Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Завод ЛИТ» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) «Завод ЛИТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 69 908 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для застройки производственными объектами, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 16 708 012 рублей.

Заявление обосновано тем, что АО «Завод ЛИТ» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания «Легион – Эксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 16 708 012 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 32 377 890, 20 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца на основании доверенности ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского округа Переславль – Залесский своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Завод ЛИТ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Завод ЛИТ» является собственником земельного участка площадью 69 908 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для застройки производственными объектами, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Переславль – Залесской городской Думы Ярославской области от 25 октября 2018 года № 90 на территории городского округа город Переславль – Залесский установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО «Завод ЛИТ» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 32 377 890, 20 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 16 708 012 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Так, одним из аналогов (аналог № 1) явилось предложение о продаже земельного участка в <адрес>

Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области заявлено о необоснованном использовании данного аналога, так как на данном земельном участке расположен объект капитального строительства.

Суд не находит оснований полагать, что данное обстоятельство привело к недостоверным выводам Отчета.

Из дополнительных письменных пояснений оценщика, достоверность которых не опровергнута лицами, участвующими в деле, следует, что им в результате телефонного опроса получены все характеристики данного земельного участка от продавца и, в частности, установлен тот факт, что расположенный на земельном участке объект капитального строительства не пригоден для использования и не входит в стоимость продажи земельного участка.

Суд принимает во внимание также, что данные сведения подтверждаются содержанием объявления о продаже, из которого следует, что объект продается по цене земли.

Из Отчета следует, что при сопоставлении объекта оценки с объектами – аналогами оценщиком применены корректировки на условия рынка (изменение цен между датой оценки и датой предложения), на торг, на расположение относительно автодорог, на площадь.

При сопоставлении с объектом оценки оценщиком установлено, что объект – аналог № 2 (<адрес> расположен на удалении от крупных автодорог, тогда как объекты – аналоги №№ 1 и 3 (<адрес>; Ярославская область, город Ростов) как и объект оценки находятся вблизи крупных автодорог. В связи с этим, цена объекта – аналога № 2 скорректирована оценщиком.

Выводы оценщика о таком расположении объектов – аналогов подтверждаются находящимися в составе Отчета скрин – шотами объявлений, из которых следует, что аналог № 1 расположен непосредственно на Рыбинском шоссе, а аналог № 3 – в 300 метрах от автомобильной трассы федерального значения М8 с асфальтовым подъездом к нему.

В связи с этим, в соответствии с требованиями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, изложенная в отчете информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, в полной мере подтверждена.

В свою очередь, доводы Департамента о том, что указанные объекты не находятся вблизи крупных автодорог и их цены требовали корректировки, являются голословными и вышеприведенными сведениями опровергаются.

В возражениях на Отчет Департаментом приведены также доводы о том, что оценщиком необоснованно к ценам объектов – аналогов не применены корректировки на наличие свободного или затрудненного подъезда к участку, асфальтирование участка, инженерно – геологические условия.

Суд полагает, что данные возражения о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета не свидетельствуют.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются элементы сравнения, влияющие на их стоимость.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Отчет об оценке содержит полное описание определения оценщиком тех ценообразующих факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки, влекут сопоставление данного объекта с аналогами по указанным элементам и при различиях в данных показателях – корректировки их цен.

Приведенные Департаментом в возражениях корректировки в соответствии с положениями ФСО № 7 не являются обязательными для применения при расчетах.

Кроме того, Департаментом не представлено доказательств, что они влияют на ценообразование земельного участка административного истца, а также доказательств различия данного земельного участка по указанным элементам сравнения с аналогами.

Таким образом, отсутствие поименованных корректировок (на наличие свободного или затрудненного подъезда к участку, асфальтирование участка, инженерно – геологические условия) не является основанием сомневаться в достоверности выводов Отчета.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Завод ЛИТ» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО «Завод ЛИТ» с настоящим административным иском в суд – 4 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Завод ЛИТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 69 908 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для застройки производственными объектами, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 708 012 (шестнадцать миллионов семьсот восемь тысяч двенадцать) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 16 708 012 (шестнадцать миллионов семьсот восемь тысяч двенадцать) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 4 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 3 августа 2020 года