Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 828,1 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия. По состоянию на 1 января 2021г. кадастровая стоимость здания установлена в размере <Данные изъяты>. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком <Данные изъяты> в отчете об оценке от 19 сентября 2022 года №М-9/8. Завышенный размер кадастровой стоимости по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет увеличение налогооблагаемой базы по налогу на имущество общества и нарушает права и законные интересы административного истца. Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 828,1 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> рубля.

В возражении на административное исковое заявление представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х. указывается на нарушение оценщиком абзаца 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299, согласно которому, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. По мнению Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» состояние здания удовлетворительное, работоспособное, требуется текущий ремонт. Со ссылкой на онлайн-калькулятор физического износа - определение износа зданий различных классов конструктивной системы указывает, что при сроке службы недвижимости 38 лет степень физического износа составляет 35 %.

Из письменных пояснений оценщика <Данные изъяты> следует, что общее состояние объекта исследования - ограниченно работоспособное состояние 60% - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Степень фактического физического износа здания составляет 60 % на дату исследования. Для устранения выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов необходимо провести следующий комплекс ремонтно-восстановительных работ: необходимо выполнить усиление фундамента, замену отдельных участков кладки фундамента, восстановить горизонтальную и вертикальную гидроизоляцию, устроить горизонтальные пояса жесткости; выполнить мероприятия по снижению уровня грунтовых вод; выполнить ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек, штукатурки и кирпичной кладки, подмазку швов, очистку фасадов; произвести выравнивание поверхности потолка с установкой арматурных сеток; выполнить замену заполнений дверных и оконных проемов; сменить полы; произвести ремонт отделочных покрытий. Онлайн-калькулятор не учитывает внешние факторы и фактическое состояние объекта, влияющие на объект.

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе Глебов С.М. административные исковые требования поддержал.

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваева Е.Х. против доводов административного искового заявления возражала, просила в иске отказать.

Законный представитель юридического лица Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе, представители административных соответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе Глебова С.М., возражения представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе является собственником нежилого здания с кадастровым номером <Данные изъяты> площадью 828,1 кв.м. по адресу: <Данные изъяты>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия».

В соответствии с пунктом 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 январягода, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Принимая во внимание, что ООО «Калмыцкое» по племенной работе является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 19 сентября 2022 г. №М-9/8, выполненный оценщиком <Данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. без учета стоимости занимаемого земельного участка составляет <Данные изъяты> рубля.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Изучив представленный отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет оценщика <Данные изъяты> № М-9/8 выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Так, отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Как следует из отчета, по результатам изучения информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в технической документации, с учетом результатов осмотра объекта оценки, его местоположения (п.Аршан в составе Элистинского городского округа Калмыкии), анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту рынка - офисные здания и помещения административно-офисного назначения, расположен на земельном участке для объектов общественно-делового назначения.

В отчете оценщик подробно описал техническое состояние объекта 1983 года постройки: здание на протяжении длительного времени не эксплуатируется, не охраняется, отсутствуют коммуникации, общая техническая характеристика здания - ограниченно - работоспособное, имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей конструкции, но опасность внезапного разрушения отсутствует.

Согласно таблице классификации состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, а также визуального осмотра состояние объекта характеризуется как III - неудовлетворительное (41%-60%), функциональное устаревание здания определено 43 %. Подробное определение физического износа здания и функционального устаревания приведено на страницах 34-39 отчета.

С учетом конструктивных особенностей объекта, его местоположения, законодательно разрешенного использования, экономической приемлемости и максимальной эффективности наиболее эффективным использованием объекта оценки будет снос с дальнейшей возможной реализацией материалов.

Оценщиком осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Вывод оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основан на применении затратного подхода методом сравнительных единиц.

Отказ от применения сравнительного подхода мотивирован отсутствием на дату проведения оценки сходных с объектом оценки аналогов по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; выявленные в качестве аналогов отдельно стоящие здания торгового назначения и отдельно стоящие здания складского назначения невозможно применить ввиду значительного отличия физических характеристик; при подборе аналогов выяснилось, что все аналоги отличаются от объекта оценки назначением земельного участка, следовательно, применение сравнительного подхода невозможно.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Отказ от применения доходного подхода обоснован техническим состоянием объекта экспертизы, которое характеризуется как ветхое, в котором нахождение людей опасно для жизни, ограниченно-работоспособное, характеризующееся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, следовательно, спрогнозировать будущие доходы не представляется возможным; требуется ремонт нежилых помещений в составе объекта оценки, функционирование систем коммуникаций, нежилые помещения не пригодны к эксплуатации в текущем состоянии и требуют значительных финансовых вложений, направленных на их ремонт; использование для расчета потенциального валового дохода рыночной арендной ставки для объектов со значительно лучшими физическими и техническими характеристиками или прогнозирование дохода в предположении проведения ремонтных работ является некорректным; спрогнозировать будущие доходы в условиях пандемии не представляется возможным.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (пункт 24 ФСО V).

Описание процедуры оценки, расчет полной восстановительной стоимости в таблице представлены на страницах 89-90 отчета и составляет <Данные изъяты> рубля.

Согласно расчету затратным подходом (таблица 7 страницы 95-96 отчета), рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, без учета стоимости занимаемого земельного участка, по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты> рубля.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером <Данные изъяты>.

Согласование полученных результатов произведено оценщиком на основе округленных весовых коэффициентов, полученных методом логического анализа. На основании информации, изложенной в отчете, оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости объект оценки останется неликвидным.

Отчет оценщика мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основан на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Выводы отчета содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить указанный отчет под сомнение, суд признает его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности здания по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Предусмотренных законом оснований назначения экспертизы суд не усматривает.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 27 марта 2023 г. в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Караваевой Е.Х. о назначении судебной экспертизы отказано. Суд пришел к выводу о том, что каких-либо доводов, указывающих на несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, свидетельствующих о необходимости назначения экспертизы, представителем Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия не приведено.

Иными лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности отчета, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости здания является достоверной.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное Обществом с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 года, равной <Данные изъяты> рублям подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Общество с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе обратилось в Верховный Суд Республики Калмыкия 14 февраля 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Калмыцкое» по племенной работе удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 828,1 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты><Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рубля по состоянию на 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 февраля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 5 апреля 2023 г.