Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца ЗАО «Профессиональная торговая площадка» Сафиулиной О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ислямовой Е.Г., представителя административного ответчика Администрации г.Хабаровска Ефимковой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Профессиональная торговая площадка» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Администрации г.Хабаровска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Профессиональная торговая площадка» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Администрации г.Хабаровска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 157 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под производственную базу, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 12 354 116,62 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 79 164 682,87 руб. по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Оценка-Партнер» от 30.10.2016г. № 290/ЗУ/2016, подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 06.12.2016г. № ЭП-220816-4/6, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере 12 354 116,62 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Ислямова Е.Г. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в отчете отсутствуют.

Представитель администрации г.Хабаровска Ефимкова Е.К. заявленные требования не признала по тем основаниям, что согласно пункту 7.3 договора аренды земельного участка пересмотр кадастровой стоимости земельного участка без согласия Арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается. Администрация г. Хабаровска согласия на пересмотр кадастровой стоимости не давала. Представленный Отчет об оценке земельного участка не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Оцениваемый земельный участок должен рассматриваться как незастроенный (п. 20 ФСО № 7), в качестве объектов-аналогов также должны использоваться незастроенные земельные участки. Вместе с тем, незастроенные земельные участки использованы в Отчете как косвенные аналоги, преимущество отдано земельным участкам с расположенными на этих участках зданиями. Объекты-аналоги не являются однородными с объектом оценки. При идентификации объявления № 76 (стр. 57 Отчета) допущены ошибки в местонахождении. Не идентифицированы объекты-аналоги №№ 1-3, 6, 8. Не приведена информация с сайта Управления Росреестра в отношении объекта-аналога № 7.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что в соответствии с п. 7.3 Договора аренды земельного участка, административный истец не вправе обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости без согласия арендодателя. Отсутствие такого согласия явилось основанием принятия Комиссией о пересмотре кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю решения об отказе в удовлетворении заявления.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 89 аренды земельного участка от 06.06.2016г., заключенного между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ЗАО «Профессиональная торговая площадка», последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 30157 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, под нежилые здания, используемые под производственную базу (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок договора определен с 06.06.2016г. по 05.06.2065г. (пункт 1.2 Договора).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 13.07.2000г., относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., составляет 79 164 682,87 руб., определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19.12.2016г. отклонено заявление ЗАО Профессиональная торговая площадка» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по тем основаниям, что в нарушение пункта 7.3 Договора аренды не представлено письменное согласие арендодателя земельного участка на пересмотр кадастровой стоимости. Указано, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Доводы Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Администрации г. Хабаровска об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков в силу пункта 7.3 Договора аренды и отсутствия письменного согласия арендодателя в лице администрации г. Хабаровска на пересмотр кадастровой стоимости, являются не обоснованными.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от согласия арендатора на изменение кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия, следовательно, не вправе включать в договора аренды положения, противоречащие действующему законодательству.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из изложенного следует, что пункт 7.3 договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным, поскольку нарушает требования Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 66), Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18) и не влечет за собой юридических последствий в виде отказа административному истцу в удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка без согласия администрации г. Хабаровска.

Поскольку, ЗАО «Профессиональная торговая площадка» является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, оно имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.

Из Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 30.10.2016г. № 290/ЗУ/2016, следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 12 354 116,62 рублей.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Выявлено 8 объектов сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal, еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50 (326) от 26.12.2011г.

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг и на услуги риэлтора (для объектов-аналогов №№ 1-6, 8); на местоположение; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на торг и на услуги риэлтора для объекта-аналога № 7 не произведена с указанием, что в отношении него имеется информация о состоявшейся сделке.

Корректировка на рыночные условия не проведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов, следовательно, покупателю передано право собственности.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги имеют производственно-складское назначение.

Стоимость земельного участка составила 12 354 116, 62 руб. ( 1 кв.м – 409,66 руб.)

Проведена проверка полученного результата на соответствие рыночным ценам со ссылкой на анализ рынка, приведенный в разделе 2.3.4 Отчета, согласно которому в 2011 году средняя цена предложения за 1 кв.м земельных участков производственно-складской застройки составила 664 рубля при разбросе цен от 300 до 1500 руб. При исключении поправки на торг среднее значение диапазона составит 551 руб./кв.м. (249 – 1243 руб./кв.м).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что при использовании модифицированного метода выделения (не метода выделения, как указывает администрация г. Хабаровска) определяется зависимость удельной стоимости 1 кв. м фактически застроенного земельного участка от плотности застройки. При указанном методе в качестве аналогов используются единые объекты недвижимости (здание + земельный участок). Подобранные аналоги относятся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки – земельные участки, предназначенные для размещения производственно-складских объектов, на различие были введены корректировки, что привело к однородности выборки. Идентификация объектов-аналогов №№ 1,2,3,6,8 приведена на стр. 86-124 Отчета. Информация по аналогу № 7 приведена на стр. 344 Отчета.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-281016-2/1 от 06.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Доводы представителя Правительства Хабаровского края, представителя Администрации г.Хабаровска о том, что подобранные объекты-аналоги невозможно идентифицировать, они не являются аналогами объекта оценки, отсутствует необходимая информация, опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.

Обстоятельства, на которые ссылается представитель Правительства Хабаровского края, представитель Администрации г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 23 декабря 2016 года, с заявлением в Комиссию административный истец обращался 08 декабря 2016 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск закрытого акционерного общества «Профессиональная торговая площадка» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 157 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 12 354 116,62 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года на период с 01 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 08 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз