Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Суркова Д.А., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство о назначении судебной экспертизы по административному делу по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просила признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № от года незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию на кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью кв.м, расположенного по адресу: в размере рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, с учетом заявленных уточнений требований просил его удовлетворить.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднов А.Ю. в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержал, просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от , выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административных истцов, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения
статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года
№ 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью кв.м, расположенного по адресу: ,

В соответствии с актом об определении кадастровой стоимости
№ № от кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена в размере

03 декабря 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от , выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на определена в размере

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от
№ №ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от , выполненного ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Так, на страницах 39, 43 отчета оценщик ошибочно указывает физическое состояние объекта-аналога № 1 как удовлетворительное и применяет повышающую корректировку, что является ошибкой, увеличивающей стоимость объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик принимает в качестве аналога (объект-аналог № 3) объект, не сопоставимый с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Объектом оценки является торгово-развлекательны центр, который построен по современным технологиям, вблизи остановок общественного транспорта, с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, с удобным подъездом и подходом, улучшенной отделкой, высотой не менее 3 м, просторными зонами общего пользования, вентиляцией и кондиционированием, наземной парковкой, имеющий на своих площадях фуд-корт и развлекательные площадки. Объект-аналог № 3 (переоборудованный производственный корпус) не соответствуют объекту оценки по классу торговой недвижимости. Указанное нарушает пункт 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее- ФСО № 1). Необходимо применить повышающую корректировку или заменить аналог.

На рынке представлено достаточно объектов более схожих с объектом оценки по качественным и количественным характеристикам.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7. В частности, на странице 55 отчета (табл.10) оценщик ошибочно применяет значение недогрузки арендопригодной площади, как на не активном рынке. Проведенный оценщиком подбор объектов-аналогов говорит о противоположном, поскольку помещения, расположенные в торговых центрах, пользуются повышенным спросом у потенциальных арендаторов.

Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного ответчиком судом назначена судебная экспертиза в ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Минюста Российской Федерации на предмет соответствия отчета об оценке от , составленного оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО6, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению экспертов № от Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО11 и ФИО7 отчет, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО6), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Выявленные нарушения не соответствия пунктам 5 и 11 ФСО № 3 могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, при расчете рыночной стоимости оценщиком ФИО6 на странице 40 отчета применялась корректировка на местоположение для объекта-аналога № 2 в размере 0,8, однако учитывая нахождение объекта-аналога № 2 во второй территориальной зоне (населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра) относительно объекта исследования, расположенного в первой территориальной зоне (областной центр), корректировка должна быть повышающей в размере 1,25 (расчет 1/0,8), что оказало влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

На странице 50 отчета, в качестве объектов-аналогов в рамках доходного подхода оценщик использует объекты, существенно отличающиеся по площади от объекта исследования, которые относятся с иному сегменту рынка недвижимости – нежилые встроенные помещения. Данный выбор объектов-аналогов для сравнения и применения расчетов влияет на итоговую стоимость объекта исследования.

На страницах 46, 56 отчета оценщик применяет корректирующий коэффициент на наличие в цене предложенной объектов-аналогов стоимости земельного участка, однако право собственности на земельные участки не подтверждено, что могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Также экспертами Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации отмечено, что на дату оценки – , Приволжским центром методологического и информационного обеспечения оценки выпушены новые Справочники, составленные по данным на 3 квартал 2021 года: «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Под редакцией Л.А. Лейфера. приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2021 г.», «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Под редакцией Л.А. Лейфера. приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2021 г.». В связи с чем использование справочников, составленных в 2020 году, могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта.

Заключение экспертов № от Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО12. и ФИО7 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО9 имеет высшее образование по специальности «Строительство автомобильных дорог и аэродромов», степень магистра по направлению «Строительство», степень магистра по направлению «Юриспруденция», диплом о профессиональной переподготовке Института повышения квалификации и переподготовке кадров ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ по программе «землеустройство», диплом о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦСЭ при МЮ по специальностям: «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности»; экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки» (стаж эксперта по специальности с 2007 года), 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» (стаж эксперта по специальности с 2013 года).

Эксперт ФИО7 имеет высшее экономическое образование, квалификация «экономист-менеджер», ВГТУ, диплом ВСБ № , экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации от в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ от , стаж экспертной работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)» от (стаж по специальности с 2006 года).

Выводы заключения экспертов о том, что отчет об оценке от , составленный оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО6, не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, содержит неполные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

С учетом изложенного, оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от , суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО6 нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закону № 135-ФЗ, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации от №.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания № общей площадью кв.м, расположенного по адресу: , экспертами использовались сравнительный и доходный подходы.

При использовании сравнительного подхода экспертами проведено определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

В рамках доходного подхода, поскольку предполагается наличие стабильного потока денежных средств от сдачи в аренду площадей здания в целом, использован метод прямой капитализации. Основными процедурами оценки при использовании данного метода были следующие: расчет капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход): оценка арендных ставок; оценка валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости.

Экспертами проведено исследование рынка недвижимости. Проведен подбор аналогов, проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных Саратовской области, за период, наиболее приближенный к дате оценки, по данным сайта Архива оценщика (базы данных Авито и ЦИАН). На следующем этапе исключены объекты из иного сегмента рынка недвижимости нежилые встроенные помещения, расположенные в жилых домах, помещения под иной вид деятельности. Из выборки исключены здания, резко отличающиеся по площади – до 1500 кв.м. Также исключены из выборки предложения к продаже с отсутствующими в описании объявлений характеристиками объекта, необходимыми для применения соответствующих корректировок на выявленные различия (при невозможности их идентификации по средством общедоступных источников): назначение, месторасположение, расположение относительно «красной линии» автодороги, год постройки объекта, техническое состояние здания, качество отделки внутренних помещений, имущественные права земельного участка, на которых распложен объект-аналог. Экспертом произведена поэтапная выборка аналогов.

В качестве объектов – аналогов выявлено три предложения к аренде объектов, наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам исключить (нивелировать) за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок по этим параметрам.

Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применены корректировки: на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН); на торг; на дату; на местоположение; на площадь; на этаж; на физическое состояние здания; на тип помещения.

В рамках доходного подхода также применены корректировки: на наличие отдельного входа; на состояние отделки.

Отказ от применения корректировок в рамках сравнительного и доходного подходов по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
В рамках проведения экспертизы экспертами был принят среднерыночный коэффициент недогрузки при сдаче в аренду помещений офисно-торгового назначения в торговых центрах, составляющий на основании данных «Справочника оценщика-2021» - 17,5% (коэффициент 0,825) – неактивный рынок, учитывая отсутствие недостаточного количества предложений к аренде сопоставимых зданий на дату оценки. Потери от неплатежей арендной платы определяются равными нулю, так как сложившаяся практика на рынке коммерческой недвижимости показывает, что количество невыплат по аренде невелико.

Экспертом учтены операционные расходы на основании исследований компании СтатРиэлт для торговых объектов - 28 %.

При определении коэффициента капитализации экспертом использован экспертный метод на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2021» составляющий 11,5% (неактивный рынок), учитывая отсутствие достаточного количества предложений к аренде и продаже сопоставимых зданий на дату оценки.

При согласовании результатов оценки в рамках сравнительного и доходного подходов использован метод анализа иерархий. Итоговое значение веса каждого из подходов рассчитывалось как сумма произведенных результатов вычислений первых двух этапов.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на определено в размере рублей.

Заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В судебном заседании представителями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявлено ходатайство о назначении повторной (третьей) экспертизы в связи с несогласием учреждения с выводами экспертов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Обсудив данное ходатайство с участниками процесса, суд отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В качестве несогласия с заключением эксперта бюджетное учреждение ссылается на то, что экспертом голословно выбрано три объекта-аналога. Вместе с тем в заключении эксперта на странице 16-17 подробно описан процесс отбор аналогов из 50-и предложений, который рассмотрел эксперт со ссылками на Учебно-методическое пособие и Методические рекомендации, которые использовались государственными судебными экспертами.

Как указано в пояснениях к заключению эксперта, экспертом проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных в Саратовской области, из общей выборки исключены предложения к аренде объектов без указания в них цены, затем исключены объекты недвижимости в виде встроенных помещениях, в помещениях под иной вид деятельности. Также исключены из выборки объекты, резко отличающиеся по площади с объектом оценки (до 1500 кв.м), а также предложения к аренде с отсутствующими в описании объявления характеристиками объекта. В заключении эксперта приведены данные только по предложениям к продаже объектов, которые признаны аналогами для объекта исследования.

Также представителями административного ответчика указано, что без конкретных представленных предложений экспертом пользователю отчета невозможно определить выбранного экспертами аналога № 2.

Между тем, как указано в пояснениях к заключению эксперта, отчет составлен не для «пользователей» по договору об оказании услуг, а по определению суда, назначившего экспертизу.

Требования к заключению эксперта регламентированы статьей 82 КАС РФ.

При проведении судебной экспертизы за дачу ложного заключения эксперт может быть привлечен к уголовной ответственности.

В соответствии с положениями Закона об оценке итоговым документом. составленным оценщиком по результатам определения стоимости объекта независимо от вида определённой стоимости является отче об оценке. Закон об оценке не регулирует вопросы составления экспертного заключения в рамках судопроизводства и не устанавливает требований к судебным экспертам. Производство судебной экспертизы в рамках судопроизводства осуществляется с учетом положений процессуального законодательства Российской Федерации.

В качестве объектов-аналогов экспертами были подобраны максимально сопоставимые объекты по площади, так как различия в величине площади существенно снижают стоимость объекта и могут привести к недостоверному результату.

В представленной таблице сайта СтатРиелт административные (офисные) здания премиум-класса и аналогичные здания торгово-развлекательного назначения сопоставимы, следовательно, не требуется внесения корректирующего коэффициента.

Доводы административного ответчика о том, что, поскольку объектом оценки является здание без учета стоимости земельного участка, то из цен предложений ЕОН, указанных в объявлениях, нужно вычесть стоимость земельных участков, относящихся к зданиям, а также относительно ошибочного не проведения анализа стоимости земельных участков объектов-аналогов ЕОН, полученных экспертом в расчётах, являются необоснованными.

Как следует из пояснений к заключению эксперта, при производстве экспертизы эксперт руководствовался приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, которым рекомендовано применение диапазона доли стоимости земельных участков от 20-25%. В указанный диапазон входит значение, принятое экспертом по данным Справочника оценщика – 2021 в размере 0,81 (для торговых центров).

Не обоснованы доводы об отсутствии анализа рынка недвижимости и не применении экспертом корректировки на интенсивность пешеходного движения, поскольку различия местоположения объектов учтены экспертами. Интенсивность пешеходного движения не является ценообразующим фактором для торговых центров, как указал эксперт со ссылкой на Справочник оценщика – 2021.

Также экспертом в пояснениях указано на то, что определение стоимости объекта рассчитано исходя из общей площади объекта (7 505 кв.м), а не данные по арендопригодной площади, так как ставка арендной платы, рассчитанная из общей площади объекта, будет ниже, так как в своей величине содержит, в том числе помещения общего назначения.

Необоснованными являются доводы и о том, что экспертами не учтено, что объект оценки с учетом его ремонта. Вместе с тем различия в состоянии отделки объекта-оценки учтены в соответствующей корректировке на основании Справочника оценщика – 2021. Приведенные в возражениях представителя административного ответчика скриншоты о размере корректировки опубликованы после даты оценки и поэтому не могли быть применены.

Не может принято во внимание и утверждение представителя административного ответчика о том, что объект-аналог № 3 относится к другому сегменту рынка – объекту свободного назначения (использование помещений под магазины, офисы, склады). По данным Справочника оценщика – 2021 объект –аналог № 3 должен быть отнесен, как указал эксперт, к торговым центрам (совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений).

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть на .

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – .

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг представителей (пункт 4 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, возложена на административного истца.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований административного истца обусловлено нарушением его прав административными ответчиками, то соответствующие судебные издержки, понесенные в связи с установлением обстоятельств допущенных нарушений относятся на административного ответчика допустившего данные нарушения.

Согласно счету, выставленному экспертной организацией, услуга по проведению судебной оценочной экспертизы оценена в размере 71 209 рублей.

Пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон
(статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона.

Поскольку решение суда по настоящему делу расценивается как принятое против административного истца, судебные расходы подлежат возложению на данное лицо – ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью
кв.м, расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере рублей по состоянию на .

Датой подачи заявления считать .

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 71 209 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева