Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-929/2020 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее – административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости (земельных участков). Просили установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 не согласился с заключением эксперта АО «Международный центр оценки» ФИО4, представил замечания в письменной форме. Просил определить кадастровую стоимость земельных участков на основании заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» ФИО5

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО6 согласился с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной АО «Международный центр оценки» экспертом ФИО4

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО7 на основании доверенности ФИО3, допросив эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административным истцам на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 190 +/- 44 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 522 +/- 141 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 763 +/- 121 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8 136 +/- 158 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов.

Указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра об основных характеристиках объектов недвижимости, имеющимися в материалах дела.

В силу требований статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы являются плательщикам земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административные истцы представили суду отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков №07-19/34 от 14 октября 2019 года, выполненный ООО «НЕМАН», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 8 050 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 7 370 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 5 550 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 9 000 000 рублей.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена актом №15ВР-1633 от 27.11.2018 года и по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 20 535 359 рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 18 627 484,20 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 13 603 604,30 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 23 237 229,60 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 17 февраля 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр кадастровой оценки» ФИО8

По мнению эксперта ФИО8, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 11 260 000 рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 10 213 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 7 459 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 12 741 000 рублей.

В связи с несогласием представителя административного истца ФИО9, административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с выводами судебной оценочной экспертизы, определением от 8 июля 2020 года судом назначена повторная судебная оценочная экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы выполненным экспертом ФИО5, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 9 409 550 рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 8 626 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 6 507 210 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 10 518 220 рублей.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы. В качестве обоснования привел следующие нарушения, выявленные при проведении экспертизы ФИО5:

- для определения рыночной стоимости объекта экспертизы был применен единственный подход к оценке - сравнительный. Отказ от использования доходного подхода несостоятелен;

- величина корректировки на наличие ИРД (исходно-разрешительной документации) в рамках сравнительного подхода определена некорректно (стр. 76-77 Заключения). Согласно копии объявления о продаже ЗУ, использованного в качестве аналога №1 (стр. 99 Заключения), для предлагаемого к продаже ЗУ имеется только ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), в то время как полный пакет ИРД включает в себя несколько документов (см. ниже), соответственно, внесение корректировки в полном объеме ошибочно. Таким образом, величина корректировки по данному фактору определена некорректно;

- корректировка на наличие в составе объектов экспертизы ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий) в сравнительном подходе (стр. 74-75 Заключения) рассчитана в предположении того, что на всех оцениваемых ЗУ запрещено строительство капитальных объектов. Однако, согласно пояснению Администрации Ленинского городского округа 147-01 Исх-6295 от 06.11.2020, ЗУ с КН <данные изъяты> ограничений на строительство капитальных объектов не имеет. Соответственно, внесение корректировок по данному фактору к указанному ЗУ, ошибочно.

Представитель административного истца возражал против назначения по делу повторной экспертизы, считал, что недостатки повторной судебной экспертизы возможно устранить дополнительной экспертизой.

Суд, признав заявленные Министерством имущественных отношений Московской области замечания к заключению проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы состоятельными и существенными, при наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта на основании части 2 статьи 83 КАС РФ определением от 12 ноября 2020 года назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой по тем же вопросам поручено эксперту АО «Международный центр оценки» ФИО4

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4 в строгом соответствии с поставленными перед ним определением суда вопросами, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта АО «Международный центр оценки» ФИО4, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 16 846 200 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 15 437 600 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 11 640 800 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 18 826 700 рублей.

Данные выводы экспертом ФИО4 в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта ФИО4, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта ФИО4 в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания указанного выше экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельных участков.

По форме и содержанию заключение эксперта ФИО4 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Так, относительно возражения административного истца о том, что в нарушение ст.8 №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и методологии производства повторной судебной экспертизы, эксперт при проведении повторной экспертизы не обеспечил анализ данных, рассмотренных в рамках предшествующих исследований, нарушив, таким образом, требования федерального закона в части полноты и всесторонности проводимого исследования, эксперт ФИО4 пояснил, что в соответствии с определением суда перед экспертом не ставился вопрос о необходимости использования расчетных данных, приведенных в отчете и предыдущих экспертизах, с учетом возможной некорректности этих данных. Эксперту надлежало самостоятельно проанализировать рынок, чтобы исключить пристрастность к другому мнению, что и было выполнено в полном объеме в заключении.

Объект исследования расположен в пределах 10 км от МКАД в южном направлении, представленные в анализе рынка предложения также расположены на незначительном удалении от МКАД в южном направлении. Площадь земельных участков объекта исследования менее 1 га.

В отчете №07-19/34 представлено 31 предложение, из которых 16 предложений расположены в юго-восточном направлении, которое исторически является наиболее дешевым направлением во всех сегментах недвижимости. Еще 14 предложений удалены от МКАД на расстояние более 10 км, причем одно из них расположено в Протвино на расстоянии 100 км от МКАД.

В заключении эксперта от 01.04.2020 года представлено 6 предложений, из которых только предложение №6 приближено к площади объекта исследования в размере 1 га, удельный показатель его стоимости составляет 3 000 руб./кв.м., причем данный объект удален от МКАД на 17 км., то есть в два раза дальше, нежели объект исследования. Остальные предложения имеют площади от 3,37 до 36,13 га, очевидно, что удельные цены таких предложений будут ниже ввиду существования эффекта масштаба, при нивелировании данного фактора с помощью корректировки на площадь их удельные цены увеличатся.

В заключении эксперта №04/09/20 от 21.09.2020 года представлено 15 предложений, из которых у трех предложений отсутствует дата публикации, что не позволяет сделать вывод о том, актуальны ли они на дату оценки. Расстояние оставшихся 3 предложений от МКАД превышает 15 км.

Изложенное свидетельствует о том, что удельные цены представленных предложений закономерно ниже, чем может быть цена объекта исследования. Необходимо также отметить, что далеко не все предложения расположены на 1 линии шоссе, что также уменьшает их удельные цены. Также следует отметить, что все предложения, приведенные экспертом, были идентифицированы на Публичной кадастровой карте, иными словами, было доказано их реальное существование и уточнены физические характеристики и характеристики местоположения. В отчете об оценке и других заключениях данный анализ проведен не был.

Три предложения после даты оценки, а также предложения за 2.5 года до даты оценки не используются в расчетах, и приведены исключительно для демонстрации уровня цен, характерного для земельных участков, расположенных в Технопарке М4. Именно в данном технопарке и расположен объект исследования. По мнению эксперта, приведение данных предложений необходимо для того, чтобы наглядно продемонстрировать всем участникам процесса, что уровень цен в Технопарке М4 намного выше удельных цен, на которых настаивает истец.

Далее рецензент приводит свои комментарии к 13 предложениям эксперта, которые, якобы, демонстрируют несостоятельность данных предложений.

На предложения №1 и №2 (используются в качестве аналогов) рецензент указывает, что они могут быть использованы только с корректировкой на ЗОУИТ, однако, совершенно неясно, на каком основании вводить данную корректировку, если состав ЗОУИТ данных предложений совпадает с объектом исследования.

Кроме того, рецензент указывает, что предложение №3 расположен в зоне СХ-3, однако, ровно то же указано на стр. 68-69 заключения, и именно по этой причине эксперт отказался от использования данного предложения в расчетах. Между тем, даже при этом факте его удельный показатель составляет 2 000 руб./кв.м., что значительно выше рыночной стоимости объекта оценки, полученной в отчете об оценке.

Аналогично касаемо предложения №4 рецензент указывает, что участок расположен в многофункциональной зоне, ровно то же указано в заключении на стр. 69, по этой причине эксперт отказался от использования данного предложения в расчетах.

Предложение №5, по мнению рецензента, может использоваться в расчетах с применением корректировки на ЗОУИТ, что также указано на стр. 69 заключения, где эксперт отказывается от использования данного предложения по причине необходимости внесения значительной корректировки, что может привести к искажению рыночной стоимости объекта исследования.

Предложения №6-9 расположены в Технопарке М4, там же, где и объект исследования, как указано на стр. 69 заключения, приведены исключительно для демонстрации уровня цен, характерного для земельных участков, расположенных в Технопарке М4, и не используются в расчетах. Их удельные показатели стоимости значительно выше 1 000 руб./кв.м.

По поводу предложения №10 рецензент ссылается на то, что земельный участок покрыт лесом, а экспертом не проанализирован данный фактор, однако, это неверно. Эксперт анализирует данный фактор в расчетах, приводит скриншот, демонстрирующий, что 89% участка занято лесным фондом и полностью учитывает данный фактор при введении корректировки на ЗОУИТ.

Что касается предложения №11, рецензент указывает, что земельный участок расположен в 3 км от МКАД, что требует введения понижающей корректировки. Но, как указано на стр. 69 отчета, данное предложение имеет самый высокий показатель стоимости в размере 11 000 руб./кв.м. Если бы данное предложение использовалось в расчете, даже при введении отрицательной корректировки, его стоимость все равно бы не упала до тех значений, на которые рассчитывает истец.

Рецензент также указывает, что в стоимость предложения №12 входит ИРД, эксперт анализировал предложения самостоятельно, поэтому если бы данное предложение использовалось в расчетах, эксперт ввел бы корректировку, нивелирующую данные различия.

По мнению рецензента, в стоимость предложения №13 входит здание, расположенное на участке. Эксперт считает необходимым отметить, что, как указано на стр. 68-69 заключения, разрешенное использование данного участка: «для сельскохозяйственного производства», что не позволяет использовать его в расчетах. Однако, даже с учетом данных фактов удельный показатель стоимости объекта достаточно высок и составляет 6 500 руб./кв.м., что исключает даже малейшую возможность того, что после вычета стоимости здания и введения всех корректировок данный земельный участок будет стоить в районе 1 000 руб./кв.м.

Помимо изложенного, в качестве замечания к заключению судебной оценочной экспертизы административный истец указал, что при выборе аналогов 1 и 2 эксперт, проводящий экспертизу, исходил из того, что они имеют аналогичный объекту исследования набор ЗОУИТ (стр. 75 заключения). При этом, эксперт ФИО4 пояснил, что в заключении им приведены скриншоты, на которых отчетливо видно, что данные аналоги действительно имеют аналогичный объекту исследования набор ЗОУИТ.

По мнению административного истца, при выборе объекта-аналога №3 экспертом не был проанализирован тот факт, что на дату публикации объявления он представлял собой участок, покрытый лесом, а 88,8% от территории данного участка относится к землям Государственного лесного фонда. Наложение границ земельного участка (объекта-аналога №3) на земли Государственного лестного фонда является следствием несоответствия сведений о границах земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и сведениям о границах участков земель лесного фонда, находящихся в Московской области, требующие уточнения при проектировании. Таким образом, отбирать данный земельный участок в качестве объекта-аналога изначально было нельзя в силу имеющихся правовых противоречий.

Относительно данного замечания эксперт ФИО4 пояснил, что утверждение о том, что факт покрытия лесом не был проанализирован экспертом, не соответствует действительности. Эксперт анализирует данный фактор в расчетах, приводит скриншот, демонстрирующий, что 89% участка занято лесным фондом и полностью учитывает данный фактор при введении корректировки на ЗОУИТ.

Согласно письменным пояснениям административного истца, на стр. 72-73 заключения эксперт вводит суд в заблуждение, указывая недостоверную информацию о расположении объекта-аналога №3 относительно автомагистралей. Утверждение о том, что удаленность объекта-аналога №3 от Островского шоссе выше, нежели объекта-аналога №2 от Зеленого шоссе ошибочно. В действительности местоположение объекта-аналога №2 и объекта-аналога №3 относительно автодорог сопоставимо. Таким образом, корректировка для объекта-аналога №3 по данному фактору должна составлять +10,53%.

В соответствии с пояснениями эксперта ФИО4, данными им в судебном заседании, в заключении представлены скриншоты с Яндекс.карт и Публичной кадастровой карты, на которых отчетливо видно расположение аналогов №2 и №3. Разница видна невооруженным глазом, поэтому утверждать, что аналоги №2 и №3 равноудалены от Зеленого шоссе, неверно.

Следующим замечанием является тот факт, что, по мнению административного истца, эксперт ошибочно применяет корректировку на наличие коммуникаций только к объекту-аналогу №1, утверждая, что коммуникации объектов-аналогов №2 и №3, отсутствуют.

По мнению эксперта ФИО4, указанное замечание также является необоснованным, поскольку, если в полном объеме прочитать объявление аналога №2, из контекста будет понятно, что в данном случае имеется ввиду возможность подключения указанных коммуникаций, однако, их стоимость не включена в стоимость предложения. В объявлении аналога №3 указано, что коммуникации по границе, то есть за их подключение также нужно заплатить, они не включены в стоимость предложения.

Одним из пунктов возражений административного истца является то обстоятельство, что исследуемые объекты расположены на территории крупного индустриального парка, согласно данным Справочника оценщика недвижимости 2017, под редакцией ФИО10 Земельные участки, Нижний Новгород, 2017, стр. 113, значение коэффициента на расположение земельных участков в пределах населенного пункта составляет 0,74 (самое минимальное значение). Согласно данным Справочника, местоположение объектов-аналогов №2 и №3 характеризуется более высоким уровнем развитости инфраструктуры (более высоким значением коэффициента, учитывающего местоположение), нежели местоположение исследуемых объектов, следовательно, должны быть применены понижающие корректировки. Соответствующие существенные данные не были учтены экспертом.

В соответствии с пояснениями эксперта ФИО4, приведенная рецензентом матрица коэффициентов демонстрирует разницу цен в различных районах города от его исторического центра до окраин. Объект исследования и аналоги расположены в поселках и деревнях, размеры и статус которых не предполагают подобного разнообразия районов.

Как усматривается из возражений административного истца, последний ссылается на то, что за аналог №4 эксперт принимает объект земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, указывая его цену в объявлении 80000,00 руб. или 3175 руб./кв.м. Между тем, земельный участок - аналог расположен в зоне О-1, (Многофункциональная общественно-деловая зона), что не соответствует исследуемым объектам. К тому же, согласно открытым данным Росреестра его кадастровая стоимость составила 66 484 736 руб., то есть цена за кв.м составила 2638,68 руб., и это без учета ЗОУИТ, которое отсутствуют у объекта - аналога, но присутствуют у исследуемых объектов.

По мнению эксперта ФИО4, в данном случае то, что представитель административного истца принимает за аналог №4 является предложением №4, представленным в анализе рынка в рамках изучения экспертом представленных на локальном рынке предложений, в расчетах данное предложение не используется ввиду описанных в заключении причин, таким образом, данное предложение нельзя назвать аналогом, а информация о нём не использована экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования.

В этой связи неясно, с какой целью представитель истца сравнивает стоимость предложения и кадастровую стоимость данного объекта. Можно предположить, что представитель истца считает, что данные стоимости должны быть тождественны, в таком случае его административный иск об оспаривании кадастровой стоимости в целом выглядит неоправданным, поскольку противоречит его же собственному мнению.

Касаемо предложения №4 - рецензент указывает, что участок расположен в многофункциональной зоне, ровно то же указано в заключении на стр. 69, по этой причине эксперт отказался от использования данного предложения в расчетах.

Следующим замечанием стороны административного истца является то, что за аналог №5 эксперт принимает объект земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, указывая его цену в объявлении 64 800 000 руб. или 2756 руб./кв.м. Между тем, аналог может использоваться в расчетах только с учетом корректировки на наличие ЗОУИТ, что экспертом не сделано. К тому же, согласно открытым данным Росреестра его кадастровая стоимость составила 56 780 792,96 руб., то есть цена за кв.м составила 2414,56 руб., и это без учета ЗОУИТ, которое отсутствуют у объекта-аналога, но присутствуют у исследуемых объектов.

На данное замечание эксперт ФИО4 в судебном заседании пояснил, что в рассматриваемом случае то, что представитель истца принимает за аналог №5 является предложением №5, представленным в анализе рынка в рамках изучения экспертом представленных на локальном рынке предложений, в расчетах данное предложение не используется ввиду описанных в заключении причин, таким образом, данное предложение нельзя назвать аналогом, а информация о нём не использована экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования.

Предложение №5, как рецензент указывает, может использоваться в расчетах с применением корректировки на ЗОУИТ, что также указано на стр. 69 заключения, где эксперт отказывается от использования данного предложения по причине необходимости внесения значительной корректировки, что может привести к искажению рыночной стоимости объекта исследования.

По мнению административного истца, за аналог №6 эксперт принимает объект земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, указывая его цену в объявлении 26 000 000 руб. или 5459 руб./кв.м. Между тем, информация об объекте была размещена за 2,5 года до даты оценки, то есть 12.06.2015 года. Данный объект до настоящего времени принадлежит тому же лицу, что говорит о существенных ограничениях, связанных с возможностью использования данного земельного участка, а указанная в объявлении цена является нерыночной. К тому же, согласно открытым данным Росреестра рыночная стоимость объекта равная кадастровой составила 13 603 604,30 руб., т.е. 2856,10 руб./кв.м., что значительно ниже используемой экспертом. Также не произведена корректировка на наличие ЗОУИТ у объектов, принадлежащим истцам.

На данное замечание эксперт ФИО4 пояснил, что в этом случае представитель истца принимает за аналог №6 предложение №6, представленное в анализе рынка в рамках изучения экспертом представленных на локальном рынке предложений, в расчетах данное предложение не используется ввиду описанных в заключении причин, таким образом, данное предложение нельзя назвать аналогом, а информация о нём не использована экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования.

Согласно позиции эксперта ФИО4, возражение административного истца относительно объектов – аналогов №7-9 несостоятельно, поскольку в данном случае представитель истца принимает за аналоги №7-9 предложения №7-9, представленные в анализе рынка в рамках изучения экспертом представленных на локальном рынке предложений, в расчетах данные предложения не используются ввиду описанных в заключении причин, таким образом, данные предложения нельзя назвать аналогами, а информация о них не использована экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования. Описание корректировки на наличие ЗОУИТ у объектов, принадлежащим истцам, приведена на стр. 74-75 заключения.

Что касается несогласия представителя административного истца с выбором эксперта объекта-аналога №10, то эксперт ФИО4 пояснил, что, вопреки доводам истца, им проанализирован тот факт, что данный аналог – земельный участок покрыт лесом. Данный фактор им учтен в расчетах, эксперт приводит скриншот, демонстрирующий, что 89% участка занято лесным фондом и полностью учитывает данный фактор при введении корректировки на ЗОУИТ.

Кроме того, представитель административного истца не согласен, что за аналог №11 эксперт принимает объект - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, указывая его цену в объявлении 497 000 000 руб. или 11 003 руб./кв.м. Между тем, аналог расположен в г. Видное на первой линии Каширского шоссе в 3 км от МКАД, что требует внесения значительной отрицательной корректировки на статус населенного пункта и расстояние от МКАД. Считает, что данный фактор эксперт в своем заключении не проанализировал. К тому же, согласно открытым данным Росреестра его кадастровая стоимость составила 140472827,9 руб., т.е. 3109,87 руб./кв.м., и это без значительной отрицательной корректировки на статус населенного пункта и расстояние от МКАД, учета ЗОУИТ, которое отсутствуют у объекта-аналога, но присутствуют у исследуемых объектов.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что представленным в анализе рынка в рамках изучения экспертом представленных на локальном рынке предложений, в расчетах данное предложение не используется ввиду описанных в заключении причин, таким образом, данное предложение нельзя назвать аналогом, а информация о нём не использована экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования.

По поводу предложения №11 рецензент пишет, что земельный участок расположен в 3 км от МКАД, что требует введения понижающей корректировки. Но, как указано на стр. 69 отчета, данное предложение имеет самый высокий показатель стоимости в размере 11 000 руб./кв.м. Если бы данное предложение использовалось в расчете даже при введении отрицательной корректировки, его стоимость все равно бы не упала до тех значений, на которые рассчитывает истец.

Далее административный истец приводит замечание в отношении аналога №12, в соответствии с которым эксперт принимает объект земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>, общей стоимостью, согласно цены в объявлении 95 000 000 руб. или 4130 руб./кв.м. Между тем, стоимость предложения указана с учетом согласованного съезда с Каширского шоссе, а также полученных ТУ на газ, и проекта склада с офисом. Кроме того, аналог может использоваться в расчетах только с учетом корректировки на наличие ЗОУИТ, что экспертом не сделано. Данный фактор эксперт в своем заключении не проанализировал. К тому же согласно открытым данным Росреестра кадастровая стоимость аналога, складываемая из стоимости трех участков составила 51 285 630 руб., то есть 2229,81 руб./кв.м, и это без учета ЗОУИТ, которое отсутствует у объекта-аналога, но присутствуют у исследуемых объектов и без учета имеющихся у продавца согласованного съезда с Каширского шоссе, а также полученных ТУ на газ, и проекта склада с офисом.

Эксперт ФИО4 в судебном заседании пояснил, что рецензент указывает, что в стоимость предложения №12 входит ИРД, эксперт учитывал данную ситуацию, поскольку анализировал предложения самостоятельно, поэтому, если бы данное предложение использовалось в расчетах, эксперт ввел бы корректировку, нивелирующую данные различия.

Не посчитал состоятельным эксперт замечание административного истца относительно аналога №13, указав, что рецензент утверждает, что в стоимость предложения №13 входит здание, расположенное на участке. Эксперт же отметил, что, как указано на стр. 68-69 заключения, разрешенное использование данного участка: «для сельскохозяйственного производства», что не позволяет использовать его в расчетах. Однако, даже с учетом данных фактов удельный показатель стоимости объекта достаточно высок и составляет 6 500 руб./кв.м, что исключает даже малейшую возможность того, что после вычета стоимости здания и введения всех корректировок данный земельный участок будет стоить в районе 1 000 руб./кв.м.

Помимо вышеперечисленного, административный истец не соглашается с тем, что по отношению ко всем исследуемым в заключении объектам-аналогам эксперт в качестве ЗОУИТ признавал наличие зоны планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, зоны и территории ОКН, приаэродромная территория, не разграничение с землями Государственного лесного фонда.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что все данные по наличию ЗОУИТ у аналогов обоснованы, в заключении приведены скриншоты использованной в расчетах информации. Как указано на стр. 75 заключения, некоторые ЗОУИТ не оказывают влияния на стоимость земельных участков из определенного сегмента рынка, - именно по этой причине влияние таких ЗОУИТ не могло быть учтено ввиду его полного отсутствия.

Таким образом, совокупность изложенных административным истцом замечаний относительно заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО4, последним не признана подтвержденными и обоснованными.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельных участков административных истцов, равной рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АО «Международный центр оценки» ФИО4

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного вышеназванным экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 23 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 23 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 190 +/- 44 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 16 846 200 (шестнадцать миллионов восемьсот сорок шесть тысяч двести) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6 522 +/- 141 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 15 437 600 (пятнадцать миллионов четыреста тридцать семь тысяч шестьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 763 +/- 121 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11 640 800 (одиннадцать миллионов шестьсот сорок тысяч восемьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8 136 +/- 158 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 18 826 700 (восемнадцать миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч семьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2021 года.