Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО13 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО14 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1508 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 11190114,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3624000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 28 февраля 2020 года № 11/ИП/2020, составленного ФИО15

Административный истец ФИО16 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участие в присутствии его представителя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО17 в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО18 – ФИО19 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5811000,00 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца ФИО21 – ФИО20 суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 06 марта 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1508 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенный по адресу: <адрес> договор аренды от 09 августа 2019 года № 8017, срок действия договора до 08 августа 2068 года.

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Таким образом, в силу приведенного законоположения, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 11190114 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-95119.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ФИО22 отчет об оценке от 28 февраля 2020 года № 11/ИП/2020, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 3624000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения административного дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 10 августа 2020 года № 067-20-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 5811000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

В рамках экспертного исследования экспертом ФИО23 подобрано 3 объекта-аналога, расположенные, как и объект оценки в г. Ставрополе: объект-аналог № 1 по ул. <адрес> объект-аналог № 2 в <адрес>; объекты-аналоги № 3 и № 4 по <адрес>.

Объект оценки и объект-аналог № 2 расположены в соответствии с планетарной моделью справочника оценщика недвижимости ФИО1 в районе крупной автомагистрали. Местоположение объекта-аналога № 1 в соответствии с названным источником отнесено экспертом к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки, а местоположение объектов-аналогов № 3 и № 4 к спальным микрорайонам современной высотной застройки.

На имеющиеся различия локального местоположения объектов-аналогов от объекта оценки экспертом применены соответствующие понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 1,33%, в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 в размере 7,5%.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 года земельные участки на праве собственности стоят дороже участков на праве краткосрочной аренды. Так как объект оценки, как и объекты-аналоги № 1 и № 2 находятся на праве собственности, экспертом обоснованно применена повышающая корректировка в размере 29,9 % на имущественные права в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4, находящихся на праве краткосрочной аренды.

Объект оценки принят экспертом на праве собственности в соответствии с разъяснениями, приведенными в п.1.2 приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. То есть в рамках процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, определяемое право на объект оценки должно рассматриваться как «право собственности».

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. Экспертом применены соответствующие корректировки на площадь, понижающие в отношении объекта-аналога № 1 в размере 6,5% и в отношении объекта-аналога № 2 в размере 18,9%, и повышающие в отношении объекта-аналога № 3 в размере 23,2%, а в отношении объекта-аналога № 4 в размере 16,9%. Размер корректировки на площадь рассчитан экспертом по формуле ФИО2, приведенной в его статье «Размер экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018г.», ссылка на которую представлена в заключении эксперта.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. В соответствии с данными справочника оценщика недвижимости ФИО1 2018 года в среднем отношении отношение цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог в сравнении с участками, расположенными на удалении от красной линии составляет 1,28.

Объект оценки, как и объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 расположены на красной линии в местах с высоким трафиком, в отличии от объекта-аналога № 1, который располагается на удалении от основного пешеходного и транспортного потока, внутри квартала. Различия объекта оценки от объекта-аналога № 1скорректированы экспертом путем применения повышающей корректировки в размере 28%.

В рамках экспертного исследования учтено наличие ограничений прав на земельный участок с помощью применения корректировки на сервитут. Так, экспертом ФИО25 в ходе осмотра объекта оценки, а также исходя из представленного договора аренды установлено, что оцениваемый земельный участок имеет частный публичный сервитут площадь которого составляет 407 кв.м (охранная зона линии электропередач ВЛ 110 кВ, Л-239 от ПС «Промышленная» до ПС «Пригородная»), зона с особыми условиями использования. С учетом степени ограничения прав в пользовании земельным участком в результате установления названного сервитута, экспертом применена соответствующая понижающая корректировка в размере 10,12% в отношении всех объектов-аналогов.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков коммерческого назначения в размере среднего значения 15,7 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: января, апрель, май 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке от 28 февраля 2020 года № 11/ИП/2020 ФИО26 не может быть положен в основу судебного решения, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с завышением арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ФИО27 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца ФИО28 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 06 марта 2020 года.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу имеются обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

В рассматриваемом случае установленная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной незначительно отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расхождение в 1,9 раз свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы на административного ответчика Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно представленной калькуляции стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 30000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО29 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1508 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства станции технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 5811000,00 (пять миллионов восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Заявление административного истца ФИО30 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 06 марта 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу <данные изъяты> расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова