Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» Заздравных Ю.О., представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Лопковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Камчатжилгражданстрой» к краевому государственному бюджетному учреждению «Камчатская государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения об отказе в исправлении ошибок и перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Камчатжилгражданстрой» (далее также – АО «КЖГС», Общество) обратилось в суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Камчатская государственная кадастровая оценка» (далее также – КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка», Учреждение) об оспаривании решения об отказе в исправлении ошибок и перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, оформленное уведомлением № от 31 января 2022 года, и возложении обязанности обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, использовать достоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Свои требования административный истец мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина, пристроенное к жилому дому и расположенное по адресу: с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года была определена в размере 5 186 460 рублей 67 копеек.

В сентябре 2021 года Общество обратилось в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» с заявлением о разъяснении порядка определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, после которого Учреждение самостоятельно откорректировало кадастровую стоимость спорного объекта до 4 760 521 рубля 94 копеек. Указанные изменения оформлены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 7 октября 2020 года № П-18 «О несении изменений в приказ Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 12 ноября 2020 года № 179».

30 декабря 2021 года истец направил в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором указал, что расчет произведен без учета действительного состояния конструкций построенного в 1993 году объекта, в том числе показателя его действительного износа, установленного ГУП «Камчатское краевое БТИ» 20 сентября 2019 года. Ответчиком неправильно применены характеристики строения (высота цоколя), что привело к неправильному определению строительного объема здания. Также подбор источника для установления аналога затратного метода произведен с нарушением, повлекшим неверное применение удельной стоимости строительства. Неправильно установлен срок экономической жизни объекта недвижимости - 83,3 года, вместо 30-40 лет.

31 января 2022 года истцом получено уведомление о рассмотрении его заявления, согласно которому заявление АО «КЖГС» удовлетворено частично со ссылкой на приказ КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2021 года об итогах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № снижена до 4 410 813 рублей.

В иске Общество выражает несогласие с таким решением административного ответчика. Полагает, что при оценке спорного объекта не правильно определен усредненный показатель кадастровой стоимости квадратного метра объекта недвижимости (далее – УПКС). Среднее значение кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования с объектом недвижимости административного истца, за 1 кв. м составляет от 23 000 рублей до 28 000 рублей. Кроме того, в нарушение пункта 7.3.4 и Приложения № 9 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее также – Методические указания № 226), административный ответчик применил к объекту недвижимости, представляющему из себя конструкцию с заполнением мелкими блоками, недостоверный срок экономической жизни 83,3 года. В то время как согласно Приложению № 9 к Методическим указаниям № 226 нежилые помещения магазина относятся к группе «Здания одноэтажные бескаркасные со стенами облегченной каменной кладки, с железобетонными, кирпичными и деревянными колоннами и столбами, железобетонными, деревянными и другими перекрытиями; здания деревянные с брусчатыми или бревенчатыми рубленными стенами, одно-, двух-, и более этажные» с установленным сроком экономической жизни 40 лет. Поскольку на день проведения государственной кадастровой оценки 1 января 2020 года прошло 27 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию, показатель, используемый для расчета величины накопленного износа, согласно пункту 7.3.4 Методических указаний № 226 принимается в размере 60 %. Однако, Учреждение в нарушение указанной нормы использует коэффициент износа 19 %. Невыполнение данных требований административным ответчиком выразилось в необоснованном неприменении технического паспорта и справки о техническом состоянии строения от 20 октября 2019 года, оформленных ГУП Камчатское БТИ. Указанная техническая документация выполнена в пределах срока применения (не более года до даты определения кадастровой оценки) и должна была быть использована при определении кадастровой стоимости объекта. Неправильное указание литеры, техническая ошибка в графе технического паспорта «износ канализации – 400 %», изготовленного ГУП БТИ, не влияет на показатель износа конструкций.

В возражениях на административное исковое заявление и в дополнениях к ним административный ответчик КГБУ «КГКО» выражает несогласие с требованиями административного истца. Указывает на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена Учреждением на основании приказа от 15 августа 2019 года № 113 «О проведении в 2020 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Камчатского края» в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226. Указанный объект представляет собой нежилые помещения магазина, пристроенного к жилому дому, в связи с чем определение кадастровой стоимости группы объектов недвижимости - нежилые помещения осуществляется с использованием УПКС здания-родителя с учетом всех ценообразующих факторов, присущих зданию – родителю с кадастровым номером №. Приказом от 12 ноября 2020 года № утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Камчатского края по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе спорного объекта недвижимости в размере 5 186 460 рублей 67 копеек. В ходе рассмотрения обращения АО «Камчатжилгражданстрой» от 9 августа 2021 года № о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, выявлена ошибка в расчетах стоимости. Установлено, что кадастровая стоимость здания-родителя рассчитывалась путем согласования двух подходов: затратного и доходного, при этом в расчете стоимости объекта недвижимости использован УПКС, полученный в рамках только затратного подхода. Приказом от 7 октября 2021 года № П-18 внесены изменения в приказ от №, согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости составила 4 760 521 рубль 94 копейки. Считает, что сравнение средней стоимости других объектов со стоимостью спорного объекта недвижимости является некорректным, поскольку средняя стоимость в данном случае образована смешением стоимостей здания 1958 года постройки со зданием 2017 года постройки. Среднее значение УПКС применяется только для помещений, родитель которых не определен. Соответственно, указанный административным истцом диапазон средних значений УПКС к объекту недвижимости применению не подлежит. Основания для отказа в пересчете кадастровой стоимости указаны в приказе КГБУ «КГКО» от 28 января 2022 года №. Доводы административного истца о неправильном применении срока экономической жизни 83,3 года были учтены Учреждением при рассмотрении заявления общества от 30 декабря 2021 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. С учетом группы капитальности и материала стен, указанных в техническом паспорте на здание магазина по состоянию на 26 октября 1993 года, установлен срок экономической жизни 58,8 лет. Произведен пересчет физического износа здания-родителя объекта недвижимости, который составил 28 %. Приказом от 10 марта 2022 года № П-9 внесены изменения в приказ от 12 ноября 2020 года № кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена в размере 4 410 813 рублей 43 копеек. Приложенные к заявлению Общества об исправлении кадастровой ошибки копии документов от 20 сентября 2019 года (технического паспорта и справки о техническом состоянии строения) не содержат реквизиты, подтверждающие их подлинность и обеспечивающие их юридическую значимость, содержащиеся в них сведения о технических характеристиках объекта недвижимости являются противоречивыми. Изготовление технических паспортов на нежилые объекты капитального строительства с 9 июля 2013 года не предусмотрено. Технический паспорт здания, представленный административным истцом, изготовлен в сентябре 2019 года, когда у БТИ таких полномочий не было. Учреждение использовало в своих расчетах сведения, отраженные в техническом паспорте на спорное здание магазина от 26 октября 1993 года, который хранится в КГБУ «КГКО» в соответствии с частью 2 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой стоимости» и пунктом 1.2 Порядка хранения, использования технических паспортов, утвержденного приказом от 25 мая 2017 года № 60.

В своем отзыве заинтересованное лицо указывает на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании проведенной государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 21 января 2021 года. Поддерживает позицию, изложенную административным ответчиком КГБУ «КГКО».

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца уточнил исковые требования, согласно уточненному исковому заявлению просил признать незаконным приказ краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2022 года № «Об итогах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», возложить обязанность на административного ответчика КГБУ «КГКО» использовать достоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Протокольным определением в соответствии с положениями статьи 46 КАС РФ судом приняты уточненные исковые требования АО «Камчатжилгражданстрой».

В судебном заседании представитель административного истца участие не принимал, ранее в суде требования Общества поддержал. Полагал, что при строительстве спорного объекта недвижимости применялись блоки из ячеистых бетонов, стеновые мелкие. Данное обстоятельство подтверждает и технический паспорт на здание магазина от 26 октября 1993 года, хранящийся у административного ответчика. В связи с чем делал вывод о том, что стены спорного здания из облегченной каменной кладки и, соответственно, срок экономической жизни для объекта недвижимости необходимо применять 40 лет. О проведении судебной экспертизы по установлению конструкции стен объекта недвижимости ходатайство не заявил, иных доказательств в подтверждение своего довода не представил.

Представитель административного ответчика КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» Заздравных Ю.О. и представитель заинтересованного лица Лопкова Е.И. возражали относительно удовлетворения административных исковых требований Общества по основаниям, указанным в отзывах.

Представитель административного ответчика Заздравных Ю.О. дополнительно суду пояснила, что в соответствии с Приложением № 9 к Методическим указаниям № 226 спорный объект недвижимости при определении физического износа отнесен Учреждением к зданиям одноэтажным бескаркасным со стенами из каменных материалов со сроком экономической жизни 58,8 лет. Обратила внимание суда на то, что технический паспорт и справка от 20 октября 2019 года о техническом состоянии строения, находящегося в , выдана в Елизовском филиале ГУП Камчатское БТИ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 2 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также – постановление Пленума № 28), административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, путем предъявления требований об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума № 28, следует, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Закон о государственной кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ).

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения обращения бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено (часть 14 названной статьи).

Согласно части 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (часть 3 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

На момент спорных правоотношений действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226.

В пункте 7.3.4 Методических указаний № 226 приведен порядок расчета физического износа – утраты полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанной с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Приложение № 9 к Методическим указаниям № 226 содержит сроки экономической жизни объектов капитального строительства в зависимости от их конструкции и материалов. Так для зданий одноэтажных бескаркасных со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей с железобетонными, деревянными и другими перекрытиями и покрытиями срок составляет 58,8 лет, а для зданий одноэтажных бескаркасных со стенами облегченной каменной кладки – 40 лет.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании.

Административное исковое заявление АО «КЖГС» поступило в Камчатский краевой суд 13 апреля 2022 года (л.д. 3-4) без пропуска установленного законом срока.

Согласно материалам дела акционерному обществу «Камчатжилгражданстрой» на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазина, пристроенное к жилому дому и расположенное по адресу: с кадастровым номером № (л.д. 6-9).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства утверждены приказом № от 12 ноября 2020 года, согласно которому кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года была определена в размере 5 186 460 рублей 67 копеек.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 7 октября 2021 года № П-18 в приказ от 12 ноября 2020 года № внесены изменения, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № уменьшена до 4 760 521 рубля 94 копеек.

30 декабря 2021 года административный истец обратился в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В заявлении указал на использование оценщиком недостоверных сведений об объекте недвижимости, приведшее к неправильному определению размера кадастровой стоимости объекта.

Приказом краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2022 года № 06-гко «Об итогах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» заявление АО «Камчатжилгражданстрой», удовлетворено частично, произведен перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Одновременно отказано в исправлении ошибок и перерасчете кадастровой стоимости спорного объекта в части учета ценообразующих факторов объекта недвижимости «величина физического износа в размере 87%», «хронологический возраст».

Обществу сообщено о принятом Учреждением решении уведомлением от 31 января 2022 года с приложением оснований для отказа в исправлении ошибок и перерасчете кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с приказом от 10 марта 2022 года № П-18 в приказ от 12 ноября 2020 года № внесены изменения, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № уменьшена до 4 410 813 рублей 43 копеек.

В качестве оснований для отказа в удовлетворении заявления АО «КЖГС» указано на то, что представленные заявителем в обоснование его довода об использовании Учреждением недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости документы (технический паспорт по состоянию на 20 октября 2019 года и справка о техническом состоянии строения от 20 октября 2019 года представителя по доверенности в Елизовском филиале ГУП Камчатское БТИ) содержат противоречивые сведения. Хронологический возраст объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости учтен на основании сведений о годе постройки (1993 год), содержащихся в представленном Управлением Росреестра по Камчатскому краю перечне объектов недвижимости и в техническом паспорте № по состоянию на 26 октября 1993 года, находящегося на хранении в Учреждении.

Вместе с тем заявление Общества частично удовлетворено, Учреждением при определении кадастровой стоимости объекта в соответствии с Приложением № 9 к Методическим указаниям № 226 учтен срок экономической жизни объекта капитального строительства в размере 58,8 лет вместо ранее учтенного срока – 83,3 года, соответственно, стоимость здания с кадастровым номером № уменьшена до 4 410 813 рублей 43 копеек.

Согласно данным технической документации здание магазина, пристроенное к жилому дому и расположенное по адресу: с кадастровым номером №, является одноэтажным бескаркасным, стены объекта состоят из конструктивных элементов мелких блоков.

Проанализировав приведенные выше документы, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение административного ответчика, оформленное приказом КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2022 года №, соответствует требованиям статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке. Решение принято полномочным лицом в установленные законом сроки, является мотивированным и обоснованным.

Довод административного истца о нарушении Учреждением положений пункта 7.3.4 и Приложения № 9 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, основанный на утверждении, что стены спорного объекта недвижимости возведены из облегченной каменной кладки, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и подлежит отклонению.

Допрошенная в качестве свидетеля старший специалист по определению кадастровой стоимости отдела КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» ФИО9 пояснила суду, что облегченная каменная кладка предполагает наличие посередине между двумя возводимыми стенками изолирующего материала. Однако, на чертеже поэтажного плана строения в техническом паспорте (л.д. 54) не указаны условные обозначения облегченной каменной кладки стен, так как не отражено, что в несущих стенах здания находится изолирующий материал. Кроме того, возведение стен из облегченной кладки в сейсмических районах, к которым относится и Камчатский край, не предусмотрено действующими СНиП 3 03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». В связи с чем Учреждением спорный объект недвижимости был отнесен в соответствии с Приложением № 9 Методических указаний № 226 к группе зданий одноэтажных бескаркасных со стенами из каменных материалов со сроком экономической жизни объекта капитального строительства в размере 58,8 лет.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания незаконным приказа краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2022 года № 06-гко «Об итогах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» не имеется, и в удовлетворении заявленных административным истцом требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска акционерному обществу «Камчатжилгражданстрой» о признании незаконным приказа краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 28 января 2022 года № 06-гко «Об итогах рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости» и возложении обязанности, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Камчатский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 июля 2022 года.

Председательствующий А.Н. Венин