Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Погожевой М. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Погожева М.П. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества : нежилого помещения с кадастровым номером …:219, площадью 463,2 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, … район, с. …, в размере его рыночной стоимости - 1341853 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером …:220, площадью 785,3 кв. м., расположенного по адрес : Ставропольский край, … район, с. …, в размере его рыночной стоимости - 1411017 рублей; указании, что установленная судом кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых помещений применяется для определения размера налогооблагаемой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступлении в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных исковых требований Погожева М. П. указала, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежат ей на праве собственности. Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 декабря 2019 года № … и № …

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 16 декабря 2019 года № … и № … по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером …:219 по состоянию на 24 января 2018 года установлена в размере 7619964, 24 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:220 по состоянию на 16 ноября 2015 года – в размере 12918734, 71 рублей.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанных объектов административный истец обратилась к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.

По заказу административного истца ИП … А. С. подготовлены отчеты № … от 19 декабря 2019 года и № … от 19 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которая составила : нежилого помещения с кадастровым номером …:219 в размере – 1341 853 рублей по состоянию на 24 января 2018 года; нежилого помещения с кадастровым номером …:220 в размере – 1411 017 рублей по состоянию на 16 ноября 2015 года.

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ей объектов недвижимости существенно превышают рыночную стоимость этих объектов, что нарушает ее права и законные интересы как собственника, поскольку влечет неправомерное увеличение размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Погожевой М. П. – Мазур К. Н. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения и выводов повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу экспертом ООО Оценочная компания «Эксперт», просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости : нежилого помещения с кадастровым номером …:219 в размере 1701000 рублей по состоянию на 24 января 2018 года, нежилого помещения с кадастровым номером …:220 в размере 2418000 рублей по состоянию на 16 ноября 2015 года, в соответствии с заключением проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Погожева М. П. в судебное заседание не явилась, по утверждению ее представителя Мазура К. Н. извещена о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, не явились.

От заинтересованного лица - администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края поступило заявление с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела без участия представителя администрации.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, допросив эксперта … В. А., проводившего по данному административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец Погожева М. П. на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11 декабря 2009 года, постановления № … от 16 февраля 2011 года, договора купли-продажи от 05 ноября 2014 года, является собственником нежилого помещения с кадастровым номером …:220, площадью 785,3 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, … район, с. …, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии … № … от 04 декабря 2014 года, серии … № … от 14 ноября 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 декабря 2019 года № 26… (том 1 л. д. 21-22, 24, 25).

Также Погожевой М. П. на основании договора купли-продажи недвижимости от 04 августа 2011 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером …:219, площадью 463,2 кв. м., расположенное по адресу : Ставропольский край, … район, с. …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 19 августа 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 декабря 2019 года № … (том 1 л. д. 19-20, 23).

По результатам государственной кадастровой оценки на основании актов об утверждении кадастровой стоимости от 29 января 2018 года № б/н и от 16 ноября 2017 года № б/н кадастровая стоимость спорных нежилых помещений установлена : с кадастровым номером …:219 в размере 7619964, 24 рублей по состоянию на 24 января 2018 года; с кадастровым номером …:220 в размере 12918734, 71 рублей по состоянию на 16 ноября 2015 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 декабря 2019 года № № …, …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 января 2018 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …:219 и 16 ноября 2017 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …:220 (том 1 л. д. 17, 18).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года, которые внесены в государственный кадастр 22 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты налоговых платежей за спорные объекты недвижимости за предыдущий период на момент обращения истца в суд не истек, и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорных объектов, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности их собственника Погожевой М. П., как налогоплательщика за пользование имуществом, и дает последней право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества, истец Погожева М. П. представила отчеты № … от 19 декабря 2019 года и № … от 19 декабря 2019 года об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений, выполненные ИП … А. С., в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов оценки составила : с кадастровым номером …:220 в размере – 1411 017 рублей (том 1 л. д. 27-92), с кадастровым номером …:219 в размере – 1341 853 рублей (том 1 л. д. 94-155).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Ставропольского краевого суда от 27 января 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 1 л.д. 184-187).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 25 марта 2020 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила : с кадастровым номером …:219 по состоянию на 24 января 2018 года в размере – 2664700 рублей, с кадастровым номером …:220 по состоянию на 16 ноября 2015 года в размере – 4136400 рублей (том 2 л. д. 1-158).

Определением Ставропольского краевого суда от 10 июля 2020 года для правильного разрешения возникшего спора по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза (том 2 л. д. 205-210).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № … от 27 августа 2020 года, проведенной ООО Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость заявленных в иске спорных объектов недвижимости составила : с кадастровым номером …:219 в размере 1701000 рублей по состоянию на 24 января 2018 года, с кадастровым номером …:220 в размере 2418000 рублей по состоянию на 16 ноября 2015 года (том 3 л. д. 7-134).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … В. А. выводы, изложенные в заключении повторной экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение повторной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 27 августа 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

В заключении повторной судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Так, из заключения повторной судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом произведено натурное обследование объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:219, …:220, о чем были выполнены фототаблицы.

Объектами оценки являлись :

– нежилое помещение, с кадастровым номером …:219, площадью 463,2 кв. м., номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенное по адресу: Ставропольский край, … район, с. …;

- нежилое помещение с кадастровым номером …:220, площадью 785,3 кв. м., номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 1, расположенное по адресу: Ставропольский край, … район, с. ….

Эксперт указал в заключении, что здание, где расположены оцениваемые объекты с кадастровыми номерами …:219, …:220, имеет бутовый ленточный фундамент, стены из штучного камня, кирпичные перегородки, деревянные и железобетонные плиты-перекрытия, кровлю из шифера, двойные створные, деревянные проемы, мозаичные бетонные и бетонные полы, отделку штукатуркой, покраской и без отделки, электроснабжение, водоснабжение, водонагревательный котел.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объектов исследования, анализ рынка нежилых помещений Ставропольского края, выставленных на продажу и в аренду в периоды с 16 ноября 2014 года по 16 ноября 2015 года (в отношении объекта с кадастровым номером …:220) и с 24 января 2017 года по 24 января 2018 года (в отношении объекта с кадастровым номером …:219), фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – коммерческого назначения (торгово-офисные), описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости – 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлено 10 предложений по продаже объектов коммерческого назначения, выставленных на продажу в период с 24 января 2017 года по 24 января 2018 года в Ставропольском крае, 14 предложений по продаже объектов коммерческого назначения, выставленных на продажу в период с 16 ноября 2014 года по 16 ноября 2015 года) и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже коммерческих помещений торгово-офисного назначения на рынке. В результате эксперт пришел к выводу о том, рынок коммерческой недвижимости в с. … и сопоставимых населенных пунктах Ставропольского края является неактивным.

Оценка стоимости исследуемых объектов произведена экспертом в рамках сведения результатов, полученных в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Из выставленных на продажу на открытом рынке 10 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки с кадастровым номером …:219 по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги находятся в собственности, представляют собой отдельно стоящие нежилые здания, имеют подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, обеспечены всеми коммуникациями, объект-аналог № 1 расположен в ст. … района Ставропольского края, на красной линии, в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, представляет собой здание в неудовлетворительном состоянии, имеющее среднее состояние отделки; объект-аналог № 2 расположен в пос. … района Ставропольского края, на 1-й линии внутриквартально, в центре административного района, представляет собой здание в удовлетворительном состоянии, имеющее среднее состояние отделки; объект-аналог № 3 расположен в с. … района Ставропольского края, на красной линии, представляет собой здание в удовлетворительном состоянии, имеющее среднее состояние отделки.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:219 в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 14 «Определение рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подходы» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на расположение относительно красной линии, на общую площадь, на локальное местоположение, на функциональность, на физическое состояние, на уровень отделки, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Стоимость 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена экспертом в размере – 4976 рублей (для объекта с кадастровым номером …:219).

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером …:219 в рамках доходного подхода методом прямой капитализации экспертом выбрано 3 объекта-аналога из представленных предложений к аренде торгово-офисных объектов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в с. … (объект-аналог № 1), в ст. … (объект-аналог №2) и в ст. … (объект-аналог № 3).

Указанные объекты-аналоги представляют собой : отдельно стоящие здания свободного назначения (объекты-аналоги № 1 и № 2) и встроено-пристроенное помещение свободного назначения (объект-аналог № 3), расположенные на красной линии, имеющие все коммуникации, удовлетворительное физическое состояние, подъездные пути с твердым покрытием, объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены в центре административного района, объект-аналог № 2 расположен в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, объекту-аналогу № 1 требуется косметический ремонт, объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют среднее состояние отделки.

Корректировки значений для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на локальное местоположение, на тип объекта, на физическое состояние, на состояние отделки, на фактор масштаба. Применение указанных корректировок в рамках доходного подхода, как и отказ от применения иных корректировок экспертом мотивировано в заключении.

Из выставленных на продажу на открытом рынке 14 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объекту оценки с кадастровым номером …:220 по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги находятся в собственности, представляют собой отдельно стоящие нежилые здания, расположены в центре административного района, имеют подъездные пути с твердым покрытием, обеспечены всеми коммуникациями, имеют среднее состояние отделки, объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены внутриквартально, объект-аналог №3 расположен на красной линии, объекты-аналоги № 1 и № 3 имеют хорошее физическое состояние здания, здание объекта-аналога № 2 находится в удовлетворительном состоянии.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки с кадастровым номером …:220 в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 33 «Определение рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подходы» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на расположение относительно красной линии, на общую площадь, на функциональность, на физическое состояние, на уровень отделки, на этажность, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Стоимость 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена экспертом в размере – 4 309 рублей (для объекта с кадастровым номером …:220).

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером …:220 в рамках доходного подхода методом прямой капитализации экспертом выбрано 3 объекта-аналога из представленных предложений к аренде торгово-офисных объектов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … (объект-аналог № 1), в с. … (объект-аналог №2) и в п. … (объект-аналог № 3).

Указанные объекты-аналоги представляют собой : нежилые здания коммерческого назначения, имеющие в се коммуникации, подъездные пути с твердым покрытием, объект-аналог № 1 расположен внутриквартально, объекты-аналоги № 2 и № 3 расположены на красной линии, объект-аналог № 1 имеет хорошее физическое состояние, объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют удовлетворительное физическое состояние.

Корректировки значений для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на локальное местоположение, на тип объекта, на транспортную доступность, на физическое состояние, на этажность, на состояние отделки, на фактор масштаба. Применение указанных корректировок в рамках доходного подхода, как и отказ от применения иных корректировок экспертом мотивировано в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение № … от 27 августа 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества, с учетом их местоположения, целевого использования.

Содержание заключения эксперта № … от 27 августа 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании визуального осмотра, материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом на основе сведения результатов двух подходов, с мотивированным обоснованием отказа от применения затратного подхода, с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости в Ставропольском крае, и объективно отражают рыночную стоимость объектов оценки с кадастровым номером …:219 по состоянию на 24 января 2018 года и с кадастровым номером …:220 по состоянию на 16 ноября 2015 года.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … В. А., проводивший по делу повторную судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение и пояснил, что при проведении исследования поправка на местоположение объектов-аналогов проанализирована и применена в соответствии со справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки и составила 0%, поскольку исследуемые объекты с кадастровыми номерами …:219, …:220 расположены в сельском населенном пункте и в соответствии с планетарной моделью отнесены к «прочим населенным пунктам», как и отобранные объекты-аналоги. При расчете рыночной стоимости спорного объекта с кадастровым номером …:219 корректировка на имущественные права к объектам-аналогам не применена, поскольку проведенный анализ рынка объектов капитального строительства показал, что в 99 % случаев подобные объекты предлагаются к продаже на праве собственности, что также отражено в справочникам оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014, 2017, а также согласуется с данными статистического аналитического портала «СтатРиелт». Арендатор не может распоряжаться объектом капитального строительства, не может реализовать такой объект. Корректировка на имущественные права для объектов капитального строительства ни в одном справочнике не предусмотрена. В этой связи, по объектам-аналогам, в тексте объявлений о продаже которых отсутствовала информация о праве на данный объект, экспертом были сделаны телефонные звонки и уточнена информация о принадлежности объектов. При расчете эксперт исходил из допущения, что объект-аналог принадлежит продавцу на праве собственности. По уровню социально-экономического развития объекты исследования и отобранные объекты-аналоги являются равнозначными. Поскольку в с. … не имеется достаточного количества аналогов, был расширен ареал исследования и выбраны наиболее сопоставимые населенные пункты.

Также эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером …:219 поправка на локальное местоположение применена в соответствии со справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2017 г. и составила +17, 57 % к аналогу № 1, 0% к аналогу № 2 и 0% к аналогу № 3; поправка на общую площадь применена в соответствии со справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2017 г. и составила +7 % к аналогу № 1, 0% к аналогу № 2 и -9% к аналогу № 3. При расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 26:06:181303:220 поправка на площадь применена в соответствии со справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2014 г. и составила -7% к аналогу № 1, -7% к аналогу № 2 и -7% к аналогу № 3.

Помимо вышеизложенного эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером …:220 проанализированы предложения о продаже, опубликованные в период с 24 января 2017 года по 24 января 2018 года, все подобранные аналоги опубликованы до даты оценки – аналог № 1 – 13 февраля 2017 года, аналог № 2 – 18 июля 2017 года, аналог № 3 – 27 сентября 2017 года, срок их экспозиции не превышает 1 года. В рамках исследования площадь объекта-аналога № 3 была уточнена посредством данных портала Росреестра, по указанному к тексте объявления адресу был идентифицирован кадастровый номер объекта – …:569, его фактическая площадь составила 167 кв. м. При расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером …:219 проанализированы предложения о продаже, опубликованные в период с 16 ноября 2014 года по 16 ноября 2015 года, все подобранные аналоги опубликованы до даты оценки – аналог № 1 – 17 июля 2015 года, аналог № 2 – 29 октября 2015 года, аналог № 3 – 25 января 2015 года, срок их экспозиции не превышает 1 года.

С учетом изложенного, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, суд полагает, что административный истец представила надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований, а потому ее требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:219, …:220, находящихся в собственности, в размере их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В суд вместе с экспертным заключением поступило заявление экспертной организации – ООО оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по данному административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 60 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 10 июля 2020 года о назначении повторной судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на Погожеву М. П.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 106, 108, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Погожевой М. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, с кадастровым номером …:219, площадью 463,2 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенного по адресу : Ставропольский край, … район, с. …, в размере равном его рыночной стоимости – 1701 000 рублей по состоянию на дату оценки - 24 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое помещение, наименование : нежилое помещение, с кадастровым номером …:220, площадью 785,3 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение – этаж № 1, расположенного по адресу : Ставропольский край, … район, село …, в размере равном его рыночной стоимости – 2418 000 рублей по состоянию на дату оценки – 16 ноября 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами - …:219, …:220.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца Погожевой М. П. в Ставропольский краевой суд – 20 декабря 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:219, …:220, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Взыскать с административного истца Погожевой М. П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью оценочная Компания «Эксперт» стоимость проведенной повторной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт» (ООО ОК «Эксперт») :

Фактический адрес: …

Юридический адрес: …

ОГРН … от 02.02.2009,

ИНН …,

КПП …,

БИК …,

Кор./счет …

Рас./счет …

Банк: Московский Филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.