Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании <...> в городе Омске дело по административному исковому заявлению Милютина Г. Ф. к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Милютин Г.Ф. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит <...> земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: <...>. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>, <...>, <...>.

В соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет <...> руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка – <...> руб.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка истец обратился к независимому оценщику. В соответствии с отчетом № <...> от <...> рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <...> определена в размере <...> руб. (стоимость 1 кв.м. земельного участка в размере <...> руб.).

Соответствие отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением № <...> от <...> экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков».

Ссылаясь на завышенный размер земельного налога, просил установить с <...> кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере <...> руб. (том 1 л.д. 4-8).

После ознакомления с результатами проведенной по делу судебной экспертизы Милютин Г.Ф. требования уточнил в части установления с <...> кадастровой стоимости земельного участка в размере <...> рублей, определённой по состоянию на <...> (том 2 л.д. 198).

В судебном заседании представитель административного истца Каныгина Е.Ю. требования поддержала.

Представитель Администрации г. Омска Попова Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения требований не возражала (письменный отзыв – том 2 л.д. 77).

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 201). В письменном отзыве не возражал против удовлетворения требований при условии установления судом обстоятельств, доказывающих достоверность заявленной рыночной стоимости земельного участка (том 2 л.д. 62-65).

ПредставительФ. государственного бюджетного учреждения «Ф. кадастровая палата Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 200).

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 202). В письменном отзыве указал на возможность удовлетворения заявленных требований в том случае, если истцом будут представлены достаточные и допустимые доказательства действительности и достоверности рыночной стоимости земельного участка (том 2 л.д. 243-244).

Милютин Г.Ф., Савкин Л.А. (сособственник земельного участка), надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимали (том 2 л.д. 205).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно ч. ч. 2, 5 ст. 1 Ф. закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является Ф. государственным информационным ресурсом, кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Ф. законом.

Частью 5 ст. 4 Ф. закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Ф. законом порядке документов.

На основании п. п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Ф. закона в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Ф. стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № <...>), утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от <...>№ <...>, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно п. 3 ФСО № <...> кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, Ф. законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Ф. закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу ст. 24.19 Ф. закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 3 ст. 16 Ф. закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в п. 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Как следует из материалов дела, Милютин Г.Ф. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: <...>. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...>, <...> (том 1 л.д. 9).

Земельный участок с кадастровым номером <...> является ранее учтенным, какие-либо количественные и качественные изменения характеристик земельного участка не осуществлялись.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от <...>№ <...>-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» (далее – Приказ) по состоянию на <...>

В соответствии с Приказом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рубля <...> копеек.

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2014 году, сформирован на <...>

Согласно ч. 4 ст. 24.18 Ф. закона от <...> «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером <...> учтен в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки, то его рыночная стоимость, подлежащая установлению взамен кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, должна быть определена на <...>

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом отчету № <...> от <...> оценщика Репина М.А. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <...> определена в размере <...> рублей (том 1 л.д. 17-216).

В соответствии с экспертным заключением общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № <...> от <...> указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Ф. стандартам оценки (том 1 л.д. 216-236).

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с требованиями п. 10 Ф. стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № <...>)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от <...>№ <...>, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 5 Ф. стандарта оценки № <...> «Требования к отчету об оценке (ФСО № <...>)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от <...>№ <...>, определено, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Как следует из п. 11 ФСО № <...>, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели (задачи) оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При исследовании отчета установлено, что данные о принятых объектах-аналогах не соответствуют предъявляемым требованиям, и информация об их рыночной стоимости не отвечает требованиям полноты и достоверности.

В качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим их стоимость, что существенно повлияло на результаты расчетов итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком в качестве объектов-аналогов выбрано 11 земельных участков, которые расположены в других административных округах, таким образом, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки. Только два земельных участка расположены в Кировском административном округе, другие земельные участки находятся в Советском, Октябрьском, Центральном и Ленинском административных округах.

Площадь земельных участков значительно отличается от площади земельного участка - объекта оценки, на земельных участках отсутствуют инженерные коммуникации.

Кроме того, в качестве элементов сравнения оценщиком учитывалось время продажи объектов недвижимости – период с февраля 2013 года по декабрь 2013 <...> с тем стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> устанавливалась на <...>. Использование объектов-аналогов, выставленных на продажу в феврале, апреле, мае 2013 года, неприменимо. Из выбранных объектов-аналогов два участка выставлены на продажу в декабре 2013 г., два в июле, августе 2013 г.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для признания отчета оценщика от <...>№ <...> надлежащим доказательством.

По ходатайству представителя Администрации г. Омска Поповой Ю.В. определением суда назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» (том 2 л.д. 95-97).

Согласно заключению эксперта № <...>/К-16 от <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составляет <...> руб. (том 2 л.д. 100-194).

Проанализировав содержание данного экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям ст. 82 Кодекса административного производства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Заключение эксперта составлено оценщиком 1 категории Канивец А.А., стаж работы которого составляет 19 лет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные выводы содержат ответ на поставленный судом вопрос. Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в периодических печатных изданиях Авеста-риэлт, Славгород-риэлт, Омскрегионсервис, Кристалл Плюс, Ирида по состоянию на февраль 2013г., июль-декабрь 2013 г. с применением корректирующих коэффициентов: на цену предложения, на состояние рынка, на местоположение, на удаленность от магистрали, на площадь, на наличие инженерных коммуникаций, на наличие транспортных подъездных путей.

Оценщиком рассмотрено пять объектов-аналогов, расположенных в Кировском административном округе г. Омска, находящихся в собственности, имеющих сопоставимое назначение.

Подробная характеристика объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлена в таблице 4.2 (стр. 47-49 заключения эксперта № <...>/К-16 от <...> (том 2 л.д. 146-148).

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Выбор объектов-аналогов обоснован и произведен в соответствии с положениями п.п. 12-14 ФСО № <...>.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период, а также иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Отказ от затратного и доходного подходов в экспертном заключении обоснован и сомнения не вызывает.

Достоверность выводов эксперта сторонами сомнению не подвергалась.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, суд считает возможным положить выводы, в нем изложенные, в основу решения суда и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: <...>. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...><...> по состоянию на <...> в размере <...> руб.

Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 5 ст. 4 Ф. закона «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со ст. 24.20 Ф. закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Ф. закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости является <...> (том 1 л.д. 11).

Административное исковое заявление Милютиным Г.Ф. подано в суд <...>

Таким образом, период действия установленной кадастровой стоимости является с <...> до даты утверждения новой кадастровой оценки.

Принимая во внимание, что разрешение дела об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта, в том числе для целей налогообложения, и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, суд считает возможным отнести судебные расходы по делу (расходы по госпошлине) на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Милютина Г. Ф. к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: <...>. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: <...><...> размере <...> рублей, определенной по состоянию на <...>

Датой подачи заявления считать <...>

Период действия установленной кадастровой стоимости является с <...> до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Цериградских