Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рубана Николая Алексеевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Рубан Н.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 51 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства водного стадиона с яхт-клубом, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 24 481 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Рубан Н.А. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Рубаном Н.А. проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2010 года составляет 24 481 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п, составляет по состоянию на 1 января 2010 года 48 596 370 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Грачева А.А. административный иск и ходатайство о восстановлении срока поддержала. Просила определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости – 22 028 000 рублей, согласно выводам дополнительно представленного Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного с учетом высказанных в судебном процессе замечаний заинтересованным лицом. Возражала против определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с результатами проведенных по делу судебных экспертиз.

Представитель административного ответчика Правительства Ярославской области по доверенности Лысова К.И. в судебном заседании приводила доводы о наличии оснований сомневаться в достоверности представленного административным истцом Отчета и необходимости установления величины рыночной стоимости земельного участка административного истца путем проведения по делу судебной экспертизы.

Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска, полагали, что достоверно величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца определена проведенными по делу судебными экспертизами.

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо администрация городского поселения Мышкин в письменном отзыве на административный иск полагала, что достоверность представленного административным истцом Отчета подлежит проверке путем проведения экспертизы, приводила доводы о снижении налоговых поступлений в бюджет муниципального образования при удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Гурьянова А.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что ходатайство Рубана Н.А. о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости и его административное исковое заявление подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 января 2012 года.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки Рубан Н.А. обратился в суд 29 мая 2018 года.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п, им пропущен.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Анализ тех обстоятельств, на которые ссылается административный истец в обоснование причин пропуска данного срока, свидетельствует об их уважительности.

Суд принимает во внимание, что административный истец стал собственником земельного участка 15 июля 2013 года. К указанному времени существенная часть срока оспаривания результатов государственной кадастровой оценки истекла. Кроме того, у административного истца имелись основания полагать, что до 2017 года органами исполнительной власти Ярославской области будут приняты меры к проведению очередной государственной кадастровой оценки. Однако, поскольку кадастровая оценка земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года продолжает быть актуальной, применяется для исчисления земельного налога, административный истец принял решение о ее оспаривании в 2018 году.

Суд полагает, что приведенные обстоятельства могут быть оценены как уважительные причины пропуска срока оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим срок оспаривания Рубаном Н.А. кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит восстановлению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что Рубану Н.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 51 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства водного стадиона с яхт-клубом, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета городского поселения Мышкин от 18.11.2009 года N 3 на территории городского поселения Мышкин установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Рубан Н.А. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года № 702-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Ярославской области» по состоянию на 1 января 2010 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 48 596 370 рублей.

Административным истцом представлен Отчет ООО «Ярэксперт» оценки рыночной стоимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2010 года установлена в размере 24 481 000 рублей.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с земельными участками на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом оценки.

Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о четырех объектах – аналогах, к ценам которых применены корректировки на уступку, на местоположение, на площадь.

В ходе рассмотрения дела заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области на указанный Отчет представлялись возражения в той части, что в окончательной выборке в расчеты оценщиком был включен объект – аналог, расположенный в <адрес>, достоверные сведения о виде разрешенного использования которого отсутствуют, в связи с чем нет оснований полагать, что по указанному ценообразующему фактору он сопоставим с объектом оценки.

Кроме того, Департамент приводил доводы о необоснованном использовании оценщиком в качестве основания для расчета корректировки на местоположение земельных участков Сводного доклада о результатах мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ярославской области по итогам 2009 года. Департамент полагает, что указанный доклад сведений, позволяющих рассчитать размер корректировки на местоположение, не содержит.

В связи с признанием обоснованным замечания заинтересованного лица об отсутствии сведений о виде разрешенного использования объекта – аналога № 4, административным истцом представлен уточненный Отчет, в котором из окончательной выборки данный объект – аналог исключен. Результатом данного Отчета стало установление рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере 22 028 000 рублей.

Суд полагает, что доказательств недостоверности данного Отчета в материалах дела нет.

Возражения Департамента об отсутствии оснований для расчета корректировки на местоположение на основании Сводного доклада о результатах мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ярославской области по итогам 2009 года обоснованности Отчета не опровергают.

На основании значений показателей эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ярославской области за 2009 год, оценщик определил размер корректировки на местоположение для земельных участков, расположенных в соответствующих муниципальных образованиях Ярославской области.

Суд полагает, что такой подход принципу экономической обоснованности не противоречит. Оценка эффективности деятельности муниципальных образований области определялась с учетом, помимо прочего, показателей в экономическом развитии, здравоохранении, образовании, жилищно – коммунальном хозяйстве, доступности жилья, что безусловно является показателем экономической привлекательности соответствующей территории и влияет на стоимость расположенных на данной территории земельных участков.

Критикуя приведенный подход к определению размера корректировки на местоположение, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области тем не менее обоснования своих доводов о том, что эффективность деятельности муниципальных образований не влияет на рынок недвижимости, не приводит. В связи с этим, указанные возражения Департамента судом не принимаются.

Экспертом Гурьяновым А.В. по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета, согласно выводам которой Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и определенная Отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной.

Суд не находит оснований принять указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не отвечает, так как выводы эксперта не мотивированы.

Так, в заключении эксперт указывает, что аналоги имеют большой разброс ценовых значений, что не позволяет сделать однозначный вывод о ценовых диапазонах данного сегмента рынка. В этом случае разумно было бы расширить границы выборки и взять в аналоги земельные участки других видов использования, близкие по основным ценовым факторам. Такими аналогами могли быть ИЖС, другие виды коммерческого использования.

Указанные выводы эксперта ссылкой на нормативные акты в сфере оценочной деятельности не обоснованы. Эксперт не указывает положения федеральных стандартов оценки, иных нормативных актов, которые не допускали бы использование аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, но имеющим разброс ценовых значений.

При этом, предложенный экспертом способ устранения данного разброса противоречит пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского поселения Мышкин земельный участок административного истца отнесен к территориальной зоне ЦС-4 – территории объектов отдыха и туризма, среди видов разрешенного использования в пределах которой, как основных, вспомогательных, так и условно разрешенных, жилищное строительство не предусмотрено.

Таким образом, использование в качестве объектов – аналогов земельных участков с видом разрешенного использования ИЖС противоречило бы вышеприведенным положениям пункта 22 ФСО №7.

В экспертном заключении экспертом также приведены доводы о том, что оценщиком неправильно присвоены веса аналогам.

Однако, как в вышеприведенной части замечаний на Отчет, оценщик не приводит положений законодательства об оценочной деятельности, которые нарушены присвоением весов объектам – аналогам тем способом, который применил оценщик.

Кроме того, в указанной части эксперт анализировал только первоначально представленный административным истцом Отчет, в котором для расчетов использовался объект – аналог № 4 в <адрес>. Однако, Отчет, в котором данный объект – аналог был исключен из расчетов эксперт, не анализировал, тогда как такой вопрос был постановлен перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании эксперт пояснил также, что оценщиком не производилась корректировка цен объектов – аналогов по такому ценообразующему фактору как близость к водным объектам. Однако, доказательств безусловного влияния данного фактора на стоимость земельных участков, предназначенных для рекреационных целей, и обязательность введения данной корректировки при расчете рыночной стоимости земельного участка с такими характеристиками, эксперт не привел.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о том, что приведенное заключение эксперта Гурьянова А.В. доказательством несоответствия Отчета, которым определена величина рыночной стоимости земельного участка административного истца в 22 028 000 рублей, не является.

Суд отмечает, что по делу проводились экспертизы определения рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Экспертом Гурьяновым А.В. указанная величина определена в 34 000 000 рублей.

Экспертом Болюбашем Д.В. указанная величина определена в 36 440 000 рублей.

Поскольку по приведенным выше основаниям суд полагает, что доказательств недостоверности представленного административным истцом Отчета в деле нет, суд считает необходимым определить величину рыночной стоимости земельного участка административного истца в соответствии с выводами Отчета в размере 22 028 000 рублей.

При этом суд отмечает, что анализ экспертных заключений не дает оснований установить величину рыночной стоимости земельного участка административного истца в том размере, как это определено указанными заключениями.

Суд принимает во внимание, что нормативные акты, которые содержали бы методологию определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертным путем, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оценка экспертного заключения, как допустимого доказательства, может быть сделана с учетом требований федеральных стандартов оценки. При этом суд учитывает, что при определении величины рыночной стоимости оба эксперта применяли сравнительный подход метод сравнения продаж – то есть способ оценки, определенный ФСО № 7.

Анализ экспертных заключений, с учетом тех возражений которые приведены на них в судебном заседании представителем административного истца, пояснений которые даны в судебном заседании экспертном Гурьяновым А.В., а также письменных пояснений эксперта Болюбаша Д.В., который от явки в судебное заседание уклонился, указывают на нарушение при определении рыночной стоимости вышеприведенных положений пункта 22 ФСО № 7 в ходе обеих экспертиз.

Так, экспертом Гурьяновым А.В. для сопоставления с объектом оценки приняты 11 объектов – аналогов, в большинстве своем предназначенных для индивидуального жилищного строительства. При этом, корректировки по данному ценообразующему фактору эксперт не делал.

В то же время, по изложенным выше основаниям, объект оценки не может быть использован для индивидуального жилищного строительства, поскольку это противоречит Правилам землепользования и застройки городского поселения Мышкин.

Определение рыночной стоимости экспертом Болюбашем Д.В. противоречит подпунктам «а», «б» пункта 22 ФСО № 7, так как в качестве объекта – аналога экспертом принята информация о продаже объекта оценки.

Указанный факт экспертом в судебном заседании не опровергнут.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что надлежащим и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца является Отчет об оценке, которым данная стоимость определена в размере 22 028 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 22 028 000 рублей подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Рубана Н.А. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения Рубана Н.А. с настоящим заявлением в суд, то есть – 29 мая 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Рубану Николаю Алексеевичу срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Административное исковое заявление Рубана Николая Алексеевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 51 000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства водного стадиона с яхт-клубом, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 22 028 000 (двадцать два миллиона двадцать восемь тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 22 028 000 (двадцать два миллиона двадцать восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова