Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Бизнес Стандарт» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) «Бизнес Стандарт» обратилось с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 799 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания центра многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 722 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание; наименование - центр многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, площадью 1 353,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 35 257 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано тем, что АО «Бизнес Стандарт» является собственником земельного участка с кадастровым номером № и объекта недвижимости с кадастровым номером № и плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которых применяется кадастровая стоимость данных объектов. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Прооценщик» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 20 722 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № на ту же дату – 35 257 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 27 859 261,8 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 76 847 758,38 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Александрова И.И. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца Александрову И.И., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Бизнес Стандарт» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Бизнес Стандарт» является собственником земельного участка площадью 7 799 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания центра многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что АО «Бизнес Стандарт» является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое здание; наименование - центр многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, площадью 1 353,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 37.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 года N 62-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год.

В указанный Перечень под номером 2627 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, находящиеся в собственности АО «Бизнес Стандарт».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что АО «Бизнес Стандарт» является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы АО «Бизнес Стандарт» затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № и объект недвижимости с кадастровым номером № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» в указанном приказу кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 76 847 758,38 рублей.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» к указанному приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 27 859 261,8 рублей.

Административным истцом представлен Отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 20 722 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № на ту же дату – 35 257 000 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость нежилого здания рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что стоимость объекта-аналога №3 в три раза отличается от стоимости объектов-аналогов №1,2, что говорит о неоднородности выборки (коэффициент вариации составил 50%), следовательно, указанный аналог с объектом оценки не сопоставим и не должен использоваться при оценке объекта недвижимости административного истца.

Суд полагает, что приведенные возражения административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Из пояснений оценщика Барашкова И.А. следует, что Департаментом неверно указан коэффициент вариации 50%, так как он посчитан до введения корректировок на различия между объектом оценки и аналогами. В отчете оценщиком посчитан коэффициент вариации, который составил 30%, что в практике оценочной деятельности является допустимым отклонением.

Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, стороной административного ответчика данные выводы не опровергнуты.

Также, по мнению Департамента некорректно сравнивать объект-аналог №3 являющийся «зданием семейной медицины» коридорно-кабинетного типа с объектом оценки, являющимся одноэтажным зданием магазина.

Вместе с тем, из Отчета следует, что объект-аналог №3 и объект оценки относятся к сегменту офисно-торговых объектов свободного назначения, что соответствует подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7. При таких обстоятельствах, использование указанного объекта недвижимости в качестве аналога обосновано.

Из Отчета об оценке следует, что оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: условия продажи; условия финансирования; обстоятельства совершения сделки (фактор торга); состав передаваемых прав на объект; дата предложения; местоположение относительно районов города; местоположение внутри района; расположение выхода на красную линию; площадь; размещение помещения в составе здания; физическое состояние объекта; тип объекта; наличие и тип парковки; наличие движимого имущества; состояние отделки; наличие отдельного входа.

В случае установления расхождения свойств объекта оценки с аналогами по указанным элементам сравнения, оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов.

В частности, оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки расположен на первой линии главной дороги, тогда как все аналоги, в том числе объекты-аналоги №1,2, находятся на первой линии второстепенной дороги.

Приведенные выводы оценщика вполне в Отчете обоснованы копиями соответствующих объявлений о продаже данных аналогов, идентификацией их местоположения на карте города Ярославля. Соответствующие выводы в Отчете подробно изложены. Постановка указанных выводов в соответствии с законодательством об оценочной деятельности относится к компетенции оценщика.

В связи с этим, суд полагает, что Отчет в указанной части в полной мере соответствует требованиям статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 11, 22, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что указанные аналоги находится внутри квартала и корректировка его цены должна составлять не 14,9%, а 25%, основаны на иной субъективной оценке характеристик данных аналогов и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета об оценке следует, что оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: условия продажи; условия финансирования; обстоятельства совершения сделки (фактор торга); вид права на земельный участок; дата предложения; местоположение относительно районов города; местоположение внутри района; категория и вид разрешенного использования; расположение выхода на красную линию; площадь; доступные инженерные коммуникации; форма земельного участка.

В случае различий в указанных характеристиках объекта оценки и аналогов оценщиком применялись корректировки к их ценам в соответствии с положениями пункта 22 ФСО № 7.

Из Отчета следует, что оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены и использованы три аналога, расположенные в городе Ярославле – земельные участки по улице Урочская, дом 44 (объект-аналог 1), по проспекту Фрунзе в районе дома 32 (объект-аналог 2) и по Тверицкой набережной за домом 67 (объект-аналог 3).

В числе прочих различий оценщиком установлено различие по местоположению относительно районов города объекта оценки, расположенного в Заволжском районе, и объекта-аналога №2 (земельный участок по адресу: город Ярославль, проспект Фрунзе, в районе дома 32), расположенного во Фрунзенском районе города Ярославля.

Величина корректировки рассчитана оценщиком на основании анализа данных цен на недвижимость в указанных районах города.

Указанные выводы оценщика подтверждены имеющимися в составе Отчета копиями объявлений о продаже объектов – аналогов, приведенным в Отчете анализом рынка, а также соответствующими расчетами, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объекта оценки и аналогов, у суда не имеется.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Бизнес Стандарт» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 9 февраля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Бизнес Стандарт» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 7 799 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания центра многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 722 000 (двадцать миллионов семьсот двадцать две тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание; наименование - центр многофункционального обслуживания районного уровня с инженерными коммуникациями, площадью 1 353, 1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 35 257 000 (тридцать пять миллионов двести пятьдесят семь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 9 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 апреля 2022 года