Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-84/2022 (3а-1934/2021) по административному исковому заявлению ООО НПКП "Глобус" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ООО НПКП "Глобус" обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, в котором просил установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 439,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Б, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией по состоянию на 01.01.2020 в размере 511 200,8 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 978,0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>-А, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией по состоянию на 01.01.2020 в размере 1 016 445,18 рублей

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором данных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, существенно превышает размер их действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика арендной платы.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

Представитель ООО НПКП «Глобус» Седова И.М. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила назначить по делу повторную судебную экспертизу по основаниям, изложенным в возражениях на заключение эксперта, а именно: в связи некоренным подбором экспертом аналогов, в том числе из верхнего диапазона стоимости предложений о продаже, без учета местоположения аналогов и без учета расположенных на данных земельных участках строений. Корректировка на местоположение произведена на основании данных о продаже жилой недвижимости, что является некорректным.

Представитель ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» Грошева Т.В. против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы возражала, не возражала против удовлетворения административного иска в соответствии с выводами экспертного заключения.

Представитель заинтересованного лица ООО «Институт независимой оценки и аудита» Гурьянов А.В. поддержал позицию административного истца, пояснил, что ООО «Институт независимой оценки и аудита» на основании соглашения с административным истцом подготовлен отчет об оценке № 016-21А от 04.10.2021 в отношении спорных земельных участков, который, объективно подтверждает их рыночную стоимость на дату оценки. Полагал выводы судебной экспертизы некорректными.

Представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, заинтересованных лиц - Администрации г.о. Самара, ПАО «Самараэнерго» судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, заинтересованных лиц, допросив эксперта ФИО1 Н.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО НПКП "Глобус" подлежат частичному удовлетворению, с учетом выводов судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ООО НПКП "Глобус" является арендатором спорных земельных участков. Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22). Частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения земельных участках:

- с кадастровым номером №, площадью 439,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Б, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией;

- с кадастровым номером №, площадью 978,0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>-А, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 01.01.2020 составляет для земельного участка:

с КН: № – 2 356 798,88 рублей;

с КН: № – 5 090 988,3 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование рыночной стоимости земельных участков обществом представлен отчет об оценке №№ 016-21А подготовленный ООО «Институт независимой оценки и аудита», согласно которым рыночная стоимость:

1. земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 511 200,8 рублей;

2. земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 016 445,18 рублей.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» о назначении судебной экспертизы.

Из экспертного заключения № 62/01-2022-Э от 28.01.2021, подготовленного экспертом ФИО2 Н.Ю., следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков:

1. с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 415 630 рублей;

2. с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 составляет 2 816 640 рублей.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Ходатайство представителя ООО НПКП "Глобус" о назначении повторной экспертизы не полежит удовлетворении ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Вместе с тем такие основания в ходе судебного заседания не установлены. Заключение эксперта не содержит неясностей, требующих устранения путем назначения повторной судебной экспертизы.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 Н.Ю. поддержала выводы экспертного заключения, по всем замечаниям представителя административного истца дала исчерпывающие пояснения, основаниям не доверять которым у суда не имеется.

Согласно пояснениям эксперта ФИО4 Н.Ю., с учетом неразвитости рынка свободных участков коммерческого назначения и незначительного количества предложений введение корректировки, исходя из стоимости жилой недвижимости, является корректным и обоснованным.

Корректировка на местоположение описана на стр. 25 Заключения. Объекты исследования расположены в Куйбышевском районе г. Самара, подобранные аналоги расположены так же в г. Самара, корректировка на местоположение введена.

Предположение о том, что объекты из Волжского района Самарской области наиболее близки к Куйбышевскому району Самарской области рыночными данными не подтверждены. В случае использования земельных участков из Волжского района необходимо будет внесение дополнительной корректировки на отличие в статусе населенного пункта - «областной центр» и «населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». Земельные участки, предлагаемые в качестве участков под АЗС и придорожный сервис, как правило, относятся к землям с/х назначения или к участкам под садоводство, и не могут выступать в качестве аналогов для объектов исследования.

Земельные участки под АЗС и придорожный сервис и земельные участки под общественно-деловую (торгово-офисную) застройку относятся к одной группе участков с видом разрешенного использования: Предпринимательство 4.0, Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. В заключении (на стр. 24-25) приведено описание введенной корректировки на разрешенное использование объекта исследования и подобранных аналогов.

По состоянию на 4 квартал 2019 г. среднее значение стоимости 1 кв.м земельных участков под АЗС и придорожный сервис - 4 992 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м аналогов (до внесения корректировки на разрешенное использование) в диапазоне от 9 045 до 10 724 руб./кв.м.

После внесения корректировки (от объектов под общественно-деловую застройку к объектам под АЗС и придорожный сервис) стоимость 1 кв.м аналогов находится в диапазоне от 3 605,39 до 4 274,49 руб./кв.м, среднее значение – 3 948,57 руб./кв.м. Таким образом, показатель средней стоимости соответствует данным анализа рынка земельных участков под АЗС и придорожный сервис.

Представленные экспертом фотографии земельного участка с кадастровым номером 63:01:0908002:1848 (аналога) полученные через функцию «Панорама» Яндекс-карт свидетельствуют, что на дату создания объявления какие-либо строения на земельном участке отсутствовали, в связи с чем ведение корректировок на наличие улучшений не требовалось.

Таким образом, возражения относительно выводов судебной экспертизы, заявленные представителем ООО НПКП "Глобус", являются не обоснованными, содержат непроверенные и неподтвержденные сведения, направлены на искажение полученного экспертом результата в сторону искусственного занижения итоговой стоимости объектов оценки и не могут быть приняты судом во внимание.

В связи с чем ходатайство административного истца о назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, № по состоянию на дату оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 13.10.2021, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ООО НПКП "Глобус" в удовлетворении ходатайства о назначении по настоящему административному делу повторной судебной экспертизы отказать.

Административный иск ООО НПКП "Глобус" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 439,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> Б, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией по состоянию на 01.01.2020 в размере 1 415 630 рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 978,0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>-А, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения / занимаемый автомобильной заправочной станцией по состоянию на 01.01.2020 в размере 2 816 640 рублей.

Датой подачи ООО НПКП "Глобус" заявления в суд считать 13.10.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.Б. Клюев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.04.2022.

№