Гражданский кодекс часть 1

представителя административного истца Шишкина В. С. – Григорьевых Р.П. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>2 сроком действия на один год, ордер от ДД.ММ.ГГГГ№, регистрационный № в реестре адвокатов Удмуртской Республики, удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Министерства юстиции по Удмуртской Республике)(Том № л.д. 10-11, 173),

представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Медведевой И.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) (Том № л.д. 157-158),

представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» – Холмогоровой О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ)(Том № л.д. 203-204),

представителя заинтересованного лица Администрации <адрес>Сибиряковой О.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ДО сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) (Том № л.д. 159-160),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Шишкина В. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Шишкин В. С. (далее по тексту – Шишкин В.С., административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики с требованием:

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости – 29 969 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, который включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 10 июля 2020 года № 143/2020 по состоянию на 2 июля 2020 года. В соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости от 10 июля 2020 года № 143/2020 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 44 497 569 руб. 31 коп. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненным индивидуальны предпринимателем Вахрушевым Д. М. (далее по тексту – ИП Вахрушев Д.М.) (Том № л.д. 8-9).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики 21 октября 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике, Администрация муниципального образования «город Ижевск» (Том № 1 л.д. 2-6).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2020 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения (Том № 1 л.д. 237-249).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 16 февраля 2021 года производство по административному делу по административному иску Шишкина В. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании представитель административного истца Шишкина В. С. – Григорьевых Р.П. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Медведева И.А. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» - Холмогорова О.Л. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, с результатами судебной оценочной экспертизы не согласна, в связи с чем просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, ссылаясь на то, что экспертиза содержит неточности, выполнена не обоснованно, не объективно, не достоверно, не соответствует статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:

«Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» была проведена процедура государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере 44 497 569 руб. 31 коп., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 143/2020 от 10.07.2020)» (Том №1 л.д. 205-206).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ижевска – Сибирякова О.Ю. по существу заявленных требований возражений не высказала, однако полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной определенной экспертом, проводившим экспертизу – 35 146 000 руб.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:

«По данным Единого государственного реестра недвижимости помещение с кадастровым номером № постановлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в связи с созданием помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Нежилое помещение с кадастровым номером № образовалось в результате объединения помещений с кадастровыми номерами №.

Вышеуказанный объект недвижимости принадлежит административному истцу на праве собственности на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ).

На нежилое помещение зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № № (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ)» (Том № л.д. 182)

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Шишкина В.С., представителей заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (часть 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (часть 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Шишкину В.С. с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ), имеется ограничение права и обременение объекта недвижимости:

- ипотека (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ);

- ипотека (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № (Том № л.д. 13-15).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон №237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 08.11.2017 № 1383-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах» в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики» принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2018 году - помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».

Указанным Федеральным законом № 237-ФЗ урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статья 22 Федерального закона № 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела суд установил, в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» произвело оценку кадастровой стоимости ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, путем умножения площади указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № на удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (номер графы №) (№ кв.м. х 50405,04), в связи с чем, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляет 44 497 569 руб. 31 коп., что следует из Акта определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (Том № л.д. 207-227).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № следует, что датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, является дата ДД.ММ.ГГГГ и составляет 44 497 569 руб. 31 коп. Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом требований статьи 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненный индивидуальны предпринимателем Вахрушевым Д. М., рыночная стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 2 июля 2020 года в размере 29 969 000 руб. (Том № л.д. 17-170).

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено ходатайство представителя Правительства Удмуртской Республики – Небогатиковой Н.Ю. о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «РегионЗемОценка» Кальянову В.Н. На разрешение эксперта поставлены вопросы:

«1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – помещения в жилом доме с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 2 июля 2020 года;

2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного Индивидуальным предпринимателем Вахрушевым Д.М., к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?» (Том № л.д. 237-249).

Экспертом ООО «РегионЗемОценка» Кальяновым В.Н. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№Э, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 146 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ эксперт пришел к следующим выводам:

«Не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;

Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода – представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения), следует признать необоснованными».

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ№Э по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющими достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта ООО «РегионЗемОценка» Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках согласованности использованных сравнительного подхода и доходного является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Относительно возражений представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что в заключении эксперта анализ рынка ограничен и вводит заблуждение, суд отмечает следующее.

Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 40000 руб./кв.м. до 56 523 руб./кв.м. Принимаемые объекты-аналоги территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в <адрес>, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость (схема представлена далее).

Количество используемых объектов сравнения, отвечает критерию достаточности. Коэффициент вариации, характеризующий относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического по ценам скорректированных объектов сравнения составил 0,11 (11%) и соответствует среднему разбросу, близкому к незначительному. В соответствии с общедоступным источником: https://www.fd.ru/articles/158998-koeffitsient-variatsii-17-m12.

Дополнительно представлены и объекты-аналоги, не принимаемые к расчетам, с обоснованием решений об их неиспользовании (стр. 55 Заключения). Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях (от 54 000 руб./кв.м. до 205 000 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного, в т.ч. и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (50 405,04 руб./кв.м.).

Довод представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что объект исследования расположен в центре города и имеет высокую престижность местоположения (основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение), также принимая во внимание, что в окружении объекта исследования наблюдается активный рынок купли-продажи, применение удаленных объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4, 5, 7 не целесообразно и некорректно, не может быть принят во внимание в силу следующего.

Эксперт при проведении расчетов провел все необходимые корректировки для объектов сравнения, относительно объекта исследования, в т.ч. на местоположение (стр. 87-89 Заключения).

Корректировка на местоположение приведена по данным «Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород – 2017. Для цен предложений офисно-торговых объектов.

Все объекты разделяются на группы, согласно атрибутивным признакам, с проставлением коэффициента относительно первого признака.

I. Культурный и исторический центр - 1,00;

II. Центры административных районов города, зоны точечной застройки – 0,87;

III. Спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы – 0,80;

IV. Спальные микрорайоны среденеэтажной застройки – 0,74;

V. Окраины города, промзоны – 0,62;

VI. Районы крупных автомагистралей города – 0,74.

Группировка по вышеуказанным признакам производилась путем визуальной идентификации с помощью Интерактивной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), Яндекс-карт (http://maps.yandex.ru/) и Электронной карты-справочника (http://2gis.ru/).

Рассчитывая соотношения коэффициентов объекта исследования и объекта сравнения (Кои/Коа-1), с учетом их визуального представления (стр. 89 Заключения), были определены необходимые процентные поправки.

Довод представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что при проведении корректировки на местоположение некорректно охарактеризовано само местоположение - согласно используемой Экспертом шкале корректировок (стр. 87 экспертизы) и принимая во внимание близость оцениваемого объекта к Центральному рынку, автовокзалу, Цирку Удмуртии и крупным торговым центрам (см. карту окружения), объект исследования относится к группе «Культурный и исторический центр города», а не к группе «Центр административного района», также отклоняется по следующим основаниям.

Объект исследования расположен близко к центральной части города, на «красной линии». Территориально объект расположен в Первомайском районе, в квартале, занимаемом преимущественно объектами торгово-сервисного и среднеэтажного жилого назначения. Рядом расположены общественно-деловые и административно-бытовые объекты. Квартал ограничен: пер.Октябрьский (юг), ул.Карла Маркса (запад), ул.Карла Либкнехта (север) и ул.Вадима Сивкова (восток).

В соответствии с общедоступной официальной информацией https://ru.wikipedia.org/wiki/Центральный_район_(Ижевск).

Исторический центр города Ижевска расположен в следующих условных границах: северная граница района проходит по улице Кирова, восточная – по реке Карлутке, южная – по проезду Орджоникидзе и улице Карла Либкнехта, западная — по реке Иж, набережной Ижевского пруда и реке Подборенке.

Объект исследования относится к центральной части города, но преимущественно не к «Культурному и историческому центру», а к «Центрам административных районов города».

Отклоняются также доводы представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л., согласно которым, не смотря на то обстоятельство, что объекты-аналоги № (<адрес>), № (<адрес>) имеют внутриквартальное расположение относительно дорог с повышенными транспортными потоками, Экспертом некорректно указано, что указанные объекты-аналоги расположены на «красной линии» и ошибочно не применяется повышающая корректировка (стр. 84 экспертизы).

Данный довод является несостоятельным, поскольку указанные объекты-аналоги расположены на «красной линии» («первая линия центральных магистралей» и / или зона значительного автомобильного (пешеходного) трафика) (стр. 90 Заключения эксперта).

Доводы представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что по объектам-аналогам № 4,5,6,7 в объявлении по продаже содержится информация об арендаторах, тогда как Экспертом не анализируется возможное наличие обременений в виде долгосрочной аренды и влияние данных обременений на цену объекта-аналога (стр. 83-85, 128-130 экспертизы), отклоняются, поскольку влияние наличия возможных долгосрочных договоров аренды у продаваемого объекта не отражает особые условия эксплуатации недвижимости, и не позволяет сделать выводы о нетипичных рыночных условиях эксплуатации объекта новым собственником. Данные примечания отражают то, что объект готов к эксплуатации (в работоспособном состоянии).

Доводы о том, что по объектам-аналогам № 2,3 в объявлении имеется ограниченная информация о ценообразующих факторах (отсутствуют данные об этаже расположения, внутренней отделке, готовности объекта к эксплуатации, наличии отдельного входа), следовательно, информация, оказывающая значительное влияние при формировании рыночной стоимости объекта исследования не была подтверждена, также признаются несостоятельными, поскольку этаж расположения, внутренняя отделка и техническое состояние по указанным объектам сравнения приняты сопоставимыми объекту исследования, так как иной информации в объявлении указано не было. Принимаемые общие допущения указаны на стр.29 Заключения эксперта

Довод о том, что Экспертом не анализируется наличие отдельной входной группы (стр. 83 экспертизы), тогда как объект исследования имеет отдельный вход, также подлежит отклонению, так как объект исследования и объекты сравнения являются помещениями и находятся в жилых домах, с наличием общего входа ко всем объектам. Рыночное влияние фактора «наличие / отсутствие отдельной входной группы» для подобных помещений отсутствует и косвенно учитывается в корректировке на «этаж расположения объекта». Корректировка не проводилась.

Оценивая возражения относительно того, что сделанный в экспертизе вывод о величине рыночной стоимости объекта исследования не обоснован, поскольку в экспертизе применен только один подход к оценке (сравнительный подход) и в рамках расчета Экспертом были допущены нарушения, считаю необходимым отметить следующее.

На странице 68 Заключения эксперта представлен раздел «Обоснование выбора подходов и методов оценки», характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета.

На странице 74 Заключения эксперта представлен раздел «Обоснование выбора подходов и методов оценки», характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета. Обоснования представлены следующими выводами: рынок продажи коммерческой недвижимости в г.Ижевск развит в достаточной степени для определения стоимости объекта исследования сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж; оценка объекта исследования в рамках доходного подхода в данном случае не является необходимой по причине наличия корректной и достаточной информации о ценах сделок (предложений) подобных объектов, а так же с целью исключения необязательных (лишних) погрешностей при расчетах методами доходного подхода и по причине невозможности спланировать с достоверной точностью изменения доходной и расходной части по объекту недвижимости в среднесрочном прогнозном периоде.

В обоснование доводов о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы административный ответчик приводит доводы о наличии обоснованных сомнений в достоверности проведенной экспертизы, что в силу части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, о которой лица, участвующие в деле не заявляли. Суд оснований для назначения повторной экспертизы не усматривает.

Так, в силу вышеназванных положений в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, ходатайство представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» - Холмогоровой О.Л. о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, заявленной в судебном заседании в суде первой инстанции, удовлетворению не подлежит.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ№Э, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом Отчет об оценке от 8 октября 2020 года № 977, выполненный индивидуальны предпринимателем Вахрушевым Д. М., не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным Отчёт об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№Э.

С учётом фактических обстоятельств настоящего административного дела суд не усматривает предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы или дополнительной.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертами, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№Э отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 35 146 000 руб. как наиболее достоверный.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Шишкина В. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 35 146 000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления Шишкина В. С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Общества с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» (ИНН №, КПП №, р/с 40№ в Башкирское отделение № Сбербанка РФ (<адрес>) БИК № к/с 30№, ОКПО №, ОКВЭД - №, ОГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г. Нижний Новгород), через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20 февраля 2021 года.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова