Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-205/2019 по административному исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко обратилось в суд с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее также - Комиссия, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) об оспаривании решения Комиссии № 1727 от 19 июля 2019 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 156 600 рублей, по состоянию на 1 января 2012 года. Административный истец в административном исковом заявлении также просил восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере 29 880 800 рублей.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 1 января 2012 года, составляет 28 954 032, 35 рублей. Земельный участок, отнесенный к публичной собственности, расположенный в г. Муравленко, административным истцом передан в аренду АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. По обращению арендатора, оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Комиссией не было учтено, что отличие в стоимости составило более 30%, и обязательное положительное экспертное заключение на отчет оценщика представлено не было. Решение Комиссии принято с нарушением установленного порядка. Принятое решение Комиссии нарушает права органа местного самоуправления, поскольку влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей за земельный участок. По мнению административного истца в государственном кадастре недвижимости необходимо восстановить сведения о кадастровой стоимости в размере 29 880 800 рублей, которая соответствует отчету оценщика, приобщенного к административному исковому заявлению.

Судом к участию в деле привлечены: в качестве административного соответчика - Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу; в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (арендатор земельного участка).

Представитель Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко, представитель Комиссии и представитель АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, суд их явку обязательной не признавал. На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу - Григорьев М.Н., Васильев М.А., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании, возражали относительно удовлетворения административного иска, указывая, что оспариваемое решение принято уполномоченным коллегиальным органом в соответствии с требованиями законодательства.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу и Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - Фомин Е.В., Ишметова К.Т., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании, полагали в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Выслушав объяснения представителей административного ответчика Григорьева М.Н., Васильева М.А., а также представителей заинтересованных лиц Фомина Е.В., Ишметовой К.Т., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования г. Муравленко в лице Управления муниципального имущества (арендодатель) в аренду ОАО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10,1291 га, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, в целях эксплуатации участка автодороги (далее - земельный участок).

Согласно условиям договора аренды № 69-10 от 1 апреля 2010 года (со сроком аренды до 1 марта 2059 года) и приложений к нему, арендная плата за использование земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, государственная кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2012 года и составляла 28 954 032, 35 рублей.

5 июля 2019 года арендатор обратился в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с приложением: отчета оценщика, которым рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2012 года, определена в размере 2 156 600 рублей, а также документов, подтверждающих право аренды на земельный участок и его кадастровой стоимости.

Решением Комиссии № 1727 от 19 июля 2019 года (далее также - решение Комиссии, оспариваемое решение) кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика (в размере 2 156 600 рублей), по состоянию на 1 января 2012 года. Измененная решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Оснований для вывода о незаконности оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не имеется, по следующим основаниям.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичные полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Как усматривается из материалов дела, решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, созданной на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года № П/469 (с учетом изменений в персональный состав комиссии и секретаря, внесенных приказами № П/59 от 20 февраля 2013 года, № П/371 от 13 сентября 2013 года, № П/0291 от 15 июня 2016 года).

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок), Комиссией соблюдена.

Так, в соответствии с пунктами 9, 16 Порядка на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 5 июля 2019 года (т.1, л.д. 130) была размещена информация о проведении заседания Комиссии на 19 июля 2019 года. В Администрацию МО г. Муравленко 5 июля 2019 года посредством почтовой связи направлено уведомление о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты и времени его рассмотрения Комиссией, которое было получено администрацией 16 июля 2019 года, то есть заблаговременно до даты заседания (т. 1, л.д. 11).

Указание в уведомлении на год «2010» вместо правильного «2019» не может служить основанием для вывода о ненадлежащем уведомлении органа местного самоуправления, поскольку данное указание является явной технической опечаткой и администрация с учетом года направления уведомления в нем указанного «2019» была заблаговременно осведомлена о времени и месте заседания Комиссии и не лишена возможности как уточнить в Комиссии допущенную опечатку, так и направить в Комиссию заявление об отложении заседания.

При этом каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка либо необходимости личного участия в заседании представителя данного органа местного самоуправления в Комиссию не поступило.

Доводы административного истца о нарушении срока размещения и направления уведомления о заседании комиссии обоснованными признать нельзя. Письменное уведомление было направлено в орган местного самоуправления в день поступления заявления арендатора о пересмотре кадастровой стоимости (5 июля 2019 года) и более чем за пять дней до даты заседания комиссии (19 июля 2019 года) о чем свидетельствует исходящий номер и дата на уведомлении, а также данные о почтовом отправлении (принято организацией почтовой связи 9 июля 2019 года (т. 1, л.д. 135-138)). В свою очередь уведомление посредством почтовой связи было получено указанным органом местного самоуправления заблаговременно до даты заседания комиссии (16 июля 2019 года), что согласуется с требованиями пункта 9 Порядка.

На заседании Комиссии, проведенном 19 июля 2019 года, присутствовало не менее половины ее членов (2 члена комиссии, включая председателя) из общего количества (4 члена комиссии, включая председателя).

Следовательно, в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 10 Порядка, заседание Комиссии являлось правомочным.

Голосование членов Комиссии по вопросу установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены комиссии проголосовали единогласно, что подтверждает протокол заседания комиссии (пункт 70 повестки дня) (т. 1, л.д. 142-143).

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято при наличии кворума и единогласно в соответствии с требованиями пунктов 10, 11, 12 Порядка.

Принятое решение Комиссии доведено до сведения органа местного самоуправления.

Положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке от 1 июля 2019 года № 01-07-2019-89/ИП, подготовленного индивидуальным предпринимателем Кленовой С.С. (далее также - отчет оценщика, отчет оценщика от 1 июля 2019 года).

Представленный в Комиссию отчет оценщика отвечает требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель (земли населенных пунктов), применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности, профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

Вопреки доводам административного искового заявления, как в отчете оценщика, так и в приложении к нему, имеется ссылка на источники информации в отношении объектов аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО № 1, пункту 11 ФСО № 3.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства при проведении оценки объекта.

В указанных обстоятельствах, Комиссия, проанализировав содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, пришла к правильному выводу о том, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки земельного участка, установленным федеральными стандартами оценки.

Нельзя согласиться с доводами административного искового заявления о незаконности решения Комиссии по мотивам различия кадастровой стоимости более чем на 30% в отсутствие положительного экспертного заключения на отчет об оценке, представление которого предусмотрено пунктом 13, 20 Порядка.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Данный перечень является исчерпывающим.

Ранее положения указанной статьи Закона об оценочной деятельности предусматривали необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.

Однако в соответствии с изменениями, внесенными в статью 24.18 Закона об оценочной деятельности Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", данное положение утратило силу.

При этом соответствующие изменения в Порядок создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, не вносились.

Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей Закону об оценочной деятельности.

Следовательно, Комиссия, руководствуясь положениями федерального законодательства, вправе была принять решение об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости в отсутствие положительного экспертного заключения вне зависимости от разницы в такой стоимости.

Доводы административного искового заявления о том, что в соответствии с отчетом другого оценщика, составленного 1 октября 2019 года, рыночная стоимость земельного участка была определена в ином размере, нежели чем было установлено Комиссией, не свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения.

Из приложенного к административному исковому заявлению отчета № 1179/19 от 1 октября 2019 года, выполненного ООО «ЗСК-Центр» (отчет оценщика от 1 октября 2019 года), следует, что данный отчет был составлен после вынесения оспариваемого решения Комиссии и мнение иного оценщика само по себе не свидетельствует о его незаконности.

В отчете от 1 октября 2019 года применен сравнительный подход к оценке, однако выбранные объекты - аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, по имущественным правам (указано на право собственности в отсутствие обременения права, в то время как спорный земельный участок находится в аренде), по дате предложения (2019 год, при этом скидка на торг на 2012 и 2019 годы не может быть признана одинаковой), цена предложения за выбранные объекты аналоги составляла 1 500 000, 1 400 000, 600 000 рублей, при этом после введения определенных корректировок рыночная стоимость объекта оценка стала составлять более его кадастровой стоимости (29 880 800), что не согласуется с пунктами 6, 8, 10, 11 ФСО № 1, пунктами 4, 5 ФСО № 3.

В указанных обстоятельствах отчет оценщика от 1 октября 2019 года не опровергает выводы Комиссии, обоснованные отчетом оценщика от 1 июля 2019 года, отвечающего критерию допустимости и достоверности.

Доводы административного истца о снижении уровня поступлений доходов в местный бюджет ввиду уменьшения размера арендной платы не учитывают, что Комиссия законом наделена правом на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости вне зависимости от размера бюджетных поступлений за использование таких объектов.

Что касается требований, заявленных в административном исковом заявлении о восстановлении в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости определенной отчетом оценщика от 1 октября 2019 года, то данные требования сами по себе являются неправомерными, поскольку суд при рассмотрении административного иска об оспаривании решения Комиссии не вправе самостоятельно изменять кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В указанных обстоятельствах не имеется оснований для вывода о нарушениях административным ответчиком действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения.

Таким образом, оценивая представленные доказательства с позиции статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение, принято уполномоченным коллегиальным органом в пределах его компетенции и в соответствии с требованиями законодательства, что влечет отказ в удовлетворении административного искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу № 1727 от 19 июля 2019 года и восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано во второй апелляционной суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 19 ноября 2019 года.

Председательствующий подпись