Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Спарус» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374, установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Спарус» обратилось 18 июля 2022 года в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве собственности с 25 декабря 2019 года принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – оздоровительный комплекс, площадь – 1434,4 кв.м, местоположение: <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением была установлена кадастровая стоимость принадлежащего заявителю нежилого здания в размере 117 970 305,90 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

В то же время, архивная кадастровая стоимость, ранее установленная по состоянию на 12 декабря 2019 года, составляла 38 380 785,87 руб.

В целях установления актуальной кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ООО «Спарус» обратилось 29 апреля 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года в размере 63 090 000 руб., представив отчет об оценке от 29 апреля 2022 года № Н-0167-2022, выполненный оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А.

Решением ГБУ от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия отчета об оценке положениям п. 5 ФСО № 3 с учетом отсутствия обоснования отказа от применения доходного подхода, а также пункта 22 ФСО № 7, поскольку оценщик при проведении оценки объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода без достаточных к тому оснований отобрал только 3 объекта-аналога при значительном диапазоне рыночных данных в соответствующем сегменте рынка и необоснованно провел корректировку на наличие мебели и техники в отношении объекта-аналога № 3, вследствие чего удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки составил 43 983 руб., то есть за пределами диапазона цен предложений коммерческой недвижимости от 60 000 руб. до 80 000 руб.

ООО «Спарус», обосновывая требование о признании незаконным названного решения бюджетного учреждения, указало, что на стр. 19-20 отчета оценщиком приведено обоснование отказа от применения доходного подхода, а в рамках сравнительного подхода оценщиком в разделе 9.2.2 отчета об оценке надлежащим образом проведен анализ рынка, выбор оценщиком 3 объектов-аналогов не противоречит положениям пункта 11 ФСО № 7, согласно которому объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности», а также оценщиком обоснованно проведена корректировка на наличие мебели и техники исходя из буквального содержания объявления о продаже.

Ссылаясь на нарушение своих прав в сфере налогообложения вследствие значительного превышения кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости, ООО «Спарус» просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374 и установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года в размере 63 090 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и администрация городского округа «Город Калининград».

Определением суда от 8 августа 2022 года удовлетворено ходатайство ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости»: по делу назначена судебная экспертиза в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления действительной рыночной стоимости объекта; производство по делу приостановлено.

Определением от 12 сентября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением 6 сентября 2022 года заключения эксперта Митрякова А.А. о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и о рыночной стоимости объекта по состоянию на 12 апреля 2022 года – 61 845 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца - Мещерякова А.А. представила уточнения к административному исковому заявлению, в котором по сути корректируется заявленная величина рыночной стоимости, которую административный истец просит определить исходя из экспертного заключения – 61 845 000 руб.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - Полякова Д.В. считала не подлежащим удовлетворению требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения, разрешение требования об установлении рыночной стоимости полагала на усмотрение суда.

Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

На основании части 6 статьи 226 КАС РФ судом определено разрешить ходатайство в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца и бюджетного учреждения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным постановлением установлена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость, помимо прочих, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 117 970 305,90 руб., которая не изменялась, является актуальной и подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года (л.д. 18).

Очередная кадастровая оценка проведена в порядке, определенном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Нежилое здание с кадастровым номером № поставлено на государственный кадастровый учет 12 декабря 2019 года и принадлежит ООО «Спарус» на праве собственности с 25 декабря 2019 года (л.д. 20-24).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В соответствии с частью статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 2 этой же статьи заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, с 1 декабря 2021 года правообладатели объектов недвижимости, расположенных на территории Калининградской области, кадастровая стоимость которых установлена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости ООО «Спарус» обратилось 29 апреля 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года в размере 63 090 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А. от 29 апреля 2022 года № Н-0167-2022 (л.д. 28, 30-62).

Оценщиком рыночная стоимость оцениваемого нежилого отдельно стоящего здания на ул.Ялтинской в г.Калининграде была определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 3 отдельно стоящих нежилых здания, из которых 1 объект расположен в пос.Шоссейный Гурьевского района Калининградской области и 2 объекта – на улицах Сусанина и Колхозной в г.Калининграде, при этом в отношении расположенного в Гурьевском районе объекта проведена повышающая корректировка по критерию местоположения – 24%, в отношении объекта на ул. Колхозной в г.Калининграде – понижающая корректировка – 12,28 - на критерию наличия мебели, после чего определена удельная рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка, – 54 300,34 руб./кв.м (без стоимости земельного участка - 43 983 руб.).

Решением бюджетного учреждения от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374 в удовлетворении такого заявления отказано по мотиву несоответствия данного отчета об оценке положениям пункта 22 ФСО № 7 (л.д. 29).

Исходя из содержания оспариваемого решения и письменных возражений ГБУ на административное исковое заявление (л.д. 75-76), позиция бюджетного учреждения сводится к тому, что при наличии на рынке недвижимости значительного количества предложений по продаже отдельно стоящих нежилых зданий и диапазоне цен на такие объекты от 60 000 руб. до 80 000 руб., недостаточным является выбор оценщиком 3 объектов-аналогов, тем более, что в процессе оценки объекта капитального строительства оценщиком безосновательно проведена корректировка по критерию наличия мебели и техники, которые не являются конструктивными элементами объекта недвижимости, вследствие чего величина рыночной стоимости искажена.

В соответствии с заключением эксперта от 2 сентября 2022 года № Эз-01/2022 отчет об оценке от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374, выполненный оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом отмечены недостатки, допущенные оценщиком к оформлению отчета об оценке, в частности, в нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8ж ФСО № 3 не указан ИНН правообладателя объекта оценки, в нарушение п. 12 ФСО № 3 документы, представленные заказчиком, в частности, подписанная усиленной электронной подписью должностного лица выписка из ЕГРН, не заверены в установленном порядке; в нарушение п. 10 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ в приложении к отчету об оценке не приложен технический паспорт объекта оценки (при отсутствии оснований полагать, что со дня постановки объекта на государственный кадастровый учет с 12 декабря 2019 года, имело место изменение характеристик объекта) и т.п.

Выводов о том, что перечисленные в исследовательской части экспертного заключения недостатки относительно оформления отчета повлекли за собой искажение результата оценки, в заключении эксперта от 2 сентября 2022 года № Эз-01/2022 не имеется.

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям, установленным к его оформлению, экспертом во исполнение определения суда от 8 августа 2022 года определена величина рыночной стоимости объекта оценки – 61 845 000 руб., что на 1 245 000 руб. меньше величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 4 нежилых здания, каждое из которых расположено в г.Калининграде и представляет собой отдельно стоящее нежилое здание, в том числе объект-аналог № 3, который также был отобран оценщиком как сопоставимый по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

Относительно корректировки по критерию наличия мебели и техники (правомерность проведения которой бюджетное учреждение в оспариваемом решении расценило как нарушение оценщиком п. 22 ФСО № 7), эксперт указал в исследовательской части, что наличие изношенного оборудования и мебели не оказывает влияния на общую стоимость продаваемой коммерческой недвижимости, а коммерческая недвижимость с офисной техникой и мебелью, торговым, медицинским и другим специальным оборудованием, находящимися в хорошем техническом состоянии, продается с повышающим коэффициентом, в связи с чем эксперт, как и оценщик, применил соответствующую корректировку.

В процессе определения рыночной стоимости эксперт провел корректировки по критериям «характеристики местоположения», «расположение относительно красной линии», «состояние здания», «общая площадь», «качество отделки», определив согласно исследовательской части заключения размер корректировок на основании Справочника оценщика недвижимости - 2020 под ред. Л.А. Лейфера либо находящихся в общем доступе расчетов Статриелт на основе рыночной информации, что само по себе федеральными стандартами оценки не запрещено.

При этом удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки составил 43 116 руб. (без учета скидки на торг) при том, что в отчете об оценке – 43 983 руб., что в оспариваемом решении фактически расценено как необоснованное отклонение от заявленного продавцами недвижимости диапазона рыночных цен от 60 000 руб. до 80 000 руб.

Как следует из сопоставления отчета об оценке и экспертного заключения, уменьшение удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки с 43 983 руб. (согласно отчету об оценке) до 43 116 руб. (согласно заключению эксперта) обусловлено в основном проведением экспертом понижающей корректировки по критерию «расположение относительно «красной линии» (-15% в отношении 2 объектов-аналогов (включая наиболее дорогой объект) из 4 отобранных экспертом объектов-аналогов) при том, что оценщиком необходимость проведения корректировки по данному критерию не рассматривалась.

В исследовательской части заключения эксперта отражено, что в оценочной деятельности красная линия характеризуется максимальной интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока, престижностью местоположения нежилых зданий, минимальной шаговой доступностью, в связи с чем объекты, расположенные с выходом на красную линию, имеют более высокую цену по отношению с объектами, расположенными на второй и далее линиях застройки.

Обоснованность проведения экспертом таких корректировок ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» под сомнение не ставит.

Допущенный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО «Балтийская оценочная компания» Митряков А.А. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 15 лет, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

Кандидатура лица, которое может быть допущено к участию в деле в качестве эксперта, указана непосредственно ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» на стадии заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы.

На наличие обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности Митрякова А.А. в исходе дела, стороны не указывают.

Эксперт Митряков А.А. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, в том числе ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», не заявлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством не имеется.

По смыслу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении заявленных требований при одновременном наличии двух условий:

- несоответствие оспариваемого решения закону;

- нарушение оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

Принимая во внимание, что экспертным заключением выявлены по сути лишь недостатки в оформлении отчета об оценке и подтверждена правомерность проведения оценщиком корректировки по критерию наличия мебели, а удельный показатель рыночной стоимости объекта, как и в отчете об оценке, определен экспертом за пределами того диапазона рыночных цен, который в оспариваемом решении и возражениях на административное исковое заявление указывает бюджетное учреждение (от 60 000 руб. до 80 000 руб.), оспариваемое решение не может быть признано в полной мере соответствующим закону.

В то же время, учитывая, что величина рыночной стоимости объекта определена экспертом в меньшем размере по сравнению с величиной рыночной стоимости, определенной оценщиком, суд полагает, что оспариваемое решение бюджетного учреждения об отказе в установлении рыночной стоимости в размере, определенной в отчете об оценке, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

С учетом изложенного суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374 не подлежащими удовлетворению.

В силу частей 1, 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рыночная стоимость может быть установлена по заявлению правообладателя соответствующего объекта с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого здания.

Учитывая наличие у административного истца правового интереса в установлении рыночной стоимости и отсутствие возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц на административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта в размере его рыночной стоимости на дату – 12 апреля 2022 года, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта от 2 сентября 2022 года – 61 845 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона дата подачи ООО «Спарус» заявления об установлении рыночной стоимости (в данном случае – 18 июля 2022 года) является юридически значимой.

В то же время, суд учитывает, что Правительство Калининградской области, указанное административным истцом в качестве административного соответчика, в данном случае не является органом, разрешавшим вопрос об установлении рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года.

В этой связи суд считает, что в удовлетворении административных исковых требований, заявленных к Правительству Калининградской области, надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Спарус» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ООО «БалтРиэлт» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 25 мая 2022 года № ОРС-39/2022/000374 – отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадь – 1434,4 кв.м, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2022 года – 61 845 000 руб..

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости считать 29 апреля 2022 года.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 29 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 октября 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова