Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Лотос» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Лотос» (далее – ООО Парикмахерская «Лотос», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 952 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания, местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 13 735 000 руб.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ООО Парикмахерская «Лотос» ФИО1 (доверенность от 21 февраля 2020 г.) заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 14 484 416 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО Парикмахерская «Лотос» ФИО1 административные исковые требования поддержал с учетом представленных уточнений.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 (доверенность от 23 марта 2020 г.) в судебном заседании просила о вынесении решения на усмотрение суда, представила возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы.

Административный ответчик Департамент государственного имущества Пензенской области, заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Каменки Каменского района Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО3 (доверенность от 24 марта 2020 г.), заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 (доверенность от 27 февраля 2020 г.), Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 (доверенность от 11 октября 2019 г.), поступили отзывы на административное исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда. В материалах дела имеется заявление представителя администрации г. Каменки Каменского района Пензенской области ФИО6 (доверенность от 9 января 2020 г. с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 15 952 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания (торговый рынок), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО Парикмахерская «Лотос», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 19 июня 2020 г. № КУВИ – 002/2020-4041868 (л.д. 115-117).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Поскольку ООО Парикмахерская «Лотос» является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 18 718 714 руб. 88 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 февраля 2020 г. № КУВИ – 001/2020-3806455 (л.д. 5).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке от 30 января 2020 г. № 02/20, подготовленный экспертом ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 13 735 000 руб. (л.д. 7-68).

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО8 ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО9 от 21 июля 2020 г. № ОКС-21/07/20-02, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 14 484 416 руб. (л.д. 160-207).

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 14 484 416 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта от 21 июля 2020 г. № ОКС-21/07/20-02 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ (с изм.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Из заключения эксперта следует, что объект оценки отнесен к рынку земельных участков коммерческого сегмента, в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данного сегмента рынка.

После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на различие площадей (для всех объектов-аналогов), на местоположение (объекта-аналога № 1), корректировка на выход на красную линию к крупным автомагистралям (для объекта-аналога №1) после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.

Суд принимает во внимание, что сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта.

При анализе довода административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отсутствии в экспертном заключении анализа такого ценообразующего фактора, как местоположение объекта оценки (в центральной части города, характеризующейся наличием развитой инфраструктуры, что требует применения корректировки и повышает его стоимость), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее. Объект-аналог № 1 расположен на ул. Гражданская в г. Кузнецке Пензенской области в непосредственной близости от крупной автодороги ул. Белинского и крупных торговых центров «Гулливер», «М-Сити»; объект-аналог № 2 расположен в центральной части г. Городище Пензенской области в непосредственной близости от администрации города; объект-аналог № 3 расположен в центральной части г. Н-Ломов Пензенской области, на расстоянии около 200 метров от продуктового рынка, крупных магазинов. С учетом установленных обстоятельств эксперт пришел к выводу о том, что объект оценки сопоставим с объектами-аналогами по местоположению, в связи с чем применение корректировки не требуется, с чем суд соглашается.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 3 июля 2020 г. № 33/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 14 485 416 руб.

Доводы административных ответчиков и заинтересованных лиц о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 10 июня 2020 г.

В ходе рассмотрения дела административный истец понес судебные расходы на оплату проведения судебной экспертизы в размере 25 000 руб., вопрос о распределении которых просил в судебном заседании не разрешать.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Лотос» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 952 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (торговый рынок), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости, 14 484 416 (четырнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыреста шестнадцать) рублей.

Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью Парикмахерская «Лотос» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 10 июня 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2020 г.

Судья Е.М. Шелахаева