Гражданский кодекс часть 1

Севастопольский городской суд в составе: председательствующего судьи Кондрак Н.И., при секретаре Михайловой В.Г., с участием представителя административного истца Микушина А.С., представителя административного ответчика ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» Чиграковой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Севастопольский домостроительный комбинат» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Севастопольский ДСК» обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, уточнив который просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в <адрес> с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 154 298 000 рублей.

Указывает, что на основании Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Административным ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 196 110 148,62 рублей. В соответствии с отчетом ООО «Центр оценки «Профиль» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 154 298 000 рублей. Полагает, что установленная ответчиком кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, затрагивает имущественные интересы административного истца, влечет за собой необоснованное увеличение издержек предприятия, нарушает права и законные интересы арендатора в части уплаты арендной платы в справедливом размере.

В судебном заседании представитель административного истца Микушин А.С. на удовлетворении иска настаивал.

Представитель административного ответчика ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» против удовлетворения иска не возражала.

После отложения дела, уточнения исковых требований истцом, представители административного истца и административных ответчиков Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя Сергеева Н.В. и ГБУ г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» Чигракова А.С. в судебное заседание не явились. Представителями административных ответчиков поданы ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, полагают возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленной отчетом специалиста ООО «Центр оценки «Профиль» № от ДД.ММ.ГГГГ, так как законодательство об оценочной деятельности, Федеральные стандарты оценки оценщиком соблюдены, нарушения, приводящие к искажению рыночной стоимости, в данном отчете не допущены.

Исследовав материалы административного дела, отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной данным отчетом.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь, заключенным между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Севжилстрой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 135 678 кв.м, расположенного в <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №-РДИ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 196 110 148,62 рублей (л.д. 10). Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными. Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы и может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО «Центр оценки «Профиль» (л.д. 20-86), согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 154 298 000 рублей (л.д. 20-86).

Ответчики против установления кадастровой стоимости в указанном в нем размере не возражали.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 20 поименного Постановления Пленума исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Поскольку спор о величине рыночной стоимости между сторонами отсутствует, административные ответчики полагают возможным установить ее в размере определенным в отчете специалиста ООО «Центр оценки «Профиль» № от ДД.ММ.ГГГГ, судом исследован названный отчет об оценке, который по форме и содержанию, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщик соответствует заявляемым законодательством к нему требованиям, гражданская ответственность застрахована, необходимая квалификация имеется, состоит в саморегулируемой организации оценщиков.

Оценив данный отчет в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что он является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 164 КАС РФ отчет специалиста заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения оценки должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к оценщику, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3). Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12). Оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14). Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 24.15).

Из содержания отчета № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, что является верным. Правильность выбора подхода, методов, объектов-аналогов, корректировок и т.д. участниками процесса не оспаривалась.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, рыночных условий, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Оснований сомневаться в правильности выводов не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен верно. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 133 591 кв.м, расположенного в <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 154 298 000 (сто пятьдесят четыре миллионов двести девяносто восемь тысяч рублей).

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак

полный текст изготовлен 25 января 2024 года.