Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению К.А.П. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, Правительству Республики Северная Осетия-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

К.А.П. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением, подписанным его представителем К.Р.К., действующим на основании доверенности от 11 ноября 2015 года № ..., к Правительству Республики Северная Осетия-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания), с привлечением в качестве заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее - Управление Росреестра по РСО-Алания) об установлении по состоянию на 1 января 2015 года внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... рублей (далее - земельный участок), обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В обоснование административного иска указал, что на основании договора купли-продажи от 16 июля 2008 года ... и свидетельства о государственной регистрации права от ..., выданного Управлением Росреестра по РСО-Алания, является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Исходя из содержания Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 года № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания» кадастровая стоимость указанного земельного участка на 1 января 2015 года составляет ... рублей, которая внесена в государственный кадастр недвижимости. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что приводит к уплате завышенной суммы земельного налога. В обоснование заявленных требований приложил отчет от 1 сентября 2015 года ...зк, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составляет ... рублей. По мнению истца, соответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям федерального законодательства подтверждается положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 29 сентября 2015 года ....

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 10 декабря 2015 года к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация местного самоуправления г. Владикавказа.

В судебном заседании К.Р.К., представляющий интересы административного истца К.А.П. на основании доверенности от 11 ноября 2015 года № ..., поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснив, что согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составляет ... рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 года № 412. Указал, что правильность отчета и соответствие его требованиям федерального законодательства подтверждается положительным экспертным заключением, приобщенным к материалам дела. Полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2015 года существенно влияет на сумму земельного налога, подлежащего уплате К.А.П.

В судебное заседание административный истец К.А.П. не явился, направив в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания М.А.А., действующий на основании доверенности от 21 сентября 2015 года ..., просил отказать в удовлетворении исковых требований К.А.П., пояснив, что представленный отчет от 1 сентября 2015 года не соответствует принципу достоверности и нормативным положениям, предусмотренным федеральными стандартами оценки.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания Г.А.Д., действующий на основании доверенности от 14 октября 2015 года ..., просил отказать в удовлетворении требований К.А.П., пояснив, что представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2015 года по своему содержанию противоречат требованиям федерального законодательства.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации местного самоуправления г. Владикавказа Б.А.Р., действующий на основании доверенности от 27 октября 2015 года ..., просил отказать в удовлетворении административного иска К.А.П., поддержав доводы представителей административных ответчиков.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания Г.Д.Р., действующая на основании доверенности от 28 сентября 2015 года ..., оставила рассмотрение исковых требований К.А.П. на усмотрение суда. В последующем от представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания Н.М.М., действующей на основании доверенности от 23 сентября 2015 года ..., поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по РСО-Алания, решение по исковым требованиям К.А.П. предоставила на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, показания свидетеля М.С.П., Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания не находит оснований для удовлетворения исковых требований К.А.П.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, административный истец К.А.П. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью ... кв.м.), расположенного по адресу: ... (запись регистрации права от 25 августа 2008 года ...).

На основании Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 28 ноября 2014 года № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года в размере ......).

Согласно кадастровому паспорту от 27 мая 2015 года ... использование земельного участка с кадастровым номером ... разрешено для завершения строительства и последующей эксплуатации станции техобслуживания и автомагазина.

Учитывая, что размер земельного налога зависит, в том числе, от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на 1 января 2015 года, К.А.П. в обоснование исковых требований представил отчет ...зк об оценке рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2015 года, составленный 1 сентября 2015 года оценщиком М.С.П., и положительное экспертное заключение на указанный отчет Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 29 сентября 2015 года ....

Согласно отчету от 1 сентября 2015 года ...зк рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составляет ... рублей.

Исходя из содержания положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 29 сентября 2015 года ..., подписанного экспертом М.В.Ф., отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 1 сентября 2015 года ...зк соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, своду стандартов оценки Российского общества оценщиков и заданию на оценку, а выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФСО. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка рыночной стоимости указанного земельного участка на 1 января 2015 года проведена оценщиком М.С.П. с нарушением положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и требований ФСО.

В пункте 4 ФСО № 3, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, действовавших до 28 сентября 2015 года включительно, т.е. на момент составления отчета от 1 сентября 2015 года ...зк, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Судом установлено, что информация, содержащаяся в отчете от 1 сентября 2015 года ...зк, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и требованиям ФСО.

Согласно содержанию отчета от 1 сентября 2015 года ...зк численность и плотность населения Республики Северная Осетия-Алания указана по данным переписи 2002 года (таблица 10, стр. 19 отчета), количество населения в г. Владикавказе указано по состоянию на 1 января 2005 года (таблица 10, стр. 19 отчета), итоги социально-экономического развития Республики Северная Осетия-Алания приведены за 9 месяцев 2014 года (стр. 23-25 отчета).

Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о недостоверности сведений, приведенных в отчете ...зк на день его составления (1 сентября 2015 года) и дату определения рыночной стоимости земельного участка (1 января 2015 года), что в совокупности приводит к искажению анализа рынка недвижимости в Республике Северная Осетия-Алания, учитывая зависимость рыночной стоимости земельного участка от численности и плотности населения проживающего в конкретном регионе.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, действовавшего до 28 сентября 2015 года включительно, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета от 1 сентября 2015 года ...зк, оценивая рыночную стоимость земельного участка на 1 января 2015 года М.С.П. применил исключительно сравнительный подход, отказавшись от доходного и затратного подходов (пункт 13.2., стр. 43 отчета).

Отказ от использования доходного подхода оценщик мотивирует спекулятивным характером рынка земли в Республике Северная Осетия-Алания, что, по мнению М.С.П., заведомо снижает стоимость оцениваемого объекта.

Между тем, судом установлено, что в отчете от 1 сентября 2015 года ...зк отсутствует достоверная информация (расчеты, аналитические материалы, экспертные исследования и т.д.) позволяющая сделать вывод о спекулятивном характере рынка земли в Республике Северная Осетия-Алания, как правовое основание неприменения М.С.П. доходного подхода при оценке земельного участка на 1 января 2015 года.

В силу пунктов 13 - 15 ФСО № 1 под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Следовательно, в рамках доходного подхода, оценщик М.С.П. имел реальную возможность проанализировать зависимость цены объекта оценки от какого-либо фактора, исходя из конъюнктуры рынка, применимой к оцениваемому земельному участку, либо обосновать возможность применения аналитических данных в отношении иного вида недвижимого имущества к оцениваемому объекту, однако, формально и необоснованно отказался от использования доходного подхода.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оценщиком М.С.П., при составлении отчета от 1 сентября 2015 года ...зк нарушен пункт 20 ФСО № 1.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Суд считает, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком М.С.П. были нарушены требования пункта 14 ФСО № 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета от 1 сентября 2015 года ...зк, в качестве объектов-аналогов оценщик М.С.П. выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка.

Согласно отчету от 1 сентября 2015 года ...зк объектом оценки является земельный участок общей площадью ... кв.м., прямоугольной формы, ровный с небольшим уклоном, с наличием на участке водопровода, электроснабжения, канализации, отопления, с отсутствием улучшений и обременений, наличием подъездного (автомобильного) пути, с разрешенным использованием: для завершения строительства и последующей эксплуатации станции техобслуживания и автомагазина (стр. 17-18 отчета).

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты те земельные участки, которые имеют значительно меньшую площадь, а именно, объект-аналог ... кв.м., объект-аналог ... кв.м., объект-аналог ... кв.м. и с иной формой участка.

Свидетельские показания, данные в судебном заседании оценщиком М.С.П., о введенных им корректировках по указанным показателям, по мнению суда, не исключает обязанности оценщика при выборе объектов-аналогов соблюдать положения пункта 14 ФСО ....

Согласно отчету от 1 сентября 2015 года ...зк в качестве источника информации по объектам-аналогам оценщиком указаны газеты «Вся реклама», «Объявления», «СМС Объявления» (таблица 16, стр. 45-46 отчета), между тем, как установлено судом, светокопии объявлений по объектам-аналогам, приложенные к отчету, не содержат информации об имущественных правах на объекты- аналоги; удовлетворительной транспортной доступности; обычных рыночных условиях; слабо развитой инфраструктуре; наличие инженерных коммуникаций, за исключением объекта-аналога ...; сложной формы земельных участков и их целевого использования; отсутствие обременений и ограничений по объектам-аналогам, указанной М.С.П. в таблице 17 (стр. 46 отчета).

Свидетельские показания, данные в судебном заседании оценщиком М.С.П., о том, что необходимую информацию по объектам- аналогам он получил от лиц, с которыми лично связывался по телефонным номерам, указанным в объявлениях, суд оценивает критически, поскольку в отчете от 1 сентября 2015 года ...зк указанная форма взаимодействия и получения оценщиком информации по объектам-аналогам отсутствует, а сам М.С.П. не смог конкретизировать содержание переговоров, дату их проведения, а также персонифицировать лиц, с которыми контактировал.

Согласно отчету от 1 сентября 2015 года ...зк оценщик проанализировал рынок предложений на дату оценки, между тем, как установлено судом, даты предложений по объектам-аналогам указаны за период с 16 января по 18 декабря 2014 года, без срока действия публичной оферты.

В отчете от 1 сентября 2015 года ...зк и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Согласно отчету от 1 сентября 2015 года ...зк М.С.П. указывает, что оцениваемый земельный участок является незастроенным (стр. 15 отчета), между тем, данное утверждение противоречит фотоснимкам объекта оценки, приложенным к отчету (стр. 56).

Изложенное, по мнению суда, не позволяет полагать содержащуюся в отчете от 1 сентября 2015 года ...зк информацию о ценах объектов-аналогов на дату проведения оценки (1 января 2015 года), из которых рассчитывалась рыночная стоимость земельного участка, достоверной, что является нарушением требований пункта 19 ФСО ... и пункта 10 ФСО ..., согласно которым информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

При проведении оценки в отчете оценщиком введен ряд корректировок.

Так, М.С.П. введена корректировка на время продажи/предложения объекта-аналога ... в размере +13 %, объекта-аналога ... в размере +21 %, объекта-аналога ... в размере +13 %, при этом, оценщик ссылается на данные опроса представителей агентств недвижимости региона (таблица 13, стр. 32-33 отчета), между тем, как установлено судом, отчет не содержит статистическую информацию о данных (результатах) опроса на предмет изменения цен на земельные участки в г. Владикавказе за период с января по декабрь 2014 года.

Исходя из содержания пункта 6 таблицы 17 отчета, М.С.П. не приведены данные о рыночных условиях по объекту-аналогу ... (стр. 46), что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствие необходимых показателей для применения либо неприменения оценщиком корректировки на рыночные условия.

Также оценщиком неверно определена корректировка на площадь. Данная корректировка введена оценщиком на основе устаревших данных анализа кадастровой стоимости земель промышленного назначения. Оценщик использовал статью А.Д. Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», опубликованную в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40), 2005г. Вместе с тем, оценщиком не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки (1 января 2015 года) для региона объекта оценки. Таким образом, оценщиком нарушен пункт 22 ФСО ..., согласно которому, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Исходя из материалов дела и содержания отчета от 1 сентября 2015 года ...зк, судом установлено, что М.С.П. не обладал достоверными сведениями о транспортной доступности и инфраструктуре объектов-аналогов, что опровергает обоснованность не применения оценщиком соответствующих корректировок.

Применяя корректировку на инженерные коммуникации в размере +20 %, оценщиком указано о наличии рядом со всеми объектами-аналогами инженерных коммуникаций, между тем, исходя из содержания отчета от 1 сентября 2015 года ...зк, сведения об инженерных коммуникациях имеются исключительно по объекту-аналогу ..., что в свою очередь, по мнению суда, свидетельствует о необоснованности применения М.С.П. единой корректировки ко всем объектам-аналогам.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, отчет от 1 сентября 2015 года ...зк в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Необоснованный отказ от применения доходного подхода, кроме сравнительного, по мнению суда, влечет изменение рыночной стоимости объекта недвижимости, а неправильный расчет корректировок для учета ценообразующих факторов ведет к изменению его рыночной стоимости.

На основании изложенного, допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2015 года, что указывает на недостоверность и неправильность отчета от 1 сентября 2015 года ...зк. Таким образом, представленный К.А.П. отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя административного истца на наличие положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 29 сентября 2015 года ... на отчет от 1 сентября 2015 года ...зк, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета от 1 сентября 2015 года ...зк требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении административного дела по существу, К.Р.К., представляющий интересы административного истца К.А.П., отказался от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2015 года, что в совокупности с отсутствием процессуальной обязанности суда в назначении указанной экспертизы по собственной инициативе, предполагает возможность вынесения судебного решения по имеющимися в материалах дела доказательствам.

Таким образом, исходя из материалов дела, административный истец К.А.П. не представил суду достоверные доказательства рыночной стоимости земельного участка в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2015 года, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

в удовлетворении административного искового заявления К.А.П. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, Правительству Республики Северная Осетия-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания об установлении по состоянию на 1 января 2015 года внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Э. Батагов