Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нерехта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Нерехта» через представителя по доверенности ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Нерехта» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий и сооружений, с кадастровой стоимостью 58 107 700,12 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.

Отчетом об оценке ООО «****» №100-03-2017 от 10 апреля 2017 года определена рыночная стоимость данного земельного участка в размере 7 203 304 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 248 от 16 мая 2017 года заявление ООО «Нерехта» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости было отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 7 203 304 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель административного истца ООО «Нерехта» по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным выше основаниям, при этом указала, что оспаривает выводы экспертов ООО «****», а также размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка и представила рецензию на заключение экспертов № 1946/17-ЗС, выполненную специалистом ООО «****». Просила назначить повторную экспертизу ввиду несоответствия заключения экспертов № 326/2017 требованиям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года и Федеральным стандартам оценки и нормам КАС РФ. В частности полагала, что при проведении анализа рынка недвижимости экспертами не были проанализированы все имеющиеся предложения на продажу на дату оценки; при проведении расчетов не были использованы все возможные способы и методы (не использован доходный подход), что привело к недостоверному определению стоимости. Обратила внимание на то, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области отказала в удовлетворении заявления общества, в том числе по причине того, что оценщик не учитывал информацию об обременении объекта оценки, при этом это обстоятельство не нашло отражения и в заключении экспертов.

Административные ответчики – администрация города Владимира, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Владимирской области, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Администрация города Владимира и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО «****» и размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.

Администрация города Владимира также представила отзыв на возражения представителя административного истца ООО «Нерехта» ФИО1, в котором указано на обоснованность заключения экспертов и отсутствие противоречий в нем.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей администрации города Владимира, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, показания допрошенных в судебном заседании экспертов ООО «****» **** и ****, исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Нерехта» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий и сооружений (т.1 л.д.9, 212-214).

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 28 февраля 2005 года.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением администрации города Владимира от 29 ноября 2016 года №3742 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования г.Владимир» в размере 58 107 700,12 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (т.1 л.д.10, 226-227).

27 апреля 2017 года ООО «Нерехта», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 16 мая 2017 года № 248 данное заявление отклонено (т.1 л.д.172-175).

10 июля 2017 года ООО «Нерехта» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО «Нерехта» за земельный участок с кадастровым номером ****, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет, составленный ООО «****» №100-03-2017 от 10 апреля 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7 203 304 рублей (т.1 л.д.29-114).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2 л.д.21-25).

Согласно заключению экспертов ООО «**** №326/2017 от 20 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 27 275 000 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствует анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; ссылки на страницах 28,38,66 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; в анализе ценообразующих факторов не представляется возможным проверить ссылку на странице 38 отчета, в связи с чем невозможно подтвердить анализ фактора, влияющего на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; в анализе рынка на страницах 28 отчета не представляется возможным проверить информацию об объектах (кроме объектов, используемых в расчете стоимости) по имеющимся ссылкам, в связи с чем подтвердить исследование рынка в сегменте, к которому относится объект оценки; в расчете стоимости сравнительным подходом применяется объект-аналог № 2, информация о котором на странице 57 не содержит дату обновления информации, при этом оценщик производит корректировку на условия рынка (страница 60 отчета), принимая дату обновления – 01.08.2015; в расчете стоимости сравнительным подходом корректировка на местоположение для объекта-аналога № 1 (страницы 63-64 отчета) производится оценщиком по удельным показателям кадастровой стоимости, что при оспаривании кадастровой стоимости некорректно, при этом проверить данную корректировку не представляется возможным, корректировка на местоположение части города не производится; в расчете стоимости сравнительным подходом при описании вносимых корректировок на наличие инженерных коммуникаций (страница 65 отчета) оценщик не указывает размер корректировок на наличие коммуникаций, при этом на странице 69 отчета в таблице 19 производит корректировку по данному фактору, хотя информации на страницах 55-58 отчета об объектах-аналогах недостаточно для использования данной корректировки (т.2 л.д.34-183).

В связи с этим суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют сделать вывод об обоснованном суждении относительно стоимости объекта оценки, о полноте и достоверности исходной информации, вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО «****» результатов.

Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО «****» в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Экспертное заключение №326/2017 от 20 ноября 2017 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение экспертов №326/2017 от 20 ноября 2017 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объектов оценки и произведенного расчета их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участвующими в деле лицами, за исключением представителя административного истца ООО «Нерехта» по доверенности ФИО1, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения, кроме как от указанного представителя, не поступало.

В связи с возражениями представителя административного истца ООО «Нерехта» по доверенности ФИО1 относительно содержания и результатов экспертного заключения №326/2017 от 20 ноября 2017 года судом были допрошены в судебном заседании эксперты ****, проводившие судебную экспертизу, которые настаивали на правильности и обоснованности данного ими экспертного заключения.

Поскольку эксперты, проводившие судебную экспертизу, обладают правом на проведение подобного рода исследования, имеют достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости земли, что подтверждено документально (т.2 л.д.168-183), предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах дела содержится их подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.34), выводы экспертов по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении экспертов и в их пояснениях в судебном заседании не имелось, экспертами учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы ими не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Никаких объективных данных, свидетельствующих о необходимости проведения повторной экспертизы суду не представлено. На возникшие у представителя административного истца ФИО1 вопросы и возражения экспертами **** допрошенными в ходе судебного заседания, даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № 326/2017 от 20 ноября 2017 года. В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы судом соответствующим определением отказано.

Доводы представителя административного истца в части неверного определения экспертами сегмента рынка, к которому относится земельный участок с кадастровым номером ****, неполного анализа предложений на продажу, не учета данных об обременении земельного участка и индивидуальных особенностей объекта оценки, были мотивированно опровергнуты экспертами в ходе судебного заседания, с мнением которых соглашается суд.

Согласно пункту 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

В материалах дела, в том числе представленных административным истцом, в частности выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 19 июля 2017 года, отсутствуют данные о наличии каких-либо ограничений (обременений) земельного участка. Кроме того такие сведения о наличии обременения на дату оценки не представлены и в ходе судебного разбирательства. Нарушений Федеральных стандартов оценки при проведении оспариваемой экспертизы судом не выявлено.

Экспертами произведен анализ рынка объектов оценки, исходя из ценообразующих факторов в одном сегменте рынка по признаку однородности выборки предложений, подробно описан процесс оценки, в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, аргументированы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Вопреки доводам представителя административного истца в судебном заседании, эксперты обоснованно определили рыночную стоимость земельного участка для целей налогооблажения, что полностью соответствует положениям пунктов 3 и 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) и предмету исследования по данному административному делу.

Суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов. С учетом изложенного суд не принимает возражения представителя административного истца на заключение экспертов №326/2017 от 20 ноября 2017 года.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение экспертов ООО «****» №326/2017 от 20 ноября 2017 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет ООО «****» №100-03-2017 от 10 апреля 2017 года, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Положительное экспертное заключение **** на названный отчет об оценке № 100-03-2017 фактически носит нормативно-методический характер и не является достоверным подтверждением стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.

Не может быть принята во внимание и представленная административным истцом рецензия на заключение экспертов № 1946/17-ЗС, выполненная специалистом ООО «****», которая выводы экспертного заключения не опровергает, представляет собой частное мнение специалиста относительно хода и порядка проведенной судебной экспертизы.

Данная рецензия на заключение экспертов составлена оценщиком, который не является ни стороной по делу, ни представителем участвующих в деле лиц. Указанному оценщику проведение судебной экспертизы не поручалось; свидетелем по делу (которым может быть признан оценщик, составивший отчет об оценке) специалист названной организации не является. Он не может быть признан и специалистом по смыслу положений, закрепленных в ст.50 КАС РФ, поскольку специалистом является лицо, обладающее специальными знаниями и (или) навыками и назначенное судом для дачи пояснений, консультаций и оказания иной непосредственной помощи при исследовании доказательств и совершении иных процессуальных действий по вопросам, требующим соответствующих знаний и (или) навыков. Более того, согласно ст.169 КАС РФ консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий и сооружений, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 27 275 000 рублей.

В связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «Нерехта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 27 апреля 2017 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости оплате подлежала государственная пошлина в размере 2000 рублей. ООО «Нерехта» при обращении в суд с настоящим заявлением была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей по платежному поручению №271 от 6 июля 2017 года, в связи с этим сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 4000 рублей подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Нерехта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственных зданий и сооружений, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 27 275 000 (двадцать семь миллионов двести семьдесят пять тысяч) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Нерехта» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 27 апреля 2017 года.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Нерехта» излишне уплаченную по платежному поручению № 271 от 6 июня 2017 года государственную пошлину в размере 4000 (четырех тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В.Агафонова

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2018 года