Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Восток» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Восток» обратилось с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 86 010 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 55 045 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Восток» является собственником земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 161 864 030, 94 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 55 045 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Восток» на основании доверенности Богатырева Н.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал во взыскании судебных расходов.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца Богатыреву Н.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Восток» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Восток» является собственником земельного участка площадью 86 010 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 N 90 на территории городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 161 864 030, 94 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 55 045 000 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверными доказательствами рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в правовых основаниях их передачи, в расположении относительно районов области, в наличии объектов, повышающих стоимость земельного участка (наличие водоема), в площади, в связи с чем введены соответствующие корректировки. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг и на дату предложения.

При сопоставлении объектов оценки и аналогов по такому ценообразующему фактору, как расположение в пределах области, оценщик определила местоположение объекта оценки как центр сельскохозяйственных районов; размер корректировки к ценам аналогов, имеющих сходное местоположение, расположенных в прочих населенных пунктах и в населенных пунктах ближайшей к областному центру окрестности, определен оценщиком с учетом данного факта.

Вывод оценщика об отнесении города Переславль – Залесский к центрам сельскохозяйственных районов достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета сведениями, характеризующими социально – экономическое положение города.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка использован не весь объем доступных рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости, предлагаемых к продаже на дату оценки.

Оценщиком в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях дан анализ предложений, приведенных в возражениях Департамента, с обоснованностью которого суд соглашается.

Из пояснений оценщика, подтвержденных содержанием Отчета и содержанием возражений административного ответчика, следует, что предложенные Департаментом земельные участки относятся к землям особо охраняемых природных территорий, то есть к иной категории земель, нежели объект оценки – земельный участок категории земель населенных пунктов. Применение указанных земельных участков, как аналогов, в расчетах повлекло бы введение дополнительных корректировок.

В связи с этим, суд полагает, что неиспользование данных аналогов в расчетах оценщиком вполне обосновано.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 55 045 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Восток» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 1 марта 2022 года.

Разрешая заявление ООО «Восток» о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате государственной пошлины при подаче административного иска.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 65 % кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ООО «Восток» подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 55 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Доказательства несения указанных судебных расходов административным истцом в материалах дела имеются.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Восток» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 86 010 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 55 045 000 (пятьдесят пять миллионов сорок пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 1 марта 2022 года.

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Восток» о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Восток» судебные расходы в сумме 57 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 55 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 апреля 2022 года