копии объявлений содержат предложения о продаже недостроев на земельных участках, то есть относятся к единым объектам недвижимости, а также предложения об аренде земельных участков под садоводство и парковку, то есть без возможности возведения объектов капитального строительства, тогда как объектом оценки является свободный земельный участок под офисно-торговую застройку. Датой оценки в отчете 01.01.2020г., использование в расчетах данных на текущий период, на необходимость которого указано в отзыве, является нарушением п.8 ФСО №1. Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности оценочная деятельность состоит в формировании профессионального мнения о стоимости объекта оценки. Вмешательство в деятельность оценщика является нарушением ст. 16 указанного закона. Согласно п.5 ФСО №3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика, то есть именно оценщик определяет объем информации, изложенной в отчете в соответствии с данным пунктом, оценщик отказывается от применения доходного подхода к оценки при определении рыночной стоимости земельного участка. Объект оценки относится к сегменту торгово-офисной недвижимости, расположен в Ленинском районе г.Барнаула, в исследовании фактических предложений и сделок приведены данные сопоставимых по местоположению объектов. Качество копии предложения о продаже в отзыве не позволяет провести полную идентификацию предложения, но из текста следует, что это предложение о продаже участка по адресу г.Барнаул, пр.Социалистический, 85, не соответствует объекту оценки территориально. Дополнительно необходимо отметить о принципе замещения – основополагающем в оценке, который гласит, что разумный покупатель не заплатит за объект стоимости выше чем стоит аналогичный по полезности, то есть объекты имеющие значительно более высокий уровень цены от среднего диапазона являются выбросами выборки, и не могут учитываться в расчетах. Достаточность изложенной информации определяется оценщиком самостоятельно исходя из ее существенности и обоснованности. Объект оценки расположен по адресу: г.Барнаул, ул.Малахова, 4, расположен на второй линии застройки, от крупной ул.Малахова закрыт зданием ГУ МВД. Выводы о коммерческой привлекательности местоположения объекта оценки, наличии там концентрированного пешеходного трафика с большим количеством потенциальных покупателей не соответствует действительности, так как объект оценки расположен в районе малоэтажной застройки административными объектами и гаражами, фасад здания выходит на внутриквартальный тупиковый проезд, характер окружающей застройки – производственно-складские предприятия. Полученная рыночная стоимость участка, определена на основании подтвержденных данных учитывает индивидуальные характеристики объекта оценки, соответствует среднерыночному диапазону цен. Коммуникации являются улучшениями участка, которые в соответствии с п.20 ФСО №7 не могут учитываться при определении рыночной стоимости. В качестве аналогов принимались участки, расположенные на территории населенного пункта, в приложении отчета приведены копии карт, из которых видно, что вокруг всех участков имеется застройка ОКС, то есть имеются инженерные сети, какие конкретно коммуникации нужны пользователю. Их стоимость оценщик не определяет в рамках данного отчета, так как это выходит за пределы задач отчета. Учет коммуникаций осуществляется при определении рыночной стоимости зданий, и повторный учет в составе земельных участков приведет к двойному учета, то есть фактически к двойному налогообложению. Сегментирование рынка в оценке осуществляется исходя из функционального значения объектов, полностью принципы сегментирования приведены на стр. 17-19 отчета. В том числе приведено, что к сегменту земель под торгово-офисную застройку относятся участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, участки для размещения гостиниц, участки для размещения административных и офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения, куда и относится аналог №2 и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Дополнительно необходимо отметить, что для любого земельного участка Генеральный план застройки земельного участка предусматривает перечень основных видов разрешенного использования, перечень условно-разрешенных видов использования и несколько вспомогательных видов разрешенного использования в рамках отнесения к определенной территориальной зоне застройки. Смена вида разрешенного использования в рамках определенного ГПЗУ перечня не требует значительных затрат, носит заявительный характер.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Дронова А. В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 4860360 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 13 октября 2021 года.