Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 октября 2020 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее также – Комиссия) от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> на основании заявления представителя АО «Нефтехимсервис» и отчетов об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, составленных оценщиком Гриневым Н.В.

В обоснование требований административный истец указал на несоответствие отчетов об оценке пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3), так как оценщик исходил из представленной заказчиком недостоверной информации об отсутствии на оцениваемых земельных участках инженерных коммуникаций, в то время как на данных земельных участках находятся производственные объекты, которые не могут работать без подключения к инженерным коммуникациям. Также административным истцом выражено несогласие с выборками объектов-аналогов, приведенными в отчетах оценщика. Кроме того, указано, что состав Комиссии сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (т. 1, л.д. 6 - 13; т. 9, л.д. 1 - 4).

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска Ермолаева Е.В. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской областиБобровник Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, считая доводы административного истца необоснованными. Относительно заключения эксперта №1014/3-4 от 25 сентября 2020 года отметила, что эксперты не могли применять корректировки на инженерные коммуникации, так как оцениваемые земельные участки не имеют централизованных коммуникаций. Все коммуникации заходят на оцениваемые земельные участки с земельного участка с кадастровым номером № <...> (т. 13, л.д. 225, 226).

В письменных возражениях представитель указанного Управления Широченкова О.В. указала на правомочность состава Комиссии и законность принятого решения, соблюдение процедуры пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, отсутствие оснований для удовлетворения требований административного истца (письменные возражения – т. 9, л.д. 14-16, 143-144).

Представитель АО «Нефтехимсервис» Шишова С.В. в судебном заседании просила в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указала на отсутствие на земельных участках централизованных коммуникаций. Имеющиеся на земельных участках коммуникации принадлежат арендатору земельных участков – АО «Нефтехимсервис», у которого отсутствуют договорные отношения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией на подключение к централизованным коммуникациям и поставку соответствующего ресурса, что не может не влиять на цену участков (письменные отзыв и объяснения – т. 9, л.д. 8 – 11; т. 10, л.д. 56, 57).

Представитель ПАО «Омский каучук» Синцова Е.В. в судебном заседании просила в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указала, что у АО «Нефтехимсервис» отсутствуют договоры с ресурсоснабжающими организациями. В собственности АО «Омский каучук» имеются локальные очистные сооружения, которые согласно техническому регламенту служат для приема и механической очистки объединенных стоков АО «Омский каучук», сторонних организаций с последующей транспортировкой сточных вод на очистные сооружения АО «ОмскВодоканал». Сточные воды сбрасываются в общезаводской коллектор канализации, далее на локальные очистные сооружения предприятия с последующей откачкой очищенных стоков на городские очистные сооружения. Таким образом, АО «Нефтехимсеврис», как и ряд других предприятий, расположенных на рассматриваемой промплощадке, используют исключительно локальные сети водоотведения, принадлежащие на праве собственности АО «Омский каучук», и на рассматриваемых участках отсутствуют централизованные коммуникации (письменные объяснения – т. 14, л.д. 1).

Представители административного ответчика – Комиссии, заинтересованных лиц – Администрации города Омска, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной налоговой службы по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом (т. 14, л.д. 221, 230 – 233).

Исследовав материалы дела, отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Частью первой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19Закона об оценочной деятельности (часть десятая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац третий части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть тринадцатая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (абзац пятый части шестнадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть двадцать четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть двадцать седьмая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части двадцать восьмой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что ПАО «Омский каучук» и АО «Нефтехимсервис» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером № <...>, АО «Нефтехимсервис» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № <...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости. В отношении указанных земельных участков, расположенных в городе Омске, между департаментом имущественных отношений Администрации <...> и названными арендаторами заключены договоры аренды. Данные земельные участки имеют вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельный участок с кадастровым номером № <...> был предоставлен ОАО «Омский каучук» и ООО «Нефтехимсервис», правопреемником которого является АО «Нефтехимсервис», в аренду сроком на 25 лет распоряжением Мэра <...> от <...>№ <...>-р (т. 8, л.д. 142) для производственных целей под здания, строения (здание поликлиники завода с почтовым адресом: <...>; здание фабрики-кухни с почтовым адресом: <...>, <...>; здание макетов (ОКС 2-этажное) с почтовым адресом: <...>; пожарное депо с почтовым адресом: <...>, <...> корпус подготовки кадров с почтовым адресом: <...>; узел связи на 2500 номеров на территории 4-5 очереди с почтовым адресом: <...>, <...>; здание подстанции ТП-62 с почтовым адресом: <...>, <...><...>). 1 февраля 2005 года между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ОАО «Омский каучук», ООО «Нефтехимсервис» был заключен договор аренды № Д-С-14-5385 в отношении названного земельного участка (т. 8, л.д. 197 – 200).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> утверждена по состоянию на 1 января 2014 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п и составляет <...> руб. (т. 6, л.д. 148).

Земельные участки с кадастровыми номерами № <...> образованы из состава земельного участка с кадастровым номером № <...>, что подтверждается распоряжением департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 6 августа 2015 года № 1993 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» (т. 8, л.д. 22 – 26) и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении указанных участков, имеющимися в деле и приведенными в приложениях к отчетам оценщика.

Из решения Арбитражного суда Омской области от 19 марта 2020 года по делу № А-46-792/2020 по заявлению АО «Нефтехимсервис», АО «Экоойл», ПАО «Омский каучук», АО «Группа Компаний «Титан», АО «Омский завод пиролиза» к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконным распоряжения от отказе в предоставлении земельных участков усматривается, что в соответствии с планом приватизации Омского завода синтетического каучука земельные участки предприятия площадью <...> переданы АО «Омский каучук», в том числе, промплощадка завода, расположенная в Северо-Западном узле города Омска и представляющая собой благоустроенную территорию с элементами инженерно-транспортной инфраструктуры.

Распоряжением первого заместителя Главы администрации г. Омска от <...>№ <...>-р «Об изъятии из пользования ОАО «Омский каучук земельного участка» у предприятия изъяты неиспользуемые земельные участки общей площадью <...>

Далее распоряжением от 23 июня 2004 № 748-р утвержден проект территориального землеустройства по упорядочению земельного участка, уточнена площадь промплощадки, которая в результате землеустроительных работ составила <...> кв.м.

На основании договора аренды земельного участка № Д-С-14-5357 от 15 февраля 2005 года (зарегистрирован 07 апреля 2005 года), сформированный земельный участок с кадастровым номером № <...> площадью <...> кв.м был предоставлен в аренду ПАО «Омский каучук», АО «Омский завод пиролиза, АО «Экоойл», АО «Нефтехимсервис», АО «ГК «Титан».

В соответствии с распоряжениями департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 6 августа 2015 года № 1993, от 10 августа 2015 года № 2001, которыми утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных из земельного участка с кадастровым номером № <...>, осуществлен раздел данных участков. При этом каждый вновь образованный земельный участок сформирован под объектами недвижимости, неразрывно связанными технологически и объединенными единым назначением.

В результате раздела образованно 48 земельных участков, общей площадью 1702916 кв.м, каждый из которых занят едиными недвижимыми комплексами, представляющими из себя комплекс зданий, сооружений, связанных каким-либо единым технологическим циклом производства и принадлежащим одному из арендаторов (т. 13, л.д. 203 – 210).

После раздела земельного участка с кадастровым номером № <...> между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО «Нефтехимсервис» были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № <...>.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 августа 2015 года (т. 8, л.д. 32 – 42) по состоянию на 20 августа 2015 года была определена кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 6, л.д. 232); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7 л.д. 116); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7, л.д. 49); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7 л.д. 28); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 6, л.д. 174); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7, л.д. 139); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 6, л.д. 117); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7, л.д. 2); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7, л.д. 180); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 6, л.д. 202); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7, л.д. 161); земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 7 л.д.97).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> определена актом определения кадастровой стоимости от 23 марта 2017 года в размере <...> руб. по состоянию на 23 марта 2017 года (т. 1 л.д. 114; т. 8, л.д. 60, 61).

1 октября 2019 года АО «Нефтехимсервис» обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре указанных выше результатов определения кадастровой стоимости земельных участков путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком Гриневым Н.В. отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, согласно которым по состоянию на 20 августа 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 23 марта 2017 года составляет <...> руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составляет <...> руб.

При рассмотрении заявления Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261 кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (т. 6, л.д. 70 - 111).

Не согласившись с решениями Комиссии, указывая на несоответствие отчетов законодательству об оценочной деятельности, а также неправомочный состав Комиссии, департамент имущественных отношений Администрации города Омска 5 декабря 2019 года обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконными и отменить решения Комиссии, обязать Комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и исключить сведения о стоимости земельных участков из государственного кадастра недвижимости.

При обращении в суд административным истцом соблюден срок, предусмотренный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из системного толкования положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, независимо от наличия положительного экспертного заключения.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № <...> отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Из представленных отчетов № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми № <...> следует, что оценка проводилась по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям части четвертой статьи 24¹⁸ Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости вышеназванных земельных участков оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

При отборе объектов-аналогов оценщик использовал опубликованные сведения о предложениях рынка недвижимости, с применением корректирующих коэффициентов.

В то же время административный истец сослался на использование оценщиком недостоверной информации об отсутствии на земельных участках инженерных коммуникаций, а также ненадлежащий подбор объектов-аналогов, что по мнению административного истца свидетельствует о несоответствии отчетов об оценке требованиям ФСО № 7, ФСО № 3.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству департамента имущественных отношений Администрации города Омска определением суда от 21 января 2020 года назначена судебная экспертиза для установления соответствия представленных Комиссии отчетов об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, составленных оценщиком Гриневым Н.В., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в частности пункта 5 ФСО № 3; выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки; рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как находится в пределах доверительного интервала определения стоимости земельных участков, составляющего +/- 10-15% (т. 13, л.д. 80 - 152).

В силу части 5 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу.

Исходя из части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленное в суд заключение эксперта № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года подготовлено лицами, обладающими необходимой квалификацией. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оценивая заключение эксперта № 1014/3-4 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит обоснованным и заслуживающим внимания вывод заключения эксперта о несоответствии вышеуказанных отчетов об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3.

Согласно данному пункту ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В представленных отчетах об оценке имеются справки от 28 августа 2019 года № 56/12, № 6118/12, подписанные генеральным директором ПАО «Омский каучук» – управляющей организации АО «Нефтехимсервис», согласно которым по состоянию на даты оценки централизованные коммуникации на указанных выше оцениваемых земельных участках отсутствуют.

В то же время, как указано в заключении эксперта, оцениваемые земельные участки застроены зданиями и сооружениями производственного назначения, имеющими различные инженерные коммуникации. Застройка участков подтверждена оценщиком в приложениях (фотоснимки, выполненные при осмотре, спутниковые фотоснимки с публичной кадастровой карты). Оценщик использовал документацию, предоставленную ему заказчиком об отсутствии коммуникаций, несмотря на противоречия с фактическим состоянием объекта оценки.

Суд обращает внимание, что согласно пункту 20 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в частности, следующие положения:

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка является ценообразующим фактором, так как влияет на стоимость объекта и в этой связи служит основанием для применения корректировок при сравнении оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода (таблица 2.6 «Рекомендаций для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска», приложенных к отчетам об оценке).

В ходе государственной кадастровой оценки наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка также рассматривается в качестве фактора, влияющего на кадастровую стоимость земельного участка (пункт 1.12 методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226). При этом земельный участок для целей методических указаний о государственной кадастровой оценке считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Не учитываются внутриплощадочные инженерные коммуникации, магистральные инженерные коммуникации.

Исходя из изложенного применительно к пункту 5 ФСО № 3 оценщик при составлении названных выше отчетов об оценке должен был подтвердить приложенными к отчету документами информацию об отсутствии инженерного обеспечения до границ земельных участков. Такая необходимость обусловлена тем, что данные земельные участки застроены используемыми объектами недвижимости. Наличие на оцениваемых земельных участках объектов недвижимости производственного назначения отмечено в отчетах об оценке и подтверждается выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков, фотоснимками, приложенным к отчетам.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Вместе с тем в отчетах об оценке не приведены иные документы, кроме справок заказчика, подтверждающие информацию относительно инженерных коммуникаций.

Исходя из положений пункта 12 ФСО № 3 документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Положения данного пункта не предусматривают, что информация, представленная заказчиком, во всех случаях считается для оценщика достаточной и достоверной.

В связи с изложенным, по мнению суда, учитывая наличие на оцениваемых земельных участков объектов недвижимости, в том числе зданий, применительно к требованиям пунктов 5, 10 ФСО № 3 информация об отсутствии инженерного обеспечения до границ земельных участков на дату оценки должна быть подтверждена документами технической инвентаризации (в отношении объектов, расположенных на земельных участках), заключениями экспертиз, документами ресурсоснабжающих организаций или иными документами.

Поскольку такие документы не приложены к отчетам об оценке, суд считает, что оценщиком при составлении вышеуказанных отчетов об оценке не соблюдены требования пункта 5 ФСО № 3 о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В материалы дела представлен единый договор № 22 холодного водоснабжения и водоотведения от 1 апреля 2016 года, заключенный ПАО «Омский каучук» и АО «ОмскВодоканал» (ранее аналогичный договор был заключен 20 декабря 2001 года). В приложении № 3 к названному договору указано наименование объекта подачи холодной воды: л.с. 22, ПАО «Омский каучук», Губкина пр-т, д. 30. В приложении № 4 к тому же договору указано о приеме сточных вод по следующим объектам: л.с. 22/1, абоненты ПАО «Омский каучук», Губкина пр-т, д. 30; л.с. 22, ПАО «Омский каучук», Губкина пр-т, д. 30 (т. 11, л.д. 198 – 246).

Кроме того, в материалы дела представлен договор энергоснабжения № ЭС/п-214/11 от 8 ноября 2011 года, заключенный ООО «Торговый Дом «Энергосервис» и ОАО «Омский каучук» (т. 10, л.д. 59 - 74).

Коммуникации, используемые для исполнения вышеприведенных договоров, являются централизованными.

Между тем при составлении отчетов об оценке оценщиком не установлено, к каким земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости подведены данные централизованные коммуникации.

Так, по адресу: Губкина пр-т, 30, приведенному в едином договоре № 22 холодного водоснабжения и водоотведения, определяется ориентир - здание подготовки кадров, по отношению к которому, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, установлено местоположение земельного участка с № <...>, находящегося в пользовании двух арендаторов – АО «Омский каучук» и АО «Нефтехимсервис». Доказательств, опровергающих инженерную обеспеченность данного земельного участка и находящихся на нем зданий подведенными к границам земельного участка сетями водоснабжения и водоотведения, в материалы дела не представлено.

Кроме того, как указывается в письменных пояснениях оценщика и не оспаривалось в судебном заседании представителями АО «Омский каучук» и АО «Нефтехимсервис», централизованные коммуникации заведены на земельный участок № <...> и с этого участка производится дальнейшее подключение и разводка собственных сооружений (сетей) (т. 9, л.д. 150).

В этой связи обращает на себя внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № <...> изначально включал рассматриваемые по настоящему делу вновь образованные участки, а следовательно, в целом как единый участок, принимая во внимание приведенные пояснения оценщика, не оспариваемые участниками процесса, был обеспечен централизованными коммуникациями. При таком положении, учитывая факт образования рассматриваемых участков в результате раздела исходного земельного участка № <...>, обеспеченного централизованными коммуникациями, ссылки АО «Нефтехимсервис» на отсутствие у последнего договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией сами по себе не свидетельствуют о необеспеченности используемых данной организацией объектов недвижимости подключением к названным коммуникациям.

Наличие тепловой электростанции (ТЭС), право собственности на которую было зарегистрировано за ЗАО «ГК «Титан» <...> (т. 10, л.д. 135), не исключает обеспеченности подключения земельных участков к иным инженерным коммуникациям.

С учетом изложенного вывод оспариваемых решений Комиссии о соответствии отчетов об оценке требованиям федеральных стандартов оценки не может быть признан обоснованным, так как установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что при составлении вышеназванных отчетов не соблюдены требования пункта 5 ФСО № 3, в связи с чем нарушены права и законные интересы административного истца.

Суд не может руководствоваться выводами заключения эксперта о том, что выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки, а рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как обеспеченность подключением к инженерным коммуникациям до границ земельного участка является ценообразующим фактором, виляющим на стоимость земельного участка.

Таким образом, суд применительно к подпункту 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными. Оспариваемые решения Комиссии подлежат отмене, а рассмотрение вопроса о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков – направлению на новое рассмотрение в Комиссию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Что касается доводов административного истца о ненадлежащем выборе оценщиком объектов-аналогов, то они не подтверждены представленными доказательствами, в том числе заключением эксперта, а потому не могут быть приняты во внимание.

Доводы административного истца о том, что состав Комиссии сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, являются необоснованными.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в состав комиссии входят представители:

- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

- органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке,

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав)

- подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

В настоящее время такие требования уполномоченным федеральным органом не приняты, в связи с чем к составу Комиссии применяются положения статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции от 30 ноября 2011 года, согласно которой Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Комиссия была создана приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/456, в дальнейшем в данный приказ вносились изменения относительно состава Комиссии.

На дату принятия Комиссией оспариваемых решений в состав Комиссии входили:

- от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – руководитель департамента учета собственности и земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской областиХалимова Е.К.;

- от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457), – заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Созонтов В.М.;

- от органа кадастрового учета (приказ Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав») – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Селиверстова Н.Н.;

- от Национального совета по оценочной деятельности – Шерстнев М.А.

Таким образом, нарушений требований к составу Комиссии судом не установлено.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261 удовлетворить.

Отменить решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261 и обязать Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданных заявлений акционерного общества «Нефтехимсервис».

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рубль.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 249кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 250 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 251 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 252 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 253 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рубля.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 254 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рубль.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 255 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...>) рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 256 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 257 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 258 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 259 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рубля.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 260 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рублей.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 261 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> рубля.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 5 ноября 2020 года.