Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-197/2020 по административному исковому заявлению ФИО1, действующей в интересах ООО «ТыЯ плюс», об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 в интересах ООО «ТыЯ плюс» обратилась в суд с административным иском (с учётом уточнений к нему) к административным ответчикам - Государственному бюджетному учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, с привлечением заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрации г. Лабытнанги, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2012 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 360 148 рублей по состоянию на 01 марта 2020 года.

В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что Общество является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого в размере 3 330 101,44 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает право истца на справедливую уплату арендных платежей, размеры которых определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В возражении на административное исковое заявление:

- Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа находит представленный административным истцом отчет недостоверным доказательством, в связи с чем просит отказать в удовлетворении административного иска;

- Администрация г. Лабытнанги просит отказать в удовлетворении иска, указывает, что у администрации не имеется иных оснований для определения арендных платежей.

Иных письменных возражений и отзывов не поступило.

Заявленный представителем истца отказ от иска судом не принят, о чем вынесено соответствующее определение.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела (за исключением представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО), в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, суд их явку обязательной не признавал.

На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО2, полагавшего необходимым отказать в удовлетворении искового заявления, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что согласно общему правилу бремени доказывания каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (ст. 62 КАС РФ).

Согласно представленным документам, ООО «ТыЯ плюс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2012 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Согласно условиям договоров аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8017 от 26 мая 2014 года, расчёта арендных платежей за 2020 год, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, срок договора аренды до 26 мая 2029 года (т. 1 л.д. 14-20).

Актом Государственного бюджетного учреждению Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» № 4-2020/24 от 10 апреля 2020 года (в первоначальной редакции) определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2020 года, которая составила 3 330 101,44 рублей.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 и 28 июля, 17 ноября 2020 года (т. 1 л.д. 11, 12).

В соответствие с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, а также абз. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

При этом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, что не противоречит и правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 62, 70, ч. 5 ст. 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в указанной норме закона.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В этой связи, административный истец представил в суд отчет № 83.2-07.2020 от 21 июля 2020 года, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка» (оценщик ФИО3), об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2020 года составила 360 148 рублей (т. 1 л.д. 31-90).

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Так, согласно ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В нарушение приведенных стандартов оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объектов оценки по назначению, наличию коммуникаций, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 178-180).

Согласно заключению эксперта ООО «ЭСКО» ФИО4 от 02 октября 2020 года № 27-20, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2020 года составила 1 481 000 рублей (т. 2 л.д. 6-90), то есть, установленная экспертом рыночная стоимость превышает его кадастровую стоимость.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнительного анализа. В качестве аналогов объекта оценки взяты 5 объектов, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов (Салехард, Ноябрьск, Губкинский, Лабытнанги) одного субъекта (ЯНАО).

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.

При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО «ЭСКО» ФИО4 от 02 октября 2020 года № 27-20 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ФИО3, не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.

Заключение эксперта, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, ФСО № 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в заключении.

В силу предоставленных полномочий эксперт вправе использовать общедоступную информацию по аналогам оцениваемого объекта и необходимую ему в рамках применения сравнительного подхода к оценке, что являются составной частью исследования (п. 8 ч. 2 ст.82 КАС РФ).

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ, для назначения повторной либо дополнительной экспертизы не усматриваю.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, за основу рыночной стоимости спорного земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении.

Из письма Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 11 ноября 2020 года № 553-12-06/1530 усматривается, что в процессе рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, административным ответчиком выявлена техническая ошибка, связанная с присвоением кода расчёта вида использования и системная методологическая ошибка, которые в соответствии с ч. 15 ст. 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» исправлены, осуществлен перерасчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, в результате перерасчёта кадастровая стоимость земельного участка составила 575 130,20 рублей.

Перерасчёт кадастровой стоимости земельного участка осуществлен на основании решения от 19 октября 2020 года № 14 «О перерасчёте кадастровой стоимости». Сведения о новой кадастровой стоимости применяются со дня вступления в силу акта Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 10 апреля 2020 года № 4-2020/24.

Из приложенной к письму выписки из акта от 10 апреля 2020 года № 4-2020/24 в новой редакции усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2020 года составила 575 130,20 рублей, в выписке из этого же акта в старой редакции (до устранения выявленных ошибок) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 марта 2020 года указана в сумме 3 330 101,44 рублей.

Согласно представленной выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу 19 ноября 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена на основании решения Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» от 19 октября 2020 года № 14 и по состоянию на 01 марта 2020 года составила 575 130,20 рублей, указанная кадастровая применяется к правоотношениям, возникшим с 01 марта 2020 года.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, по состоянию на 01 марта 2020 года, определенная в размере 575 130,20 рублей, ниже его рыночной стоимости, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 1 481 000 рублей, прихожу к выводу, что такое расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью не нарушает прав административного истца, осуществляющего уплату арендных платежей исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку не влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком.

При таких данных, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка не превышает его рыночную стоимость и не нарушает прав административного истца при исчислении арендной платы за пользование земельным участком, оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости не имеется.

От ООО «ЭСКО» поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 40 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам в силу положений ст. 106 КАС РФ относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Выполненная экспертом работа по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по настоящему делу не входит в круг служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, поэтому с учетом требований ч.3 ст.108 КАС РФ, эксперт вправе получить вознаграждение за выполненную им по поручению суда работу.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца в суд послужила установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 330 101,44 рублей, что не соответствовало его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, и по мнению истца, нарушало его право на справедливую уплату арендных платежей, размеры которых определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Административное исковое заявление было принято судом к своему производству.

В связи с наличием сомнений в достоверности представленного административным истцом отчёта и разницей (9,2 раза) между установленной кадастровой стоимостью земельного участка в сумме 3 330 101,44 рублей и указанной в отчёте рыночной стоимостью - 360 148 рублей, по инициативе суда была назначена судебная оценочная экспертиза.

Расходы на проведение судебной оценочной экспертизы составили 40 000 рублей, который эксперт просит ему возместить.

В ходе рассмотрения искового заявления ООО «ТыЯ плюс», ответчик - Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», придя к выводу, что при расчете и утверждении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № была допущена ошибка, самостоятельно её исправил, установив кадастровую стоимость этого же объекта недвижимости в размере 575 130,20 рублей.

В силу ч.2 ст.114 КАС РФ судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, при отказе в иске, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход федерального бюджета.

Вместе с тем, полагаю, что данные положения закона не могут рассматриваться в отрыве от требований п.3 ст.6 КАС РФ, в силу которой одним из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел.

При таких обстоятельствах, прихожу к выводу, что судебные расходы на проведение экспертизы, даже несмотря на то, что в удовлетворении исковых требований отказано, с учетом принципа справедливости (ст.6 КАС РФ), следует взыскать с административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», поскольку именно данный ответчик допустил ошибку при утверждении кадастровой стоимости земельного участка, утвердив её в размере 3 330 101,44 рублей, что послужило причиной обращения истца в суд и, как следствие, - необходимость назначения по делу судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1, действующей в интересах ООО «ТыЯ плюс», об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2012 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка) почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2020 года, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» в пользу ООО «ЭСКО» расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Евсевьев

Мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2020 года.