Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Грузоподъемные машины» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Открытое акционерное общество (ОАО) «Грузоподъемные машины» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 30 339 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 535 942 рубля.

Заявление обосновано тем, что ОАО «Грузоподъемные машины» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. ОАО «Грузоподъемные машины» проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО «Яр-Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 17 535 942 рубля.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 37 502 644, 68 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца по доверенности Лапина Ю.М., Тужилкина К.В. административный иск поддержали.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. полагала, что рыночная стоимость земельного участка административного истца не подлежит установлению в том размере, который определен представленным административным истцом Отчетом. Достоверно рыночная стоимость данного объекта определена проведенной по делу судебной экспертизой.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области в судебных заседаниях и в письменных пояснениях на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Болюбаша Д.В., допросив в качестве свидетелей специалистов – оценщиков ФИО9 исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО «Грузоподъемные машины» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ОАО «Грузоподъемные машины» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 30 339 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ОАО «Грузоподъемные машины» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 37 502 644, 68 рублей.

В доказательство величины рыночной стоимости указанного земельного участка суд располагает представленным административным истцом Отчетом, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2015 года составляет 17 535 942 рублей, а также заключением судебной экспертизы, назначенной судом, согласно которой рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 32 911 000 рублей.

Оценивая указанные доказательства, суд приходит к следующему:

Как оценщик, так и эксперт определяли рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для расчета оценщиком были отобраны предложения о продаже семи объектов оценки, к ценам которых применены корректировки на передаваемые права, на торг, на линию застройки, на площадь.

Экспертом отобраны четыре объекта – аналога, цены которых корректировались на условия продажи (торг), на условия рынка (время продажи), на площадь, на наличие (отсутствие) электроснабжения, водоснабжения и канализации.

Возражая против достоверности Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях приводил два довода: необоснованное применение оценщиком корректировки к цене объекта – аналога № 7 на расположение относительно автомагистралей, а также необоснованный отказ от использования в расчетах сведений об объектах, сопоставимых по основным характеристикам с объектом оценки, информация о продаже которых была размещена в открытых источниках (Интернет – сайтах Авито, Из рук в руки и других).

Последнее возражение стало основанием и для сделанного в экспертном заключении вывода эксперта о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверности полученных оценкой результатов.

С указанной позицией заинтересованного лица и выводами эксперта суд не может согласиться.

Доводы Департамента о необоснованном применении корректировки на близость к автомагистралям к цене объекта – аналога № 7 опровергаются содержанием Отчета и пояснениями, данными суду оценщиком ФИО10

Из Отчета видно, что объект оценки расположен в глубине застройки, тогда как объект – аналог № 7 располагается на первой линии застройки, что повышает его коммерческую привлекательность. Несмотря на то, что адресом данного объекта является <адрес> основной своей частью участок примыкает к <адрес> и имеет выход на нее.

Таким образом, приведенная корректировка оценщиком обоснована.

Суд не соглашается и с обоснованностью возражений на Отчет в части неиспользования оценщиком всех доступных ему сведений о предложениях продажи сопоставимых с объектов оценки земельных участков.

Из Отчета следует, что оценщиком для расчетов приняты сведения о предложениях о продаже земельных участков с официального сайта в сети Интернет мэрии города Ярославля, то есть о земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, выставлявшихся на торги по продаже указанных земельных участков, либо права аренды на них.

Действительно, Отчет не содержит обоснования отказа оценщика от использования сведений о предложениях из открытых источников, где размещаются предложения о продаже земельных участков частными лицами.

В данной части Отчет нарушает подпункт «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Вместе с тем, суд считает, что такой отказ к получению недостоверных сведений по результатам оценки не привел.

Как следует из показаний допрошенных судом оценщиков ФИО11 отказ от использования сведений с Интернет – сайтов продаж земельных участков обоснован оценщиками тем, что размещенные на нем предложения, учитывая ретроспективность оценки, содержат не полный объем информации, необходимый для идентификации объекта, а также для определения его существенных характеристик для сопоставления с объектом оценки.

В свою очередь, размещенная мэрией города Ярославля, как продавцом, информация в составе извещения о проведении торгов, является полной применительно к описанию объекта, определению его места нахождения и выявлению существенных характеристик, влияющих на образование цены.

Суд полагает указанные пояснения обоснованными и в полной мере восполняющими вышеприведенный недостаток Отчета.

Обоснованность данных пояснений подтверждается и анализом заключения эксперта в той его части, где он проводит расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Эксперт при расчете отказался от использования сведений о предложениях продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и использовал сведения из открытых источников (Интернет – сайтов продаж объектов недвижимости).

При этом из имеющихся в составе экспертного заключения скрин – шотов данных объявлений видно, что они не содержат полной информации, в частности, в связи с отсутствием точного описания их местоположения отсутствует возможность их идентификации; нет сведений об отнесении участков к той или иной функциональной зоне на карте города Ярославля и определения вида их разрешенного использования; отсутствует возможность определить свободен ли земельный участок от построек, и, соответственно, не включена ли в состав цены на него стоимость расположенных на нем зданий; в связи с невозможность идентификации земельных участков на карте города Ярославля отсутствует возможностью выявления ограничений в их использовании (например, наличие санитарных зон).

По изложенным основаниям, достоверность использованных экспертом сведений об объектах – аналогах вызывает сомнения и в полной мере не подтверждается содержанием экспертизы, в том числе приложениями к ней.

Суд не может согласиться с пояснениями эксперта Болюбаша Д.В. в той части, где он указывает на необоснованность использования в расчетах сведений о продаже земельных участков, полученных из извещений о проведении торгов органом местного самоуправления.

Использование такой информации для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости нормативными документами, регулирующими оценочную деятельность, не запрещается.

Обосновывая приведенную позицию, эксперт, ссылаясь на наличие такой позиции среди отдельных оценщиков и экспертов, пояснял суду, что цена продажи земельного участка или права аренды на него на торах определяется не рыночным методом, а путем проведения оценки. Таким образом, для расчетов оценщик использует не цену, определенную рынком, а результаты оценки другого оценщика, что не соответствует принципам определения рыночной стоимости.

Суд с указанной позицией эксперта не соглашается, поскольку она не обоснованна нормативными документами, результатами научных, либо статистических исследований.

При этом, суд принимает во внимание, что муниципальное образование является собственником земельных участков, равноправным участником правоотношений по их гражданскому обороту. Его право на определение цены продажи земельного участка или права аренды на него ограничено законом путем установления обязанности по определению данной цены, как рыночной, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Вместе с тем, при использовании в расчетах цен предложений частных собственников земельных участков оценщик не исследует те мотивы и способы, которые определяют волеизъявление собственника при определении цены земельного участка.

Как следует из Отчета, и экспертного заключения, по результатам анализа рынка специалистами выявляется существенный диапазон определенных частными собственниками цен.

При этом, суд обращает внимание на то, что эксперт в своем заключении не использовал информацию о ценах состоявшихся сделок с земельными участками. Он использовал цену предложений при отсутствии доказательств того, что данные цены не были сформированы при влиянии каких – либо обстоятельств, находящихся вне сферы рыночных отношений (тяжелая жизненная ситуация, либо напротив размещение предложения с целью оценить спрос на объект недвижимости без намерения его продажи, иные факторы).

Кроме того, суд принимает во внимание, что мэрия города как один из самых крупных владельцев земельных участков влияет на формирование цен на земельные участки на рынке, осуществляя их систематическую продажу.

По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что несмотря на отсутствие в Отчете обоснования отказа оценщиков от использования в расчетах сведений о продаже земельных участков с Интернет – сайтов по продажам объектов недвижимости, данный факт к получению недостоверных результатов оценки не привел.

При этом, использование таких сведений экспертом при отсутствии достаточных доказательств тех характеристик объектов – аналогов, которые им учитывались при сопоставлении данных объектов с оцениваемым объектом и при определении вида и размера примененных корректировок к их ценам ставит под сомнение полученные экспертизой результаты.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в качестве объектов – аналогов оценщиком использовано большее количество объектов, к ценам которых применено меньшее количество корректировок по сравнению с экспертным заключением.

По изложенным основаниям, суд полагает, что наиболее достоверно величина рыночной стоимости земельного участка административного истца определена Отчетом.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО «Грузоподъемные машины» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ОАО «Грузоподъемные машины» с заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно – 10 августа 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Грузоподъемные машины» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 339 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 535 942 (семнадцать миллионов пятьсот тридцать пять тысяч девятьсот сорок два) рубля.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 17 535 942 (семнадцать миллионов пятьсот тридцать пять тысяч девятьсот сорок два) рубля.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 10 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова