Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-204/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русь-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Русь-М» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года и на 1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы и заключением повторной судебной оценочной экспертизы, поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объектов недвижимости. Представлены письменные возражения на повторное экспертное заключение (л.д. 172-175 т.2).

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная повторной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Представитель Управления Росреестра по Московской области вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 12 декабря 2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Однако экспертом <данные изъяты> к экспертному заключению было представлено ходатайство об его отзыве. Из ходатайства следует, что эксперт поставила под сомнение выводы, указанные в экспертном заключении, что приводит суд к убеждению о том, что представленное экспертное заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу.

Определением Московского областного суда от 6 марта 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независмый центр оценки и экспертиз» ФИО1

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению эксперта ФИО1

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, на стр. 68 отчета об оценке представлен скриншот объекта-аналога, принятого для расчета стоимости воспроизводства оцениваемых объектов. Единица измерения у данного объекта – куб.м. На стр. 73 отчета оценщиком введена корректировка на разницу в площади/объеме, но значение ее взято не для объема, а для площади, то есть, объект-аналог сравнивается с объектом оценки по объему, а корректировка вводится на разницу в площади (0,93). Размер верной корректировки должен был составить 0,86. Таким образом, введение неверной корректировки привело к искажению рыночной стоимости объектов оценки.

Также в рамках сравнительного подхода, у объекта аналога №3 на скриншоте, приведенном на стр. 86 отчета, указано, что он расположен на 3-ем этаже четырехэтажного здания. Однако оценщиком не учтен данный факт, корректировка на этажность отсутствует. Отсутствие корректировки привело к искажению рыночной стоимости объектов оценки.

Кроме того, в рамках сравнительного подхода на стр. 57 отчета об оценке, оценщик вычитает из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка, равную кадастровой стоимости земельного участка под площадью застройки. Данная методика является некорректной, потому что, кадастровая стоимость данных земельных участков также оспаривается. Следовательно, вычитая кадастровую стоимость земельных участков, оценщик занизил рыночную стоимость объектов экспертизы.

В заключении эксперт отметил, что объекты-аналоги, принятые в рамках доходного подхода для определения арендной ставки торговых помещений, датированы 2012 г. Дата определения стоимости – 01.08.2015 г. Корректировки на дату оценщик не вводит. Объекты, размещенные за три года до даты оценки, не могут являться аналогами, при определении рыночной стоимости объектов оценки, потому как не отражают действительной ситуации на рынке.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Однако в нарушение указанного положения оценщик на стр. 65-66 отчета об оценке принимает операционные расходы и процент недозагрузки по данным Справочника оценщика недвижимости-2016, подписанного в печать от 18.04.2016 г. На стр. 19 данного справочника указано: «авторы рекомендуют использовать данные справочника при оценке недвижимости на дату: 1 января 2016 г. и последующие даты».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетами, составленными оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве их новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку повторному заключению эксперта ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы ФИО1

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение ФИО1 содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объектов, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы ФИО1 у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта ФИО1 направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

Ссылка представителя административного истца о том, что при определении ценообразующих факторов объектов-аналогов экспертом ФИО1 не проверено их расположение в непосредственной близости к дорогам, не имеет смысла, т.к. в соответствии с условиями обычного делового оборота в предложении (объявлении) о продаже правообладатель во всех случаях действуя разумно и в своем интересе сообщает всю важную, а также сколько-нибудь полезную для ценообразования информацию об объекте недвижимости.

Довод представителя административного истца о том, что у эксперта имелась обязанность внести корректировку на форму участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, суд находит несостоятельной. Как следует из материалов дела, картографического материала административному истцу принадлежат земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, которые в совокупности с приведенными выше участками образуют единый имущественный комплекс. Земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> фактически используются для обслуживания капитальных строений, обустройства прилегающей к торговым центрам территории. Указанные участки самостоятельных ограждений либо входных зон не имеют.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы ФИО1, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением ФИО1 установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного повторным экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 24 августа 2017 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Русь-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24 августа 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>

<данные изъяты> площадью 16 500 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для размещения торгового центра, в размере 83 285 400 рублей.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>

<данные изъяты>, площадью 1 422, 2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере 54 318 327 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2018 года.