Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – центр оптовой торговли, площадью 16 272, 3 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 311 087 258 рублей 97 копеек.

Заявление обосновано тем, что АО «Тандер» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ИП Канцыревым Р.А. (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 311 087 258 рублей 97 копеек.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 г. №1404-п, составляет по состоянию на 12.07.2012 года 556 445 618 рублей 12 копеек.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Кшукин А.Ю. административный иск и ходатайство о восстановлении срока поддержал.

Представитель административного ответчика Правительства Ярославской области по доверенности Лысова К.И. в судебном заседании приводила доводы о наличии оснований сомневаться в достоверности представленного административным истцом Отчета, заключений судебных экспертиз.

Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска, полагали также, что достоверно величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не определена проведенными по делу судебными экспертизами.

Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо Департамент финансов Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направил, письменной позиции по заявленным требованиям не представил суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Атаманова С.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика Канцырева Р.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что ходатайство АО «Тандер» о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости и его административное исковое заявление подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 января 2013 г.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки АО «Тандер» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 мая 2018 г.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404–п, административным истцом пропущен.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд принимает во внимание, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в качестве налоговой базы для целей исчисления налога на имущество организаций стала применяться с 2018 года. Указанный налог подлежит начислению и уплате в 2019 году за налоговый период 2018 год. Таким образом, обязанность по уплате налога на имущество организаций, который определен на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, возникла у АО «Тандер» за пределами срока оспаривания кадастровой стоимости. При этом, сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате очередной государственной кадастровой оценки, в настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.

В связи с этим срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости АО «Тандер» подлежит восстановлению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 3000 до 25000 квадратных метров включительно и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 3000 до 25000 квадратных метров включительно, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов;

3) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.11.2017 N 12-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

В указанный Перечень под номером 19 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является АО «Тандер» на основании свидетельства о государственной регистрации от 27.12.2010 г.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что АО «Тандер» является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 09.11.2017 N 12-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно права и законные интересы АО «Тандер» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 01 июля 2012 года. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года в размере 556 445 618 рублей 12 копеек.

Административным истцом представлен Отчет ИП Канцырева Р.А. об оценке рыночной стоимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года установлена в размере 311 087 258 рублей 97 копеек.

В ходе рассмотрения дела заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области на указанный Отчет представлялись возражения.

Одним из доводов в возражениях указано, что оценщиком прибыль предпринимателя для расчетов была принята в размере 8 %, что является минимальным размером из расширенного интервала (страница 68 и таблица 21 Отчета) и нарушает п. 5 ФСО №3.

По мнению Департамента, для корректного расчета, необходимо было выбрать значение прибыли 23 %. Расчетная величина прибыли предпринимателя, представленная на странице 68 Отчета и таблице 22, будет составлять 36,4 %, а не 12,2 %, что повлечет за собой увеличение стоимости по затратному подходу.

Кроме того, Департамент указывает на то, что на странице 70 Отчета содержатся нечитаемые формулы, что вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц. Также в таблице 27 на странице 75 Отчета при указании местоположения объектов-аналогов №1 и №2 оценщиком допущены орфографические ошибки в названиях улиц.

Департамент приводил доводы о необоснованном неприменении корректировки на «красную линию» при расчете стоимости объекта доходным подходом по отношению к объекту – аналогу № 3.

Представитель Департамента приводил доводы о том, что в таблице 19 на странице 66 Отчета оценщик принимает в качестве аналога объект со стоимостью показателя за 1 м. в куб. – 4 210 рублей с классом качества «эконом». В то же время, не прибегая к расчету класса качества здания, можно сделать однозначные вывод, о том, что объект оценки относится к классу не ниже «стандарт» в соответствии со стр. 238 Справочника «Общественные здания, 2011». Соответственно, расценка для класса «стандарт» будет равна 5 750 рублей за 1 м. в куб., что повлечет за собой стоимость объекта оценки по затратному подходу.

В качестве последнего довода Департамент указывает, что в Отчете об оценке величина рисков, принятая для расчетов, необоснованна (страница 77 Отчета). Департамент считает, что оценщиком при составлении Отчета нарушены требования п.5 ФСО №3 и ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что повлекло за собой сильное занижение рыночной стоимости объекта оценки, в результате которого бюджет Ярославской области может понести потери.

Проанализировав вышеизложенное, суд полагает, что доказательств недостоверности данного Отчета в материалах дела нет.

Нечитаемые формулы, указанные на странице 70 Отчета, а также орфографические ошибки в части указания улиц являются техническими ошибками, которые не повлияли на результат оценки.

Необоснованными являются возражения Департамента в части отсутствия корректировки на красную линию цены объекта – аналога № 3 при расчете стоимости объекта доходным способом.

Из определения, данного на странице 20 Отчета, следует, что оценщик применял понятие «первая линия», подразумевая под ним ряд домов, имеющих прямой выход к проезжей части. Термины «первая линия домов» и «красная линия домов» используются участниками рынка недвижимости. Эти термины характеризуют местоположение объекта недвижимости с точки зрения коммерческой привлекательности.

Следовательно, данный термин не применялся оценщиком как понятие «красная линия» по смыслу градостроительного законодательства.

Объект-аналог №3 расположен вдоль дороги (ул. Володарская), имеет прямой выход к проезжей части, то есть, расположен на «красной линии» в том смысле как это определено оценщиком в Отчете для обоснования корректировок.

Для расчета стоимости объекта доходным способом оценщик определял размер премии за риск инвестирования в объекты недвижимости. По разным категориям рисков оценщиком определились различные значения премии. По отдельным рискам размер премии принят в минимальном значении. По итогам данного исследования оценщиком выведено значение премии в минимальном размере – 0,5 %.

Действия оценщика в указанной части полно приведены в Отчете.

Возражения Департамента в указанной части об отсутствии обоснования принятого размера величины риска являются голословными.

Из Отчета следует, что для расчета стоимости объекта затратным подходом оценщиком принято минимальное значение прибыли предпринимателя, исходя из сложившейся экономической ситуации в стране и регионе. Социально-экономическое положение Ярославской области по итогам развития в 2011 г. можно назвать не совсем стабильным, а цены на недвижимость формируются под действием спроса и предложения, которые после кризиса 2008 г. заметно снизились, что привело к замедлению темпов строительства и стагнации цен на недвижимость.

Исходя из этого, точно рассчитать прибыль предпринимателя на основе сложившейся тенденции невозможно, поэтому оценщиком было принято минимальное значение расширенного интервала. Данный вывод подтверждается «Справочником оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под ред. Лейфера Л.А., 2012 г. – страница 78.

Обоснованность указанных выводов департаментом не опровергнута. Доказательств необходимости расчета величины предпринимательской прибыли в размере среднего значения по данным указанного Справочника не приведено.

Также в рамках затратного подхода оценщиком для расчета стоимости 1 куб.метра строительства принята расценка помещений для класса отделки «эконом».

Суд полагает, что указанный вывод оценщиком в Отчете достаточно обоснован.

При этом суд принимает во внимание, что оценщиком проведен осмотр здания, в результате которого установлено, что часть помещений относится к классу «эконом», другая часть к классу качества «стандарт». По техническому паспорту более 2/3 площадей всего здания относятся к классу качества «эконом» и 1/3 площадей к классу качества «стандарт». Поскольку большая часть помещений относится к классу «эконом», оценщик принял значение по данному классу для всего здания.

Таким образом, исходя из анализа Отчета и показаний оценщика Канцырева Р.А., допрошенного судом в качестве свидетеля, суд не находит оснований полагать, что Отчет выполнен с нарушением законодательства об оценочной деятельности и величина определенной Отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости не является достоверной.

Указанный вывод подтверждается и заключением проведенной по делу судебной экспертизы достоверности Отчета, выполненной экспертом Болюбашем Д.В.

В свою очередь, с выводами эксперта Атаманова С.Н. суд не находит оснований согласиться.

Согласно данному заключению Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и содержит недостоверные выводы относительно величины рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт Атаманов С.Н. критикует выводы оценщика Канцырева Р.А. касательно используемых им подходов и методов оценки, указывая, что согласно классификатору качества зданий раздела «Торговля», приведенного на стр. 239-247 Справочника оценщика «Общественные здания» за 2011 г., оцениваемый объект по совокупности признаков качества здания относится к классу качества «стандарт». Для него аналогом является – «Магазины универсальные от 1 до 3-х этажей», класс конструктивных систем – КС-6, класс качества «стандарт» согласно Справочнику оценщика «Общественные здания» за 2011 г. страницы 256-257, а не класс качества «эконом», как это было сделано оценщиком.

Кроме того, эксперт Атаманов С.Н. указывает, что на дату оценки на рынке недвижимости отсутствовали факторы, позволяющие применить минимальную (максимальную) ставку прибыли предпринимателя, и можно говорить только о средней ставке прибыли предпринимателя в 23 %.

Вместе с тем, в нарушение статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данные выводы эксперта ничем не обоснованы.

В частности, вывод о неверном определении оценщиком класса качества здания сделан экспертом без осмотра здания, без исследования технической документации на него, иных материалов, содержащих его изображение или описание, тогда как, как указывалось выше, оценщиком проводился осмотр здания, исследовались данные его технической документации, вывод оценщика об отнесении здания к классу качества «эконом» полно и подробно в Отчете обоснован.

Также, вывод эксперта Атаманова С.Н. о необходимости применения для расчета стоимости здания затратным путем величины предпринимательской прибыли в размере среднего значения 23 % голословен и не обоснован анализом рынка, тогда как Отчет об оценке такой анализ содержит.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу том, что экспертное заключение в части выводов о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не отвечает, а потому не признается судом в качестве допустимого по делу доказательства.

В связи с необоснованностью выводов экспертизы, проведенной экспертом Атамановым С.Н. в указанной части, у него отсутствовали основания для расчета величины рыночной стоимости объекта, так как к указанной части экспертизы у него имелись основания приступать только при установления нарушений при расчете рыночной стоимости оценщиком.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что надлежащим и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является Отчет об оценке, которым данная стоимость определена в размере 311 087 258 рублей 97 копеек.

Принимая во внимание, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также, что рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 311 087 258 рублей 97 копеек подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Тандер» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения АО «Тандер» с настоящим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, то есть – 29 мая 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Акционерному обществу «Тандер» срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание; наименование – центр оптовой торговли, площадью 16 272, 3 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 311 087 258 (триста одиннадцать миллионов восемьдесят семь тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 97 копеек.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 311 087 258 (триста одиннадцать миллионов восемьдесят семь тысяч двести пятьдесят восемь) рублей 97 копеек.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова