Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и помещения в здании в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Курганский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и помещения в здании, равном их рыночной стоимости.

В обоснование указал, что является собственником объектов недвижимости:

- помещения в здании склада, цехов металлообработки и механической сборки, назначение: нежилое, общей площадью 2917,2 кв.м., номера на поэтажном плане: <адрес>

- здания цеха подготовки производства, назначение: нежилое, общей площадью 1142,2 кв.м., инвентарный <адрес>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 27472672 руб. 66 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 29717745 руб. 75 коп.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости объекта оценки № от 10 августа 2020 г., подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» (далее – ООО «НЭО»), рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25 августа 2013 г. составляет 11042000 руб.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости объекта оценки № от 10 августа 2020 г., подготовленного ООО «НЭО», рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 26 июня 2012 г. составляет 6081 000 руб.

Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, установленном в соответствии с отчетами оценщика.

В судебное заседание ФИО1 не явился. О месте и времени рассмотрения дела был извещен.

Представитель ФИО1 – ФИО2 административное исковое заявление поддержала.

Представитель Правительства Курганской области – ФИО3 против заявленных требований возражала, полагала, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости должен быть определен в соответствии с заключением эксперта ФИО4

Представители Управления Росреестра по Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела были извещены, просили рассмотреть дело без их участия.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей ФИО5, ФИО6, эксперта ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

- помещения в здании склада, цехов металлообработки и механической сборки, назначение: нежилое, общей площадью 2917,2 кв.м., номера на поэтажном плане: на <адрес>

- здания цеха подготовки производства, назначение: нежилое, общей площадью 1142,2 кв.м., <адрес>

Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Курганской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № от 14 апреля 2016 г. и № от 25 апреля 2013 г., и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права б/н от 14 апреля 2016 г. и <адрес> от 25 апреля 2013 г.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 21 ноября 2016 г., выданным ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 27472672 руб. 66 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – 29717745 руб. 75 коп.

Судом установлено, что в настоящее время указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости является архивной, поскольку постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

Кадастровая стоимость помещения в здании склада, цехов металлообработки и механической сборки с кадастровым номером № определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п в размере 16668063, 71 руб.

Кадастровая стоимость здания цеха подготовки производства с кадастровым номером № определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п в размере 21121766, 76 руб.

Актуальная кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № внесена в единый государственный реестр недвижимости <...>

Актуальная кадастровая стоимость здания № внесена в единый государственный реестр недвижимости <...>

Как разъяснил в пункте 14 постановления от <...>№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.

В данном случае основания для пересмотра архивной кадастровой стоимости имеются, поскольку ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № с 25 апреля 2013 г., с кадастровым номером № – 14 апреля 2016 г., и архивная кадастровая стоимость затрагивает его права как плательщика налогов.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о расхождении архивной кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичная норма содержится и в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. При этом согласно положениям данной статьи, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области утверждены постановлением Правительства Курганской области от 11 декабря 2012 г. № 586 по состоянию на 27 июня 2012 г. согласно приложению 1 к данному постановлению.

Объект недвижимости с кадастровым номером № вошел в утвержденный приложением 1 постановления перечень, в связи с чем, его рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 27 июня 2012 г.

Объект недвижимости с кадастровым номером № в утвержденный приложением 1 постановления перечень не вошел, он поставлен на государственный кадастровый учет 25 августа 2013 г., что повлекло расчет его кадастровой стоимости актом от 5 декабря 2013 г.

Согласно статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости ранее не учтенного объекта недвижимости будет являться дата внесения о нем сведений в государственный кадастр недвижимости, соответственно, датой определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № является дата внесения о нем сведений в государственный кадастр недвижимости – 25 августа 2013 г.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Удовлетворяя административные исковые требования ФИО1, суд в качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости принимает заключение эксперта ФИО4 от 11 января 2021 г. №, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 9960000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 25 августа 2013 г. составляет 21570000 руб.

Отчеты по определению рыночной стоимости объектов оценки № и №, подготовленные ООО «НЭО», не могут быть приняты в качестве доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд полагает обоснованными выводы эксперта о том, что оценщиком ООО «НЭО» ФИО5 в нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчетах об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена.

Так, в объявлениях о продаже использованных оценщиком аналогов отсутствуют сведения о характеристиках зданий (материале стен, состоянии, наличии коммуникаций). Однако, при расчете стоимости объектов оценки, оценщик такую информацию приводит.

Экспертом установлено, что в отчете № приведена недостоверная информация о том, что аналог № 1 (<адрес>) находится в хорошем состоянии. Здание по указанному адресу находится в плохом состоянии, оно реализовывалось ввиду банкротства давно нефункционирующего собственника – ООО «Кузнечный завод «Русич».

В отчете № приведена недостоверная информация о том, что аналог № 2 (<адрес> находится на второй линии относительно автомагистралей, его состояние хорошее, а назначение – производственно-складское. На самом деле здание проходной находится на первой линии ул. Невежина, является административным зданием, а состояние здания – плохое.

В отчете № приведена недостоверная информация о том, что у аналога № 1 (помещение склада и здания растворного узла по ул. Промышленная, 4) хорошее состояние. На самом деле состояние указанного аналога неудовлетворительное.

В нарушение пункта 11 ФСО № 3 в отчетах отсутствуют копии использованных для анализа рынка материалов.

В частности, в отчете № оценщик говорит о наличии 49 предложений по продаже производственно-складской недвижимости, а в отчете № – 68 предложений. Однако, данная информация ничем не подтверждена.

В нарушение пункта 11 ФСО № 7 оценщиком не приведены следующие разделы анализа рынка:

- определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты;

- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.

В отчете № в нарушение подпункта «е» пункта 24 ФСО № 7 при проведении оценки здания затратным подходом не обоснован выбор аналога и коэффициентов перехода цен.

В нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 оценщик не описал объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В частности, при наличии большого количества предложений, оценщиком выбраны аналоги, реализуемые в ходе банкротства собственника, то есть аналоги, предлагаемые не на рыночных условиях и по низким ценам, ввиду срочности и вынужденности продажи.

Экспертом установлено, что в отчете № при проведении оценки здания сравнительным подходом отсутствует обоснование поправки на отопление в размере 1,37, размер поправки также не обоснован.

В отчете № при проведении оценки здания сравнительным подходом оценщик необоснованно не применил корректировку на площадь для аналога № 3.

В отчете № при проведении оценки здания сравнительным подходом оценщик необоснованно применил корректировку на торг для аналогов № и №.

В нарушение подпункта «в» пункта 24 ФСО № 7 в отчете № оценщик при проведении оценки помещений не обосновал отказ от применения затратного подхода.

В нарушение пункта 13 ФСО № 3 оценщик не проанализировал результаты оценки на соответствие рыночным данным. В результате итоговая стоимость объектов оценки оказалась значительно ниже средних цен, приведенных оценщиком в отчетах.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов в отчетах № и № определена неверно.

В то же время суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного представителем административного истца ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО4 не имеется, противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Допрошенные судом в качестве свидетелей ФИО5 и ФИО6, высказывая несогласие с выводами эксперта, по мнению суда, не привели доводов, свидетельствующих о допущенных ФИО4 существенных нарушениях федеральных стандартов оценки или ошибках в расчетах.

Поскольку актуальная кадастровая стоимость помещения в здании склада, цехов металлообработки и механической сборки с кадастровым номером № внесена в единый государственный реестр недвижимости 22 декабря 2020 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная настоящим решением, подлежит применению до указанной даты.

Поскольку актуальная кадастровая стоимость здания цеха подготовки производства с кадастровым номером 45:25:040102:167 внесена в единый государственный реестр недвижимости 17 декабря 2020 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная настоящим решением, подлежит применению до указанной даты.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, обратившегося в Курганский областной суд 21 сентября 2020 г., об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и помещения в здании в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения в здании склада, цехов металлообработки и механической сборки, назначение: нежилое, общей площадью 2917,2 кв.м., <адрес> в размере 21570000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до 22 декабря 2020 г.

Установить кадастровую стоимость здания цеха подготовки производства, назначение: нежилое, общей площадью 1142,2 кв.м., <адрес> в размере 9960000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до 17 декабря 2020 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение составлено 24 февраля 2021 г.

Судья В.В. Варлаков