Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Бадмаевой Н.О. - Глебова С.М., представителя административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Караваевой Е.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бадмаевой Н.О. в лице представителя Глебова С.М. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Бадмаева Н.О. в лице представителя Глебова С.М. обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником следующих объектов недвижимого имущества: здания ресторана с гостиницей, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; здания магазина с гостиницей, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; здания кафе на 50 мест, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Калмыкия. Согласно выпискам из ЕГРН от 15.10.2022 г. кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами *, *, * составила, соответственно, 42525737,98 руб., 95487036,99 руб., 17121793,47 руб. Поскольку установление кадастровой стоимости в завышенном размере влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, административный истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости вышеприведенных объектов недвижимости. Согласно отчету оценщика С. № М-1/5 от 06.02.2023 г. рыночная стоимость здания ресторана с гостиницей составила 26970292 руб., в соответствии с отчетом № М-1/6 от 06.02.2023 г. рыночная стоимость здания магазина с гостиницей определена в размере 51532333 руб., согласно отчету М-1/4 от 06.02.2023 г. рыночная стоимость здания кафе на 50 мест составила 12243460 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость каждого из зданий в размере, равном его рыночной стоимости - в соответствии с отчетами оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 17 февраля 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованных лиц филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Общество с ограниченной ответственностью «*».

В судебном заседании представитель административного истца Глебов С.М. просил удовлетворить административные исковые требования, уточнив период применения установленной кадастровой стоимости в отношении объекта с кадастровым номером * – до даты, по состоянию на которую утверждена новая кадастровая стоимость данного объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Караваева Е.Х. возражала против удовлетворения административного иска, полагая нарушенными требования законодательства при составлении отчетов оценщика, в соответствии с которыми определена кадастровая стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости.

Административный истец Бадмаева Н.О., представители административных ответчиков - Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, Общества с ограниченной ответственностью «*», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 21.10.2022 г., а также представленным по запросу Верховного Суда Республики Калмыкия выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 27.02.2023 г. № *2, № *1, № * Бадмаева Н.О. является собственником трех нежилых зданий: с 09.01.2017 г. – здания с кадастровым номером *, с 20.12.2016 г. – здания с кадастровым номером *, с 20.12.2016 г. – здания с кадастровым номером *.

Следовательно, административный истец, как собственник объектов недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из их кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости таких объектов.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания кафе на 50 мест с кадастровым номером * составила 17121793,47 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 15.10.2022 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия.

Кадастровая стоимость здания магазина с гостиницей с кадастровым номером * определена по состоянию на 13.12.2021 г. в размере 95487036,99 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-08/2022/* от 14.02.2022 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выпиской филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 15.10.2022 г. № *.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 15.10.2022 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, кадастровая стоимость здания ресторана с гостиницей с кадастровым номером * определена на основании приказа Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 42525737,98 руб. (дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022).

Не согласившись с результатами указанной выше кадастровой оценки, административный истец обратился к независимому оценщику С. за проведением оценки, согласно отчетам от 06.02.2023 г. которого: 1) № М-1/4 -рыночная стоимость здания кафе на 50 мест с кадастровым номером * составила 12243460 руб.; 2) № М-1/5 - рыночная стоимость здания ресторана с гостиницей с кадастровым номером * составила 26970292 руб.; 3) № М-1/6 - рыночная стоимость здания магазина с гостиницей с кадастровым номером * составила 51532333 руб.

Указанные отчеты представлены административным истцом в обоснование требования об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере рыночной стоимости.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В отчетах об оценке №№ М-1/4, М-1/5, М-1/6 от 06.02.2023 г. приведено подробное описание объектов исследования – зданий (кафе на 50 мест, магазина с гостиницей, ресторана с гостиницей), их основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации зданий и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, исследования анализируемых объектов оценки проведены с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода во всех случаях оценщиком обоснован, поскольку оцениваемые объекты не относятся к объектам недвижимости специального назначения, выявлена достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к аренде и продаже объектов, что позволило произвести исследование в рамках доходного и сравнительного подходов с использованием модифицированного метода выделения, согласно которому стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем определения стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением из него стоимости земельного участка, на котором он находится. Отчеты об оценке содержат подробное описание проведенных исследований и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка аренды и продажи объектов.

Как следует из отчета № М-1/4 от 06.02.2023 г., с учетом назначения объекта – здание кафе на 50 мест, объект оценки (кадастровый номер *) относится к торговой недвижимости, оценка рыночной стоимости проведена с использованием сравнительного и доходного подходов.

Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, на основании которого произведен расчет рыночной ставки арендной платы за помещения оцениваемого объекта, составившей 560 руб. за 1 кв.м. в месяц. В ходе расчета применена корректировка на уторгование (диапазон составил 6-11,1%), по данным справочника оценщика недвижимости – 2020 (под ред. Лейфера Л.А., таб. 139); ввиду различия расположения объекта оценки (относится к спальным микрорайонам высотной застройки III тип) и объектов-аналогов применена корректировка по территориальному признаку к аналогам 2 и 3 – 0,92, к аналогам 1 и 4 – 1,09 (таб. 38). Поскольку объект оценки – отдельно стоящее здание, а объект-аналог 2 – встроенное помещение, к аналогу применен коэффициент 1,15 (таб. 85). Арендуемые площади объектов-аналогов отличны от площади объекта-оценки, в связи с чем применена поправка на размер (площадь) объекта, для объектов-аналогов 1 и 3 – 0,91, для объектов-аналогов 2 и 4 – 0,81 (таб. 83), поправки к объектам-аналогам осуществлены исходя из показателей приведенных таблиц согласно справочнику 2020 г., Офисно-торговая недвижимость, под ред. Лейфера Л.А. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой и неплатежами. Скидка на недозагрузку составила 30% по итогам 2020 г. (по данным компании CBRE – опубликовано https://rg.ru/2021/03/30/v-2020-godu-obem-arendovannyh-ofisnyh-pomeshchenij-sokratilsia-na-30.html), скидка на потери от снижения арендных платежей – 5% (экономический научный журнал «Оценка инвестиций» (https://www-esm-invest.com/ru/The-value-of-real-estate-and-rents-in-Russia-i-the-second-quarter-of-2020), эксплуатационные расходы – 22% (по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализ рынка коммерческой недвижимости на 01.01.2021 г. (https://statrielt.ru/). Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 8613540 руб.

При исследовании сравнительным подходом методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, доверительный интервал - от 8,9 до 13,2%, среднее – 10,9% (таб. 137); ввиду расположения объекта-аналога 3 в микрорайоне среднеэтажной застройки - IV тип, а объект оценки, как объекты 1,2 и 4, находится в спальном микрорайоне высотной застройки - III тип, к аналогу 3 применен коэффициент 1,08 (таб. 38). Отделка объекта оценки характеризуется показателем «люкс», поскольку аналоги 2 и 3 сопоставимы с объектом оценки, а состояние аналогов 1 и 4 характеризуется как «среднее», корректировка к аналогам 1 и 4 составила 1,23. Ввиду различия площадей объектов-аналогов и объекта оценки применена корректировка к аналогам 1 и 3 – 0,91, показатели аналогов 2 и 4 не изменялись – их площадь подпадает под интервал 500-1000 кв.м., как и площадь объекта оценки (таб. 83). Корректировка к объектам-аналогам применена в соответствии с данными справочника недвижимости 2020 г., Офисно-торговая недвижимость под ред. Лейфера Л.А. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 14663408 руб.

Для согласования результатов оценки, полученных с использованием сравнительного и доходного подхода, оценщиком применен метод логического анализа, удельный вес сравнительного подхода составил 60%, доходного – 40% с учетом того, что сравнительный подход основан на реальных рыночных данных, отражает существующую практику продаж и покупок. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 08:14:030643:92 по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 12243460 руб.

Согласно отчету № М-1/5 от 06.02.2023 г. с учетом назначения объекта – здания ресторана с гостиницей (кадастровый номер *), объект оценки относится к офисно-торговой недвижимости, исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов. При исследовании сравнительным подходом использован метод сравнения продаж, применена корректировка на уторгование ввиду разницы между ценой предложения и ценой продажи, доверительный интервал варьируется от 8,9 до 13,2%, использовано среднее значение – 10,9% (справочник оценщика недвижимости – 2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов под. ред. Лейфера Л.А., таб. 137). Поскольку объект оценки расположен в микрорайоне среднеэтажной застройки - IV тип, как и объекты-аналоги 3 и 4, а аналоги 1 и 2 относятся к спальным районам высотной застройки - III тип, то к аналогам 1,2 применен коэффициент 0,92 (таб. 38). Также применены корректировки на материал стен - в отношении объекта-аналога 3 – облицован панельными листами в отличие от других объектов, коэффициент – 1,09 (таб. 129), и на отделку помещений в отношении аналога 1 (коэффициент составил 1,23), поскольку отделка объекта оценки, как и аналогов 2,3,4, характеризуется как «люкс», отделка объекта аналога 1 определена как «среднее». Ввиду того, что площадь объекта оценки подпадает под интервал 1000-1500 кв.м., площадь аналогов 2 и 4 – 500-1000 кв.м., площадь аналогов 1 и 3 – 250-500 кв.м., применена корректировка к аналогам 1 и 3 – 0,84, к аналогам 2 и 4 – 0,93 (таб. 79), расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов. Поправки применены согласно данным справочника оценщика недвижимости – 2020, Офисно-торговая недвижимость, под. ред. Лейфера Л.А. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 30537030 руб.

При исследовании доходным подходом использован метод прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, на основании которого произведен расчет рыночной ставки арендной платы за помещения оцениваемого объекта, составившей 510 руб. за 1 кв.м. в месяц. В ходе расчета применена корректировка на уторгование (диапазон составил 6-11,1%), принят по данным справочника оценщика недвижимости 2020, Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов (под ред. Лейфера Л.А., таб. 139); ввиду различия расположения объекта оценки (относится к микрорайонам среднеэтажной застройки IV тип) и объектов-аналогов по территориальному признаку применена корректировка к аналогам 2 и 3 – 0,85, к аналогам 1 и 4 – 0,92 (таб. 38). Поскольку объект оценки – отдельно стоящее здание, а объект-аналог 2 – встроенное помещение, к аналогу применен коэффициент 1,15 (таб. 85). Ввиду разницы в характеристике отделки внутренних помещений к объектам-аналогам 3 и 4 (состояние отделки «среднее») применен коэффициент 1,24 (таб. 118), отделка аналогов 1 и 2, как и отделка объекта оценки, характеризуется как «люкс». Арендуемые площади объектов-аналогов отличны от площади объекта-оценки, в связи с чем применена поправка на размер (площадь) объекта, для объектов-аналогов 1 и 3 – 0,84, для объектов-аналогов 2 и 4 – 0,75 (таб. 83). Корректировка осуществлена на основании данных справочника Офисно-торговая недвижимость, 2020 г., под ред. Лейфера Л.А. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой и неплатежами. Скидка на недозагрузку составила 30% по итогам 2020 г. (по данным компании CBRE – опубликовано https://rg.ru/2021/03/30/v-2020-godu-obem-arendovannyh-ofisnyh-pomeshchenij-sokratilsia-na-30.html), скидка на потери от снижения арендных платежей – 5% (экономический научный журнал «Оценка инвестиций» (https://www-esm-invest.com/ru/The-value-of-real-estate-and-rents-in-Russia-i-the-second-quarter-of-2020), эксплуатационные расходы – 22% (по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализ рынка коммерческой недвижимости на 01.01.2021 г. (https://statrielt.ru/). Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 21620185 руб.

Оценщиком проведено согласование результатов оценки, полученных с использованием сравнительного и доходного подхода, с применением метода логического анализа, при этом удельный вес сравнительного подхода составил 60%, доходного – 40%. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 26970292 руб.

Согласно отчету № М-1/6 от 06.02.2023 г. с учетом назначения объекта – здания магазина с гостиницей (кадастровый номер *), объект оценки относится к офисно-торговой недвижимости, исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов.

Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, на основании которого произведен расчет рыночной ставки арендной платы за помещения оцениваемого объекта, составившей 450 руб. за 1 кв.м. в месяц. В ходе расчета применена корректировка на уторгование (диапазон составил 3-10%, среднее – 6%) с учетом данных сборника корректировок Статриелт (https://statrielt.ru/). Внесена поправка на местоположение в отношении объектов-аналогов 1 и 3 в виде коэффициента 0,93, расчет комплексной корректировки в зависимости от проходимости, качества подъезда, близости к центру города и остановкам общественного транспорта и т.п. приведен оценщиком в табл. на стр. 122 отчета. Поскольку объект оценки – отдельно стоящее здание, аналоги 3 и 4 – встроенные помещения, то к указанным объектам применена корректировка по типу здания 1,07 с использованием справочника корректировок Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/). Ввиду разницы в техническом состоянии здания (объект оценки – сравнительно новое здание, аналог 1 – в хорошем состоянии, аналог 4 – в удовлетворительном) применена корректировка к аналогу 1 – 1,07, к аналогу 4 – 1,43, как и внесена поправка относительно отделки помещений – к аналогу 1 - 1,09 («простая современная отделка»), к объекту-аналогу 4 – 1,26 («простая отделка»), одновременно, отделка объекта оценки характеризуется как «улучшенная современная отделка», аналоги 2 и 3 сопоставимы с объектом оценки. Арендуемые площади объектов-аналогов отличны от площади объекта-оценки, в связи с чем применена поправка на размер (площадь) объекта: для объектов-аналогов 2,3,4 – 0,89, аналог 1 сопоставим с объектом оценки. Коэффициенты применены на основании данных сборника рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 16, под ред. Попова А.А., https://архивоценщика.рф. Действительный валовый доход определен как разность между потенциальным валовым доходом и потерями, обусловленными недозагрузкой и неплатежами. Скидка на недозагрузку составила в среднем 12% (по данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализ рынка коммерческой недвижимости (https://statrielt.ru/), эксплуатационные расходы – в среднем 26,5% (по данным вышеприведенного сборника № 16, под ред. Попова А.А.). Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 32148994 руб.

При исследовании сравнительным подходом методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, доверительный интервал - от 3 до 10%, среднее – 6% (принят по данным сборника корректировок СтатРиелт https://statrielt.ru/). По итогам проведенной комплексной корректировки в зависимости от проходимости, качества подъезда, близости к центру города и остановкам общественного транспорта и т.п. (расчет приведен оценщиком в табл. на стр. 106 отчета) внесена поправка на местоположение объектов, к аналогу 2 применен коэффициент 1,21, к аналогу 4 – 1,27. Ввиду разницы в техническом состоянии зданий (объект оценки – новое здание, аналоги – в хорошем состоянии) ко всем объектам-аналогам применен коэффициент согласно сборнику рыночных корректировок № 16 (под ред. Попова А.А.) – 1,07. Поскольку объект-аналог 4 облицован панельными листами, к нему применена корректировка на материал стен – 1,06 (принят на основании показателей сборника корректировок СтатРиелт https://statrielt.ru/). Отделка объекта оценки характеризуется как «улучшенная современная отделка», к объекту-аналогу 1 («простая отделка») применена корректировка на отделку – 1,09, аналоги 2,3 и 4 сопоставимы с объектом оценки. Ввиду продажи объекта-аналога 2 с мебелью в соответствии с данными сборника корректировок СтатРиелт https://statrielt.ru/ применен коэффициент 0,9. В связи с различием площадей объектов-аналогов и объекта оценки к аналогам 1 и 4 применена корректировка на площадь (составила 0,89), аналоги 2 и 3 по площади сопоставимы с объектом оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом без учета стоимости занимаемого земельного участка, составила 64454558 руб.

Для согласования результатов оценки, полученных с использованием сравнительного и доходного подхода, оценщиком применен метод логического анализа, удельный вес сравнительного подхода составил 60%, доходного – 40%. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 13 декабря 2021 г., которое составило 51532333 руб.

В ходе рассмотрения дела представителем административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Караваевой Е.Х. заявлено письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, мотивированное следующим. В отчетах №№ М-1/4, М-1/5 в отношении объектов с кадастровыми номерами *, * приведена корректировка на уторгование, равная 10,9%, однако в расчете стоимости сравнительным подходом данный коэффициент использован в значении 10,8%, что ведет к изменению стоимости объекта оценки методом сравнения сопоставимых продаж; в отчете № М-1/6 об оценке здания с кадастровым номером * при объяснении корректировки на уторгование и при использовании скидки на недозагрузку применялась корректировка по состоянию на 01.10.2022 г., в то время как дата оценки объекта – 13.12.2021 г. Данные обстоятельства влияют на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, являются основанием для назначения экспертизы, на разрешение которой необходимо поставить следующие вопросы: 1) Имеются ли в представленных отчетах № М-1/5 от 06.02.2023 г., № М-1/6 от 06.02.2023 г., № М-1/4 от 6.02.2023 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов?; 2) При наличии в отчетах № М-1/5 от 06.02.2023 г., № М-1/6 от 06.02.2023 г., № М-1/4 от 6.02.2023 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости?

Представитель административного истца Глебов С.М. возражал против удовлетворения данного ходатайства, ссылаясь на его необоснованность.

Административный истец Бадмаева Н.О., представители административных ответчиков, заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенные о поступлении в суд ходатайства о назначении оценочной экспертизы с разъяснением судом прав, предусмотренных статьей 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, каких-либо пояснений, заявлений и ходатайств в связи с разрешением этого ходатайства не представили.

Определением суда от 22 марта 2023 года, вынесенным в письменной форме, в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы отказано по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В письменной позиции от 14.03.2022 г. исх. № 3/15 (на письменные возражения представителя административного ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям Караваевой Е.Х. от 13.03.2022 г. исх. № *, содержащие доводы, аналогичные изложенным в ходатайстве о назначении судебной экспертизы) оценщиком С. указано, что при применении корректировок на уторгование (составивших 10,8%) в отчетах №№ М-1/4, М-1/5 от 06.02.2023 г. оценщик действовал в рамках указанного в таб. 137 доверительного интервала в диапазоне 8,9% - 13,2%, при этом погрешность в 0,1% не является существенной, поскольку, к примеру, от 10 млн. погрешность составит 10 тыс. руб. В отчете № М-1/6 от 06.02.2023 г. скидка на торг в размере 6% применена по состоянию на 01.10.2021 г. (диапазон в соответствии с данными сборника СтатРиелт на 01.10.2021 г. составил от 3% до 8%), что соответствует дате оценки – 13.12.2021 г., при этом скриншот корректировок на 01.10.2022 г. является опечаткой, пунктом 18 ФСО № 5 определено, что выявленные технические ошибки, не нарушающие законодательство РФ, не являются основанием для составления отрицательных заключений. Аналогично, представленный на стр. 126 отчета скриншот корректировок на недозагрузку является опечаткой, оценщиком применена скидка в среднем размере 12%, что соответствует диапазону от 5% до 20% по данным сборника СтатРиелт по состоянию на 01.10.2021 г. (дата оценки 13.12.2021 г.), что не привело к искажению данных при расчете.

Оценивая изложенную в ходатайстве о назначении экспертизы позицию представителя административного ответчика Караваевой Е.Х., а также письменную позицию оценщика С., исследовав представленные отчеты №№ М-1/4, М-1/5, М-1/6 от 06.02.2023 г., прихожу к выводу о несостоятельности доводов ходатайства, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о существенных недостатках отчетов, которые повлияли на результат оценки, не установлено.

Так, в отчетах №№ М-1/4, М-1/5 от 06.02.2023 г. оценщиком при расчете применена корректировка на торг в размере 10,8% при одновременном отражении в объяснениях на коэффициент в размере 10,9%, при этом, как верно указано в пояснениях оценщика, оба показателя входят в доверительный интервал уторгования – от 8,9% до 13,2%. С точки зрения математических расчетов, с учетом итоговых значений установленной в результате оценки стоимости оцениваемых объектов сравнительным подходом (17750408 руб. – по отчету М-1/4, 33752840 руб. – по отчету М-1/5), фактическая разница в примененном коэффициенте, составляющая 0,1 % не является существенной (17750 руб. – по отчету М-1/4, 33752 руб. – по отчету М-1/5).

Согласно положениям п. 18 ФСО N 5, в том случае, если технические ошибки не привели к нарушению требований законодательства Российской Федерации и не отразились на стоимости объекта оценки, они не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Как видно из отчета № М-1/6 от 06.02.2023 г. при расчете сравнительным подходом применена корректировка на уторгование в среднем размере 6% (доверительный интервал составил от 3% до 10%), опечатка на стр. 105 отчета (скидка на торг по состоянию на 01.10.2022 г.) не привела к искажению расчетных данных, поскольку, как видно из представленного в пояснениях оценщика скриншота данных Ассоциации СтатРиелт, среднее значение скидки на торг определено по состоянию на 01.10.2021 г. 5%, диапазон – 3-8%, что входит в указанный в отчете доверительный интервал уторгования (3-10%).

Опечатка на стр. 126 отчета (приведены данные Ассоциации СтатРиелт по состоянию на 01.10.2022 г.) при указании скидки на недозагрузку в среднем размере 12% также не свидетельствует о существенном недостатке, поскольку из скриншота, представленного в пояснениях оценщика (по состоянию на 01.10.2021 г.) интервал корректировки на недозагрузку составил 6-20%, среднее значение 12%, которое использовано при расчете. Следовательно, технически ошибочное указание в отчете оценщика даты (01.10.2022 г.), по состоянию на которую определены соответствующие коэффициенты, не влияет на вывод об отсутствии нарушений правил оценки, поскольку фактически данные коэффициенты приведены в соответствующих справочниках по состоянию на 01.10.2021 г., то есть на дату, предшествующую дате, на которую производилась оценка объекта недвижимости (13.12.2021 г.).

Таким образом, в отчетах об оценке противоречий, свидетельствующих о существенных недостатках и являющихся основанием для назначения судебной экспертизы, не выявлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Представителем административного ответчика Караваевой Е.Х. не представлено доказательств того, что указанные в ходатайстве недостатки в отчетах повлекли неверные расчетные данные, существенно влияющие на итоговое значение для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Других обстоятельств, указывающих на наличие оснований для назначения судебной оценочной экспертизы объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлялось и материалы дела не содержат.

В этой связи оснований для назначения судебной оценочной экспертизы в целях устранения недостатков представленных отчетов об оценке не имеется.

Отчеты №№ М-1/4, М-1/5, М-1/6 от 06.02.2023 г. об определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *, *, * составлены независимым оценщиком С., который включен в реестр оценщиков ассоциации «Русское общество оценщиков» 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № * от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 28 июня 2022 года, сроком действия до 30.06.2023 г.).

Оценив представленные административным истцом отчеты об оценке №№ М-1/4, М-1/5, М-1/6 от 06.02.2023 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу об их соответствии требованиям действующего законодательства.

Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования: 1) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 12243 460 рублей по состоянию на 1 января 2021 года; 2) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 51532333 рубля по состоянию на 13 декабря 2021 года; 3) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 26970292 рубля по состоянию на 1 января 2021 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). В силу абз. 2 данного пункта, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 14.03.2023 г. № *, представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия (исх. № * от 14.03.2023 г.) на основании акта об утверждении кадастровой стоимости АОКС-08/2023/* от 13.02.2023 г. утверждена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания ресторана с гостиницей (кадастровый номер *) в размере 42605289,06 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 06 февраля 2023 г.

В этой связи установленная судом кадастровая стоимость данного объекта недвижимости подлежит применению по 05 февраля 2023 года включительно.

В соответствии с абз. 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *3, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 14 февраля 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

р е ш и л :

административное исковое заявление Бадмаевой Н.О. в лице представителя Глебова С.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 12243 460 (двенадцать миллионов двести сорок три тысячи четыреста шестьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 51532 333 (пятьдесят один миллион пятьсот тридцать две тысячи триста тридцать три) рубля по состоянию на 13 декабря 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 26970 292 (двадцать шесть миллионов девятьсот семьдесят тысяч двести девяносто два) рубля по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере 26970 292 (двадцать шесть миллионов девятьсот семьдесят тысяч двести девяносто два) рубля подлежит применению по 05 февраля 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 февраля 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2023 года