Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ИП главы КФХ ФИО1 ФИО2, представителя заинтересованного лица администрации Белояровского сельсовета Мазановского района ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП главы КФХ ФИО1 к правительству Амурской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости в размере равном их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП глава КФХ ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, указав, что она является арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми <номер>, площадью 3485936 кв.м., <номер>, площадью 3459005 кв.м., расположенных в Мазановском районе Амурской области. Кадастровая стоимость этих земельных участков была определена по состоянию на 02 ноября 2015 года и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> - 3 625 373 руб. 44 коп., земельного участка с кадастровым номером <номер> - 3 597 365 руб. 20 коп. В свою очередь, согласно отчету ООО «АмурОценка» № 260-19 от 31 июля 2019 года рыночная стоимость этих земельных участков по состоянию на 02 ноября 2015 года составляет 1 884 000 руб. и соответственно 1 869 000 руб. В связи с этим, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер> в размере его рыночной стоимости равной 1 884 000 рублей по состоянию на 02 ноября 2015 года, земельного участка с кадастровым <номер> в размере его рыночной стоимости равной 1 869 000 рублей по состоянию на 02 ноября 2015 года.

Административный истец, представители административных ответчиков правительства Амурской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представители заинтересованных лиц администрации Мазановского района Амурской области, министерства имущественных отношений Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменных возражениях на административный иск представители министерства имущественных отношений Амурской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» просили рассмотреть административное дело в их отсутствие. В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ИП главы КФХ ФИО1 ФИО2 настаивала на административных исковых требованиях, в дополнение указав, что права административного истца затрагиваются тем, что в силу требований закона арендная плата должна быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а не из рыночной как это предусмотрено договорами аренды № 1 и № 2 от 01 апреля 2019 года. В настоящее время спор по данному вопросу находится в Арбитражном суде Амурской области. Также у ИП главы КФХ ФИО1 имеется преимущественное право выкупа земельных участков, цена которых также зависит от их кадастровой стоимости. В случае если арендная плата не будет пересмотрена, у административного истца имеется намерение по выкупу земельных участков. Не соглашается с выводами судебной экспертизы, считает отчет ООО «АмурОценка» № 260-19 от 31 июля 2019 года обоснованным и соответствующим требованиям закона. Просила административный иск удовлетворить.

В письменных возражениях на административный иск представитель административного ответчика правительства Амурской области - министерство имущественных отношений Амурской области, которому распоряжением губернатора Амурской области № 311-р от 18 декабря 2014 г. поручено представлять интересы правительства Амурской области по делам данной категории, указало, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми <номер> была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области. Основанием для внесения сведений в ЕГРН в отношении кадастровой стоимости этих участков является не постановление правительства Амурской области №535, а акт определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Амурской области, утвержденный уполномоченным органом. В связи с этим, правительство Амурской области не может являться надлежащим административным ответчиком по делу. Считает, что представленный в материалы дела отчет об оценки недвижимости не соответствующим требованиям действующего законодательства, а рассчитанную оценщиком итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости существенно заниженной. Размер арендной платы по договорам аренды земельных участков с кадастровыми <номер> не зависит от размера кадастровой стоимости, результатами оспариваемой кадастровой стоимости права и законные интересы административного истца не затронуты. В связи с чем, просит в удовлетворении административного иска отказать.

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик Управление Росреестра по Амурской области просит суд принять решение исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств.

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что земельные участки с кадастровыми <номер> и <номер> учтены в ЕГРН 02 ноября 2015 года и образованы путем выдела из земельного участка с кадастровым <номер>. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> была определена с применением среднего удельного показателя 1.04 руб./кв.м. и составляет 3 625 373,44 рубля, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> была определена таким же образом и составляет 3 597 365,20 рублей. Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена и внесена в ЕГРН с использованием удельных показателей утвержденных постановлением правительства Амурской области от 26 сентября 2012 года № 535. Орган регистрации прав обеспечивает только внесение сведений о кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной оценки после ее утверждения и передачи в орган регистрации прав. В случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, представленный отчет может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами федерального законодательства о государственной регистрации и административные исковые требования могут быть удовлетворены.

Представитель заинтересованного лица администрации Белояровского сельсовета Мазановского района ФИО3 в судебном заседании с заявленными административными требованиями не согласился, из его пояснений, а также письменных возражений администрации Белояровского сельсовета Мазановского района следует, что у административного истца отсутствует право на обращение в суд с настоящим административным иском. Арендная плата рассчитана исходя из рыночной стоимости земельных участков, а не кадастровой. Преимущественное право выкупа земельных участков может быть реализовано только при волеизъявлении собственника на их продажу, которое отсутствует. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков права и обязанности административного истца не затрагивает. Представленный административным истцом отчет об оценки недвижимости не соответствует требованиям действующего законодательства, рассчитанная оценщиком итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости существенно занижена. Заключение судебной экспертизы администрация сельсовета не оспаривает. Просит в удовлетворении административного иска отказать.

В письменных возражениях на административный иск заинтересованное лицо администрация Мазановского района с заявленными административными требованиями не согласилась, считает, что у административного истца отсутствует право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением. Просит в удовлетворении административного иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 указанного Закона).

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми <номер>, общей площадью 3485936 кв.м., и <номер>, общей площадью 3459005 кв.м., расположенные в Амурской области, Мазановский район, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, находятся в собственности Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области.

В 2012 году в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, постановлением правительства Амурской области от 28 декабря 2011 года № 962 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» на территории Амурской области проведен комплекс работ по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Амурской области.

Постановлением правительства Амурской области от 26 сентября 2012 г. № 535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» утверждены прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области по состоянию на 01 января 2012 года; удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по группам видов их функционального использования на территории муниципальных районов и в целом по Амурской области.

Согласно приложению № 1 к настоящему постановлению земельные участки с кадастровыми <номер> и <номер> не вошли в перечень объект подлежащих государственной оценке.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка до 01 марта 2019 года определялся Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, пунктом 2.1.1 которых установлено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), а также в случае перевода земельного участка в состав земель сельскохозяйственного назначения первой - шестой групп кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения соответствующей группы на площадь земельного участка.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <номер> и <номер> были включены в Единый государственный реестр недвижимости 02 ноября 2015 года. Соответственно их кадастровая стоимость была рассчитана органом кадастрового учета пропорционально их площади с учетом удельного показателя кадастровой стоимости (1,04 руб./кв.м.) и составила для земельного участка с кадастровым <номер> - 3 625 373 руб. 44 коп., а для земельного участка с кадастровым <номер> - 3 597 365 руб. 20 коп.

Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, является 02 ноября 2015 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 11 НК РФ индивидуальный предприниматель - физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию (абз.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что 01 апреля 2016 года на основании проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды между администрацией Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области и ИП ФИО1 - главой КФХ были заключены договора № 1, № 2 аренды земельных участков с кадастровыми <номер> и <номер> сроком со 2 апреля 2016 года по 1 апреля 2019 года. Начальная цена аукциона исчислялась исходя из рыночной стоимости земельных участков.

01 апреля 2019 года на основании заявления ФИО1 при наличии у нее преимущественного права аренды земельных участков между администрацией Белояровского сельсовета Мазановского района Амурской области и ИП ФИО1 - главой КФХ были вновь заключены договора № 1 и № 2 аренды указанных земельных участков на срок со 2 апреля 2019 года по 3 апреля 2068 года. Арендная плата по данным договорам определена в размере, равном арендной плате, установленной по ранее заключенным договорам аренды.

Административный ответчик правительство Амурской области, заинтересованное лицо администрация Мазановского района и в судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации Белояровского сельсовета ссылались на то, что у административного истца отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, так как результаты оспариваемой кадастровой стоимости права и законные интересы административного истца не затронуты, арендная плата исчислена исходя из рыночной стоимости участков, а не кадастровой.

В свою очередь, представитель административного истца настаивала на том, что размер арендной платы по договорам аренды № 1 и № 2 от 1 апреля 2019 года не соответствует требованиям закона, поскольку такая плата в силу требований закона должна быть исчислена исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в настоящее время в Арбитражном суде Амурской области находится спор по данному вопросу.

Между тем, судом учитывается, что до настоящего времени по договорам № 1 и № 2 от 1 апреля 2019 года арендная плата определена в размере равном арендной плате, установленной по ранее заключенным договорам аренды, где при определении начальной цены аукциона учитывалась рыночная стоимость земельных участков.

Вместе с этим, суд также обращает внимание на пункт 3.5 договоров № 1 и № 2 аренды земельного участка от 1 апреля 2019 года, согласно которому размер арендной платы пересматривается ежегодно в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор, в том числе при изменении кадастровой стоимости участка.

Кроме этого, в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Закона Амурской области от 11.12.2003 г. № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительного органа государственной власти области или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление такого земельного участка, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

С учетом того, что в настоящее время у административного истца имеется преимущественное право выкупа земельных участков без проведения торгов (доказательств обратного материалы дела не содержат), при этом выкупная цена исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а также с учетом условия изменения арендной платы, содержащегося в пункте 3.5 договоров № 1 и № 2 аренды земельного участка от 1 апреля 2019 года, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права и интересы административного истца.

Доводы представителя заинтересованного лица администрации Белояровского сельсовета о том, что преимущественное право выкупа земельных участков может быть реализовано только при волеизъявлении собственника на их продажу, которое отсутствует, не свидетельствует о том, что административным истцом такое право не может быть реализовано в будущем.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац).

Как следует из части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Пунктом 7 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», отказ в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости препятствуют повторному обращению с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установленной на ту же дату, в отношении того же объекта недвижимости (пункт 2 части 1 статьи 134, пункт 4 части 1 статьи 128, пункт 2 части 1 статьи 194 КАС РФ).

Таким образом, отказ в пересмотре кадастровой стоимости по мотиву отсутствия в настоящее время волеизъявления собственника на продажу земельных участков лишит административного истца права на установление их кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости в дальнейшем, в том числе при реализации своего преимущественного права выкупа земельных участков без проведения торгов.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что административный истец ИП глава КФХ ФИО1 вправе в судебном порядке оспорить результаты кадастровой стоимости указанных земельных участков с кадастровыми <номер>.

В соответствии с частью 2 статьи 247 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровыми <номер> внесена в ЕГРН 02 ноября 2015 года и была определена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области исходя из удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением правительства Амурской области от 26 сентября 2012 г. № 535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

Таким образом, при определении кадастровой стоимости земельных участков был использован, утвержденный органом исполнительной власти субъекта - правительством Амурской области средний удельный показатель кадастровой стоимости.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является уполномоченным органом, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В связи с чем, доводы представителей административных ответчиков правительства Амурской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что они являются ненадлежащими административными ответчиками по делу, суд находит несостоятельными.

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением ИП глава КФХ ФИО1 обратилась в суд 11 декабря 2019 года, т.е. в установленный законом срок.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требований, в том числе об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу положений ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В соответствии с частью 1 статьи 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом представлен отчет ООО «АмурОценка» (оценщик Ф.И.О.1) № 260-19 от 31 июля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми <номер> по состоянию на 02 ноября 2015 года составляет 1 884 000 рублей и 1 869 000 рублей соответственно.

В целях объективного установления обстоятельств по делу, с учетом доводов административного ответчика правительства Амурской области, представителя заинтересованного лица администрации Белояровского сельсовета, по ходатайству последнего определением от 27 февраля 2020 года судом была назначена по настоящему делу судебная экспертиза в области оценочной деятельности, производство которой поручено ООО «Амурский оценщик».

Как следует заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.2 по делу № 3а-25/2020 (эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ) отчет №260-19 от 31 июля 2019 года, выполненный ООО «АмурОценка» оценщиком Ф.И.О.1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт указал, что оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Отчет содержит сведения, которые вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Оценщиком не определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. По состоянию на 02 ноября 2015 года экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <номер> определена в размере 2 196 140 рублей, земельного участка с кадастровым <номер> - 2 179 173 рубля.

Согласно части 2 статьи 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключения экспертов, имеющиеся в материалах дела, в порядке части 8 статьи 82 КАС РФ не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Давая оценку представленным доказательствам по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд исходит из того, что как следует из отчета ООО «АмурОценка» (оценщик Ф.И.О.1) № 260-19 от 31 июля 2019 года оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки был использован сравнительный подход.

В судебном заседании оценщик Ф.И.О.1 пояснила, что доходный подход не применялся, поскольку рынок аренды в Мазановском районе не развит, информация по аренде земельных участков закрыта, такие данные сложно получить. Подбирались аналоги близкие по местоположению. Расчет рыночной стоимости для неактивного рынка использован, так как рынок аренды земельных участков не активен и не развит. Затратный подход не применялся, поскольку земля это невоспроизводимый ресурс.

Между тем, как следует из отчета № 260-19 от 31 июля 2019 года, в рамках сравнительного подхода оценщиком применена скидка на торг для неактивного рынка в размере 20%, применение данной корректировки необоснованно.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р) при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов.

Оценщиком данные факторы не учтены (в том числе данное обстоятельство не следует из страниц 60-61 отчета, на которые ссылается административный истец).

Кроме этого, в отчете корректировка на местоположение определена на основании заработной платы, установленной за 2014 г. При этом оценщиком не приведено обоснование, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения напрямую зависит от заработной платы.

Доходный подход не применялся. В качестве обоснования не применения доходного подхода оценщиком Ф.И.О.1 указано, что согласно пункту 16 ФСО-1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также сазанине с объектом оценки расходы.

В свою очередь, из заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.2 по делу № 3а-25/2020, следует, что экспертом применен доходный подход, обоснован отказ от затратного и сравнительного подхода.

Эксперт отказался от применения сравнительного подхода, поскольку информация о ценах на землю, определенные в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует рыночным ценам. Эксперт указал, что как правило, цены на землю занижены или же использована нормативная цена земли или цены слишком завышены (если стоимость определяется для залога в банк), а также используются законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации. Сложно собрать информацию об агрономических свойствах участков-аналогов для внесения корректировок, учитывая элементы сравнения (тип почвы, плодородие, структура с/х угодий, улучшении земель). Методы выделения и распределения применяются для оценки застроенных земельных участков.

Применение доходного подхода экспертом обосновано тем, что при расчете рыночной стоимости (метод капитализации земельной ренты) необходимо использовать только данные об урожайности и рыночных ценах на реализацию продукции, производимой на оцениваемом участке. Оценщик располагает достаточной и достоверной информацией для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

Анализируя использованные оценщиками Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 подход для определения рыночной стоимости земельных участков, учитывая изложенные выше недостатки в отчете ООО «АмурОценка» (оценщик Ф.И.О.1) № 260-19 от 31 июля 2019 года, судом в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков принимается заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.2 по делу № 3а-25/2020.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено о повторной судебной экспертизы в области оценочной деятельности.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Между тем, выводы в заключении судебной экспертизы экспертом ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.2 по делу № 3а-25/2020 изложены определенно, не содержат неполноты или неясности.

Те обстоятельства, на которые ссылается представитель административного истца, а именно то, что экспертом необоснованно указано, что оценщиком Ф.И.О.1 не были осмотрены земельные участки (в отчете указана дата осмотра 18 июля 2019 г.), наличие фотографий не имеет смысловой нагрузки, в отчете ООО «АмурОценка» (оценщик Ф.И.О.1) № 260-19 от 31 июля 2019 года обоснован отказ от применения доходного подхода, не влияют на выводы эксперта ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.2 относительно целесообразности применения доходного подхода и отказа от сравнительного, а также полученной рыночной стоимости данных земельных участков.

В связи с этим, оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы, судом не усматривается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что материалами дела доказано, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровым <номер>, площадью 3485936 кв.м., с кадастровым <номер>, площадью 3459005 кв.м., расположенных в Мазановском районе Амурской области, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства по состоянию на 2 ноября 2015 года составляет 2 196 140 рублей и 2 179 173 рубля соответственно.

Произведенная уполномоченным органом кадастровая оценка арендуемых административным истцом земельных участков их рыночной стоимости не соответствует.

На основании изложенного, с учетом совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими частичному удовлетворению административные исковые требования ИП главы КФХ ФИО1, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми <номер>, расположенных в Мазановском районе Амурской области, равной их рыночной стоимости по состоянию на 02 ноября 2015 года подлежит установлению в размере 2 196 140 рублей и 2 179 173 рублей соответственно. В остальной части административные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что с настоящим административным исковым заявлением ИП глава КФХ ФИО1 обратилась в Амурский областной суд 11 декабря 2019 года.

Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 11 декабря 2019 года.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ИП главы КФХ ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, площадью 3485936 кв.м., расположенного в Мазановском районе Амурской области, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости в размере 2 196 140 (два миллиона сто девяносто шесть тысяч сто сорок) рублей по состоянию на 02 ноября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, площадью 3459005 кв.м., расположенного в Мазановском районе Амурской области, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости в размере 2 179 173 (два миллиона сто семьдесят девять тысяч сто семьдесят три) рубля по состоянию на 02 ноября 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 11 декабря 2019 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований ИП главы КФХ ФИО1 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Диких

Решение в окончательной форме принято 05 июня 2020 года.

Председательствующий судья Е.С. Диких

1версия для печатиДело № 3а-25/2020 (3а-195/2019;) ~ М-205/2019 (Решение)