Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Чистяковой А.А. – Уколова А.М., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области- Жариковой А.И., представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода – Сергеевой Т.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чистяковой Аллы Александровны к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,

установил:

Чистяковой А.А. (далее – административный истец) на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане: №, этаж:3, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

На государственный кадастровый учет указанное нежилое помещение поставлено 17.10.2013.

Постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» утверждены результаты проведенной государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области по состоянию на 05.07.2015.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

06.12.2015 указанные сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Чистякова А.А. не согласилась с результатами определения кадастровой стоимости нежилого помещения и оспорила их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, путем подачи 12.12.2016 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и установления рыночной стоимости объекта недвижимости на основании отчета об оценке № 067.04-0640 от 15.08.2016, подготовленного оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты.

Решением Комиссии от 21.12.2016 № 342 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости установленной в представленном отчете отклонена, по причине несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения превышающей его рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств, Чистякова А.А. обратилась в суд с заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане: № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 05.07.2015 в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, определенной в отчете об оценке № 067.04-0640, выполненного 15.08.2016.

В судебное заседание административный истец не явилась. О рассмотрении дела извещена надлежащим образом и своевременно. Обеспечила участие своего представителя.

Представитель истца заявленные требования поддержал. Настаивал на установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, установленной в представленном отчете об оценке, полагая выводы судебной экспертизы необоснованными и недостоверными.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации города Белгорода, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, возражали против размера рыночной стоимости, заявленной в предмете административного иска, полагая, что единственным допустимым доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость нежилого помещения является заключение эксперта. Представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований федеральных стандартов оценки, повлиявших на итоговый результат стоимости нежилого помещения, в связи с чем, не может быть признан допустимым доказательством.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и Федеральное Государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 Налогового кодекса РФ.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (статья 401 Налогового кодекса РФ).

В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса РФ.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 статьи 402 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с законом Белгородской области № 9 от 02.11.2015 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 1 января 2016 года, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2016 года.

Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов Чистяковой А.А., как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

При этом суд учитывает Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О, согласно которому налогоплательщик не лишен права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном ее рыночной стоимости, так же как и права оспаривать в целях защиты своих интересов недостоверные результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, ему принадлежащего.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет Белгородской торгово-промышленной палаты № 067.04-0640 от 15.08.2016 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане: №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05.07.2015 составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Возражая относительно требований Чистяковой А.А. в части заявленного размера рыночной стоимости нежилого помещения, администрация города Белгорода указала на несоответствие представленного отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ходатайствовали о назначении по делу оценочной судебной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке, представленного стороной административного истца требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а также определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица против доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого помещения и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (29%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «Дивиденд» ФИО1

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 401 от 18.10.2017. В заключении экспертом сделаны выводы о несоответствии отчета № 067.04-0640 от 15.08.2016 об оценке рыночной стоимости, выполненного оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости. Эксперт определил рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы № 401 от 18.10.2017, подготовленное экспертом ООО «Дивиденд» ФИО1., соответствует требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

По своему содержание заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ и статьи 82 КАС РФ.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализируя рынок объекта исследования, эксперт пришел к выводу, что рынок коммерческой недвижимости в городе Белгороде достаточно активный, предложений по продаже и аренде коммерческой недвижимости представлено в достаточном количестве. Данные об анализе цен предложений по продаже зданий, встроенных помещений торгово-офисного и свободного назначения, расположенных в городе Белгороде, а также ценовые диапазоны представлены экспертом в таблице анализа цен предложений по продаже зданий, встроенных помещений торгового, торгово-офисного и свободного назначения. Экспертом также проанализированы предложения по аренде помещений торгово-офисного назначения в районе расположения объекта исследования и предложения по продаже земельных участков. Анализ рынка коммерческой недвижимости города Белгорода позволил эксперту сделать вывод о диапазоне стоимости встроенных торговых и свободных помещений, который округленно составил 25 714 -100 000 руб./кв.м.; среднее значение – 62 128 руб./кв.м.; диапазон стоимости арендных ставок округленно составил 370-1000 руб./кв.м., среднее значение – 659 руб./кв.м.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, экспертом применены методологии сравнительного и доходного подходов, что не противоречит Федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При расчете стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайте http://belgorod.ndv31.ru., в газете «Моя реклама. Белгород» № 37/1620 от 11.05.2015, № 32/1615 от 23.04.2015.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе аналогов учитывались следующие характеристики: дата объявления; вид стоимости и условия сделки; вид права; площадь; цена предложения и цена предложения за 1 кв.м.; местоположение; этажность и физическое состояние; состояние рынка.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта - аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Из заключения следует, что используя Справочник Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Лейфера Л.А., экспертом применены: корректировка на условия продажи для неактивного рынка в размере 13%, корректировка на тип площади и на этажность.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила 10 129 149 рублей.

В соответствии с п. 15 ФСО № 1, при расчете стоимости объекта исследования с применением методологии доходного подхода, эксперт определил стоимость объекта методом прямой капитализации чистого операционного дохода исходя из сформировавшегося стабильного потока доходов от аренды, установив две основные величины: чистый операционный доход при лучшем и наиболее эффективном использовании объектов и коэффициент капитализации.

Для расчета ставки капитализации экспертом выбраны объекты-аналоги, по которым была получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. Среднее значение ставки капитализации составило 7,85%.

Расчет рыночной стоимости объекта исследования при помощи доходного подхода производился по полезной площади, стоимость объекта исследования с помощью данного подхода составила 9 147 153 рубля.

Из заключения эксперта следует, что сравнение результатов, полученных по двум оценочным подходам, производилось методом расчета весовых коэффициентов, удельные показатели которых для сравнительного и доходного подходов составили 50%. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила 9 638 000 рублей.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом на основании проведенных исследований сделан вывод об имеющихся несоответствиях и нарушениях в отчете № 067.04-0640 от 15.08.2016 требований федеральных стандартов оценки. В заключении экспертом подробно изложены допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований п. 8 ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к снижению рыночной стоимости объекта оценки.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на Федеральные стандарты оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный истцом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Допущенные оценщиком нарушения требований Федеральных стандартов оценки повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком, не подтверждается.

Выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки лицами, участвующими в деле не оспаривались, относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в данной части, суду не предоставлено.

Представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего Чистяковой А.А.

В свою очередь, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.

Выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Приведенный представителем административного истца довод о нарушении экспертом п. 11а ФСО № 7, поскольку в заключении не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки, суд находит несостоятельным, как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77-79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

В свою очередь, Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, подробно регламентируются общие требования к содержанию отчета об оценке. В соответствии со статьями 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из необходимых доказательств, в связи с чем, он подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Заключение судебного эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. В заключении даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Заявляя о нарушениях судебным экспертом требований Федеральных стандартов оценки в части анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, представитель административного истца не представил доказательств того, каким образом это повлияло на определение итогового размера рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Являются несостоятельными и доводы представителя административного истца о необоснованном применении экспертом в расчетах корректировки на торг для рынков продажи и аренды, как для неактивного рынка, что не соответствует основным выводам по результатам проведенного экспертом анализа рынка.

Из заключения следует, что анализируя рынок объекта исследования, экспертом сделаны выводы о развитости и достаточной активности рынка коммерческой недвижимости города Белгорода, исходя из того, что в районе расположения объекта оценки достаточно много предложений как по продаже, так и по аренде подобных помещений. Однако, рассчитывая стоимость объекта исследования с применением методологии сравнительного подхода, эксперт, исходя из того, что ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер и в процессе сбора исходящей информации не было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли –продажи объектов, сходных с оцениваемым, обоснованно приходит к выводу о неактивности рынка и на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», 2014г. Лейфера Л.А. применяет скидку на торг на среднем уровне равном 13% и 11% как для неактивного рынка. Указанные обстоятельства, вопреки утверждениям представителя административного истца не являются нарушением п. 8и ФСО № 3, позволяют проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов.

Следует так же отметить, что и в представленном административным истом отчете, при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом и при расчете ставки аренды для оцениваемого помещения, оценщиком корректировки на торг применены на среднем уровне, равном 13% и 11% как для неактивного рынка, поскольку в 2013-2015 году на рынке коммерческой недвижимости города Белгорода предложение превышало спрос –то есть рынок не являлся активным.

Не могут быть приняты судом во внимание доводы представителя административного истца о нарушении экспертом п. 22е ФСО № 7, поскольку эксперт использовал в расчетах объект с датой экспозиции более полугода без применения корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, сделки к ценам предложений, иные условия).

В соответствии с п. 22е ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются элементы сравнения, в том числе: условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Из заключения эксперта следует, что при расчете стоимости объекта исследования, корректировка на рыночные условия экспертом не применялась, ввиду того, что объекты –аналоги выставлены на продажу в одно время (23.10.2014, 11.05.2015, 23.04.2015) и объявления являются актуальными.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта по данному вопросу. Тем более, что законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.

Выводы эксперта в указанной части представителем административного истца не опровергнуты.

Ссылка представителя административного истца на нарушение экспертом п. 11в и 22б ФСО № 7, поскольку при анализе рынка эксперт исследовал объекты, которые не являются сопоставимыми с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам, а в качестве аналогичных объектов для рынка продажи приводит отдельно стоящие здания (№1, №3,№5,№10) совместно с помещениями и определяет для них общий диапазон цен, несмотря на то, что объектом оценки является нежилое помещение на третьем этаже, является несостоятельной.

Как следует из заключения судебной экспертизы, объект исследования отнесен экспертом к рынку коммерческой недвижимости. Анализ рынка объекта исследования, а также анализ предложений по аренде в районе расположения объекта исследования, проведен экспертом с учетом данного сегмента рынка. В анализ включены здания, помещения, офисные центры, отнесенные к рынку коммерческой недвижимости города Белгорода.

При этом суд учитывает, что к заключению судебной экспертизы не должны в полной мере применяться требования, какие применяются к отчету об оценке, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством, регулирующим вопросы проведения судебной экспертизы.

Отклоняются как несостоятельные доводы представителя административного истца о нарушении экспертом п. 22в ФСО № 7, в связи с отсутствием критерия отбора объектов-аналогов для сравнительного и доходного подходов.

В силу требований п. 22б ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проанализировав экспертное заключение, суд приходит к выводу, что выбор объектов-аналогов произведен экспертом в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7.

Экспертом были отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом судебной оценочной экспертизы. Это, прежде всего, дата оценки, площадь, цена предложения, местоположение, этажность и физическое состояние, что нашло отражение в таблице сравнения объектов-аналогов. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения. Заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, тот факт, что разница в датах предложения и оценки объекта –аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет более полугода, не свидетельствует о несопоставимости указанных объектов, поскольку предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов, законодательством об оценочной деятельности не предусмотрены. Объект –аналог № 2 представляет собой административное четырехэтажной здание, объектом оценки являются нежилые помещения, расположенные на третьем этаже. Экспертом, вопреки утверждениям представителя административного истца применена корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание).

Довод административного истца о некорректном и не в полном объеме проведенном экспертом анализе фактических данных о ценах предложений с нежилыми помещениями, поскольку на дату оценки имеется общедоступная информация о ценах предложений по коммерческим помещениям, которая не нашла отражения в заключении эксперта, не ставит под сомнение правильность и обоснованность экспертного заключения, поскольку данный недостаток не повлиял на правильность произведенных расчетов. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

Представитель административного истца также сослался на нарушение экспертом п. 8и ФСО № 3, поскольку в заключении непонятна логика расчета экспертом ставки капитализации, среднее значение которой составило 7,85%. Указанные доводы представителя административного истца являются ошибочными.

Как следует из содержания экспертного заключения, при расчете ставки капитализации в рамках доходного подхода, экспертом был применен метод рыночной экстракции, заключающийся в сопоставлении чистого операционного дохода, который могут принести объекты, сопоставимые с объектами экспертизы при сдаче их в аренду, и цен продаж этих же объектов. Для расчета ставки капитализации экспертом выбраны объекты –аналоги, по которым была получена достоверная информация о стоимости продажи площадей и уровне арендных ставок. На основании данных Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты», 2014 год, авторы Лейфер Л.А. и Шегуров Д.А., для получения чистого операционного дохода, полученный среднегодовой доход аналогов был уменьшен на максимальную величину эксплуатационных расходов. Средний уровень загрузки, также учтенный на основании вышеназванного Справочника, составил 83%. Для определения рыночной стоимости торговых и офисных помещений была определена одна ставка капитализации, среднее значение которой составило 7,85%.

Использованный экспертом метод расчета ставки капитализации не противоречит Федеральным стандартам оценки, положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ; выбор метода экспертом обоснован и мотивирован; логика эксперта понятна; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

При этом, суд не может принять во внимание представленные административным истцом в возражениях на экспертизу расчеты ставки капитализации, поскольку представитель административного истца не обладает специальными и необходимыми познаниями в сфере оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что указанные стороной истца замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения.

Заключение соответствует ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, эксперт имеет соответствующую квалификацию, опыт работы, был предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта допустимыми и достоверными доказательствами в условиях состязательности процесса и равноправия сторон, стороной административного истца не опровергнуты.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО1 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 05.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 067.04-0640 от 15.08.2016, подготовленного оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 05.07.2015 в размере <данные изъяты>., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной экспертизы.

Отчет № 067.04-0640 от 15.08.2016 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного объекта оценки, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего Чистяковой А.А. нежилого помещения с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб., определенном заключением судебной экспертизы.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения ЧистяковойА.А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 12.12.2016.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Необходимо также учитывать и то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей –вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017).

На основании изложенного, с учетом того, что административным истцом реализовывалось право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный им отчет об оценке не мог быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого помещения и в целях устранения данного недостатка по ходатайству административного ответчика назначалась судебная экспертиза, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости принадлежащего административному истцу и его рыночной стоимостью составило 5,6 %, что не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод истца, Чистякова А.А. не отнесена к категории лиц, которые на основании статьи 107 КАС РФ освобождаются от возмещения издержек, связанных с рассмотрением административного дела, расходы по экспертизе необходимо отнести на административного истца.

Оплата экспертизы подтверждена платежным поручением № 150792 от 22.09.2017, определением суда от 25.10.2017 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Чистяковой Аллы Александровны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости -нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане: № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 05.07.2015.

Датой подачи заявления Чистяковой Аллой Александровной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 12.12.2016.

Взыскать с Чистяковой Аллы Александровны в пользу администрации города Белгорода судебные расходы в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2017 года