Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1909/2020 по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 16112 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2019 года в размере 10 360 338 рублей 24 копейки; и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 19937 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.02.2020 года в размере 12 819 889 рублей 74 копейки.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» ссылается на отчет об оценке от 11.09.2020 года № 37-1/20-07, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.01.2019 года составила 10 360 338 рублей 24 копейки; величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.02.2019 года составила 12 819 889 рублей 74 копейки.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просит заявленные требований удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 03.08.2020 № 10 Уварова Ю.В. в судебном заседании административное исковое заявление поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором полагал кадастровую стоимость, установленную постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» обоснованной, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, Волжский район, пгт.Смышляевка, городское поселение Смышляевка: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 16112 кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 19937 кв.м,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.08.2020 года.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», и составляет: в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.01.2019 года – 28 708 039 рублей 36 копеек; в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 35 523 347 рублей 86 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.10.2020 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 22.09.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, после чего 20.10.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 02.10.2020 года № заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. На странице 27 отчета оценщик указывает на наличие в сегменте рынка на территории муниципальных районов Самарской области 11 предложений, в том числе 2 в Волжском районе и 5 в Красноярском. При этом оценщик обнаружил на рынке только 3 предложения (1 – в Волжском, 2 – в Красноярском), стоимость которых существенно ниже средних значений по соответствующим районам (стр.28 отчета). Таким образом, не ясно, использовались ли выбранные аналоги в анализе рынка. Если использовались, то почему не использованы остальные 4 аналога из указанных районов, причем с более высокой удельной стоимостью, если не использовались, то почему. Какого-либо обоснования использования именно этих трех аналогов в отчете нет. Нарушен п.22 ФСО №7.

С учетом изложенного и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 11.09.2020 года № 37-1/20-07, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», из которого усматривается, что объектом оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами № и №, итоговая величина рыночной стоимости которых составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.01.2019 года - 10 360 338 рублей 24 копейки, в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.02.2019 года – 12 819 889 рублей 74 копейки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 31.01.2019 года, 11.02.2019 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из пояснений оценщика Эль Хаиль Н.А. следует, что информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов-аналогов приведен на страницах 30-38 Отчета об оценке. Информация приведена обо всех объектах, найденных Оценщиком при сборе информации для оценки объекта оценки (всего 3 предложения о продаже земельных участков). В Правилах отбора (страница 31 Отчета об оценке) указано, что объекты оценки относятся к рынку земельных участков для размещения объектов коммерческого назначения и расположены в пгт. Смышляевка Волжского района Самарской области, в непосредственной близости от областного центра, в связи с чем при проведении анализа рынка оценщиком рассматривались районы также расположенные вблизи областного центра, а именно: Волжский и Красноярский районы Самарской области, а не на всей территории муниципальных районов Самарской области.

Исследование рынка земельных участков под коммерческое использование, используемое в отчете об оценке, подготовлено не самим оценщиком, а Центром оценки и аналитики «Визит» на основании данных различных источников информации. Маловероятно, что Оценщику и агентству недвижимости может быть доступен один и тот же объем информации. Стоит отметить так же, что в указанном выше анализе принимаются все предложения о продаже земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Поэтому в рамках отчета об оценке оценщик нашел 3 предложения о продаже незастроенных земельных участков (1 – в Волжском районе, 2 – в Красноярском районе), которые так же могут входить в анализ рынка, подготовленный Центром оценки и аналитики «Визит».

Оценщиком приведен объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки объекта оценки. Принцип достаточности не нарушен.

Причины расхождения средней стоимости за 1 кв.м. земельных участков указаны на страницах 44-45 Отчета об оценке, а именно: к стоимости из анализа рынка, подготовленного Центром оценки и аналитики «Визит», не применено значение скидки на торг. Кроме того, в указанный анализ рынка принимаются все предложения о продаже земельных участков, как застроенных, так и не застроенных. Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения. При продаже застроенных участков участники рынка указывают общую цену такой сделки. Таким образом, стоимость, полученная в результате расчета ниже стоимости за 1 кв.м земельного участка, указанная в анализе рынка, в виду того, что используемые в расчетах земельные участки являются свободными от улучшений. Площадь оцениваемых участков значительная. Как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, чем объекты с меньшей площадью, а значит, стоят дешевле из расчета на 1 кв.м. Данные факторы указывают на то, что стоимость 1 кв.м оцениваемых объектов будет значительно ниже средней стоимости, равной 1 118 руб./кв.м земельного участка коммерческого назначения в Волжском районе Самарской области.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 11.09.2020 года № 37-1/20-07, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на даты оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 20.10.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.09.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 16112 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2019 года в размере 10 360 338 рублей 24 копейки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадью 19937 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.02.2020 года в размере 12 819 889 рублей 74 копейки.

Дата подачи административного иска в суд – 20.10.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –22.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.11.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова