Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее также - УМИ, административный истец) обратилось в суд с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее также - Комиссия, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) об оспаривании её решения № 1690 от 19 июля 2019 г., которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена равной его рыночной стоимости в размере 427 900 рублей по состоянию на 1 января 2012 г. по отчету оценщика, с требованием признания решения незаконным, возложением обязанности восстановить сведения о кадастровой стоимости в государственном кадастре недвижимости в размере 7 735 400 рублей, согласно представленному административным истцом отчету оценщика.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость земельного участка, отнесённого к государственной собственности, которая не разграничена, переданного в аренду АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», на 1 января 2012 г. составляла 5 379 982,85 руб. Арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Положенный в обоснование оспариваемого решения Комиссии отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Комиссией не учтено, что отличие в стоимости составило более 30%, при этом обязательное положительное экспертное заключение на отчет оценщика представлено не было. Решение комиссии принято с нарушением установленного порядка, поскольку административный истец уведомлен позднее, чем за 5 рабочих дней; копия оспариваемого решения направлена также с нарушением сроков. Поскольку решение комиссии влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей в бюджет, оно нарушает права органа местного самоуправления.

В качестве административных соответчиков в деле выступают: Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в ЯНАО, Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому АО, Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого АО; в качестве заинтересованных лиц АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» и ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии» в лице его филиала по Ямало-Ненецкому АО.

Согласно поступившим от участвующих в деле лиц отзывам (возражениям):

Управление Росреестра по ЯНАО указало на то, что оспариваемое решение принято уполномоченным коллегиальным органом в соответствии с требованиями законодательства;

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого АО указано на то, что вынесение судебного акта в данном случае не повлияет на права и законные интересы департамента, что исключает необходимость привлечения его к участию в деле;

АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» привело доводы о законности оспоренного решения Комиссии, подвергло сомнению представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 12 170 200 руб. с приведением допущенных при его составлении нарушений;

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому АО позицию относительно спора суду не представило.

Заслушав объяснения представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 и 5 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды № 172-10 от 30 сентября 2010 г. (со сроком аренды до 30 декабря 2038 г.) муниципальное образование город Муравленко в лице УМИ (арендодатель) передало в аренду ОАО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (арендатор) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 18821 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство объекта: «Трубопровод нефтесборной т.вр.к.201Б-т.вр.к.19». Согласно приложений к договору арендная плата за использование земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 11-16).

Государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2012 г. и составляла 5 379 982,85 руб. (л.д. 130).

5 июля 2019 г. арендатор обратился в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с приложением: отчета оценщика, которым рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2012 г., определена в размере 427 900 руб., а также документов, подтверждающих право аренды на земельный участок и его кадастровой стоимости (л.д. 134-139).

Решением Комиссии № 1697 от 19 июля 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика от 1 июля 2019 года в размере 427 900 рублей по состоянию на 1 января 2012 г. (л.д.8). Измененная решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.15).

Оснований для удовлетворения требований о незаконности оспариваемого решения комиссии не имеется в силу следующего.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности), регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичные полномочия комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Таким образом, решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЯНАО, созданной на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 г. № П/469 (с учетом изменений в персональный состав комиссии и секретаря, внесенных приказами № П/59 от 20 февраля 2013 г., № П/371 от 13 сентября 2013 г., № П/0291 от 15 июня 2016 г.).

Вопреки доводам административного иска процедура принятия оспариваемого решения, установленная ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 (далее Порядок), комиссией соблюдена.

Так на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 5 июля 2019 г., то есть в день подачи заявления и более чем за пять дней до даты заседания комиссии, была размещена информация о проведении заседания комиссии на 19 июля 2019 г., что соответствует п.п. 9, 16 Порядка (л.д. 140).

Кроме того, в Администрацию г. Муравленко 5 июля 2019 г. посредством почтовой связи направлено уведомление о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты и времени его рассмотрения комиссией, которое было получено администрацией 16 июля 2019 г., то есть заблаговременно до даты заседания (л.д. 9). Данное почтовое отправление принято организацией почтовой связи 9 июля 2019 г. (л.д. 94-96).

В данном уведомлении написано, что рассмотрение заявлений на заседании комиссии состоится «19.07.2010». Указание на 2010 год вместо 2019 года является явной технической опиской, которая не свидетельствуют о ненадлежащем уведомлении администрации о времени рассмотрения заявлений.

При таких обстоятельствах административный истец был заблаговременно уведомлен о времени и месте заседания комиссии, при этом не лишен возможности направить заявление об отложении заседания и (или) уточнить дату рассмотрения заявления. Однако каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления либо необходимости личного участия в заседании представителя администрации в комиссию не поступило.

С учетом вышеизложенного доводы административного истца о нарушении срока размещения и направления уведомления о заседании Комиссии обоснованными признать нельзя.

Согласно выписке из протокола заседании Комиссии от 19 июля 2019 г. № 65 на заседании присутствовало не менее половины ее членов (2 члена комиссии, включая председателя) из общего количества (4 члена комиссии, включая председателя) (л.д.141).

Из протокола заседания Комиссии (пункта 65 повестки) голосование членов комиссии по вопросу установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены комиссии проголосовали единогласно.

Таким образом, заседание Комиссии являлось правомочным, оспариваемое решение принято при наличии кворума и единогласно в соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пунктов 10, 11, 12 Порядка.

Принятое комиссией решение доведено до сведения органа местного самоуправления.

Положительное решение Комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке от 1 июля 2019 г. № 01-07-2019-89/ИП, подготовленного индивидуальным предпринимателем Кленовой С.С.

Представленный в комиссию отчет оценщика отвечает требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно п.п. 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, мотивирован и обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные для целей оценки объекты-аналоги являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель (земли населенных пунктов), применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности, профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

Вопреки доводам административного искового заявления, как в отчете оценщика, так и в приложении к нему, имеется ссылка на источники информации в отношении объектов аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО № 1, пункту 11 ФСО № 3.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Само по себе отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства при проведении оценки объекта.

Комиссия, проверив содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, пришла к правильному выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки земельного участка, установленным федеральными стандартами оценки.

Нельзя согласиться с доводами административного искового заявления о незаконности решения комиссии по мотивам различия кадастровой стоимости более чем на 30% в отсутствие положительного экспертного заключения на отчет об оценке, представление которого предусмотрено пунктом 13, 20 Порядка.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Данный перечень является исчерпывающим.

Ранее положения указанной статьи Закона об оценочной деятельности предусматривали необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.

Однако в соответствии с изменениями, внесенными в статью 24.18 Закона об оценочной деятельности Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данное положение утратило силу.

При этом соответствующие изменения в Порядок создания и работы комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, не вносились.

Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей Закону об оценочной деятельности.

Следовательно, комиссия, руководствуясь положениями федерального законодательства, вправе была принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.

Из приложенного к административному исковому заявлению отчета № 1160/19 от 1 октября 2019 г., выполненного ООО «ЗСК-Центр», которым рыночная стоимость земельного участка была определена в ином размере, чем было установлено комиссией, следует, что данный отчет был составлен после вынесения оспариваемого решения, вопреки доводам административного иска мнение иного оценщика само по себе не свидетельствует о его незаконности.

В отчете от 1 октября 2019 г. применен сравнительный подход к оценке, однако выбранные объекты - аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, по имущественным правам (указано на право собственности в отсутствие обременения права, в то время как спорный земельный участок находится в аренде), по дате предложения (2019 год, при этом скидка на торг на 2012 и 2019 г.г. не может быть признана одинаковой), цена предложения за выбранные объекты аналоги составляла 1 500 000, 1 400 000, 600 000 рублей, при этом после введения определенных корректировок рыночная стоимость объекта оценка стала составлять более его кадастровой стоимости (7 735 400), что не согласуется с пунктами 6, 8, 10, 11 ФСО № 1, пунктами 4, 5 ФСО № 3.

Кроме того, пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки от 20 мая 2015 г. №297 установлен запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки, за исключением случаев использования такой информации для подтверждения тенденций рынка.

Из указанного следует, что для проведения расчетов в процессе составления отчета об оценке допустимо использование аналогов, предложение о продаже которых было ранее даты оценки.

Оценщиком нарушено указанное требование, так как датой оценки является 01.01.2012 года, а аналоги выставлены на продажу в 2019 г., что является некорректным и не может отразить реальную рыночную стоимость объектов.

При указанных обстоятельствах отчет оценщика от 1 октября 2019 г. не опровергает выводы комиссии, обоснованные отчетом оценщика от 1 июля 2019 г., отвечающего критерию допустимости и достоверности.

Доводы административного истца о снижении уровня поступлений доходов в местный бюджет ввиду уменьшения размера арендной платы не учитывают, что комиссия законом наделена правом на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости вне зависимости от размера бюджетных поступлений за использование таких объектов.

На основании изложенного, не имеется оснований для вывода о нарушениях административным ответчиком действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого комиссией решения.

Требование административного искового заявления о восстановлении в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости, определенной отчетом оценщика от 1 октября 2019 г., удовлетворению не подлежит, поскольку суд при рассмотрении административного иска об оспаривании решения комиссии не вправе самостоятельно изменять кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Данное требование административного искового заявления заявлено без учёта того, что производство по административным делам, рассматриваемым по правилам главы 22 КАС РФ, которые применяются при рассмотрении настоящего административного дела и производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, подлежащих рассмотрению в порядке главы 25 КАС РФ, имеют различный предмет доказывания.

Согласно части 3 статьи 62 КАС РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

При рассмотрении административного дела суд не установил оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционной суд общей юрисдикции.

Председательствующий Домрачев И.Г.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 декабря 2019 г.