Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – квартира, расположенная в г.Таганроге. Определение размера налоговой базы по налогу на имущество физических лиц осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта (20 592 797,92 рублей) по состоянию на 01.01.2016, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (5 000 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость жилого помещения по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Представитель ФИО1 – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск просила удовлетворить, возражала против выводов заключения эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости, возражала против отчета оценщика.

Представители Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником квартиры площадью 330,3 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2016 – 20 592 797,92 рублей, физическое состояние - стройвариант.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый объект недвижимости в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.

Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 29 марта 2019 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 5 000 000 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком. В отчете оценщиком в качестве объектов-аналогов использовано 4 объявления о продаже квартир (в состоянии с ремонтом, при том, что исследуемый объект является стройвариантом) с интервалом цены за 1 кв.м – от 28 455 рублей до 40 745 рублей, применены корректировки на состояние «стройвариант», этажность, торг (таблица 10 отчете л.д.61-62 том 1).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7.

Суд, учитывая наличие ходатайства о назначении экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости здания.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 15 июля 2019 года №687-Э/2019).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого здания по состоянию на 1 января 2016 года составляет 10 213 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы. В заключении (таблица 12) проанализирован рынок квартир в г.Таганроге за период с 5 марта 2014 по 19 июня 2015 года (объявления до даты оценки). Эксперт указал, что средняя цена продажи 1 кв.м квартир в г.Таганроге составляет 42 235 рублей, интервал значений из представленной выборки от 32 520 до 52 381 рублей.

В качестве аналогов использовано 3 объявления о продаже квартир в состоянии «стройвариант», поэтому корректировка на тип ремонта не применялась, при этом интервал цены за 1 кв.м составил от 34 211 до 39 831 рублей (оценщик в отчете использовал объявления с меньшим ценами в состоянии ремонта полная готовность).

Экспертом разъяснен порядок проведения расчета стоимости объекта экспертизы в рамках выбранного подхода к оценке. Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №15. Примененные корректировки объяснены со ссылкой на источники информации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы возражений административного истца и его представителя о завышении рыночной стоимости экспертом и правильности отчета оценщика, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, оно содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки, в том числе применительно к суждениям, указанным в возражениях. Утверждение о том, что эксперт ошибочно подобрал аналоги, в том числе с точки зрения дат объявлений до 1 января 2016 года, отклоняется судом, поскольку сомнений в обоснованности действий эксперта по содержанию заключения не имеется, суждения эксперта мотивированны на всех этапах исследования. Доводы о том, что рассматриваемая квартира приобреталась по цене ниже 5 000 000 рублей и выставлена на продажу по этой цене, не влияют на оценку заключения, стороны договора свободны в определении цены, интервал рыночных цен определен экспертом, исходя из исследования рынка недвижимости с применением научных методов.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (примерно 50 % разницы, отличие рыночной стоимости по отчету более чем в два раза ниже, чем в заключении эксперта), обратное не доказано, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, которое суд считает разумным и обоснованным) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – квартиры площадью 330,3 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 10 213 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 12 апреля 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов